Sau sốt nóng, thị phần đất nền bước vào giai đoạn phân hóa

Sau thời gian sốt nóng, phân khúc đất nền bắt đầu bước vào giai đoạn phân hóa, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực vẫn có lực cầu cao, trong khi đất nền mang thành phần đầu cơ bắt đầu giảm nhiệt.

chỉ từ vài tuần trở lại đây, cơn sốt đổ xô đi mua đất nền đã bắt đầu thoái trào. Những điểm nóng tạo nên "cơn sốt" thời kì qua tại những địa bàn vùng ven như Q.HM, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ,… đã bắt đầu hạ nhiệt. Các địa bàn xa trung tâm, thiếu hạ tầng kết nối, hạ tầng dịch vụ đã xuất hiện tình trạng giới đầu cơ xả hàng.

Theo nhận định của nhiều thành viên tham gia phân khúc, tầng lớp đất nền đang bước vào giai đoạn phân hóa. Tổng giám đốc một công ty địa ốc cho biết, dù mang tính cục bộ, tuy nhiên sốt đất ảo đất nền thời kì qua là có thật.

Vị giám đốc này cho hay, với thị phần đất nền tại Tp.HCM, những địa bàn phục vụ nhu cầu thật về nhà ở, giá đất tăng là bình thường, nhưng còn với dòng các phạm vi đồng không mông quạnh ở Long An hay Nhơn Trạch, thậm chí là Quận Củ Chi hay Nhà Bè…, giá đất tăng liên tục là điều bất bình thường. Cũng theo vị này, "cơn sốt" đất này có dấu hiệu đáng lo ngại là chủ yếu gây chú ý giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị phần làm đổi thay tâm lý của người chọn mua, đầu tư, đầu cơ địa ốc. Đối với dòng sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thật này rất dễ gặp rủi ro, chỉ cần có sự đổi thay chính sách cũng có thể khiến suất đầu tư bị ảnh hưởng mạnh.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc tổ chức nhà đất Việt An Hòa cho rằng, tâm lý lâu nay của người Việt vẫn coi bất động sản liền thổ là của để dành, nên nguyên do có đất là quan trọng nhất. Dưới góc độ thị trường, đất nền, nhà phố từ lâu đã biến thành văn hóa đầu tư ăn sâu trong tiềm thức của người Việt.

thời kì gần đây, tốc độ thành thị hóa tại Tp.HCM ngày càng diễn ra mạnh mẽ, Tổng thể dân số ngày càng tăng. Hơn nữa, quy hoạch giao thông kết nối được mở rộng đã làm cho dòng đất nền, nhà phố bến trở thành Phân khúc được ưa chuộng.

tuy nhiên theo ông Quang, thực tế thời kì qua một số địa bàn bị thổi giá lên cao do đón đầu hạ tầng của các siêu khu căn hộ, hay những sản phẩm nhà đất nông nghiệp được thu gom với hy vọng sẽ chuyển đổi mục đích trang bị đất và tách thửa. Đây được coi là một loại hàng hóa, chủ yếu mua đi bán lại để kiếm doanh thu, còn thực tế chưa đáp ứng nhu cầu cầu trang bị thật sự nên khi dòng gặp khó khăn dẫn đến rủi ro nhất định. Còn với sản phẩm đất nền, mà rõ nét là đất tại khu Đông, nơi có hạ tầng giao thông phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng cao, giá đất có thể không còn tăng mạnh nhưng rất khó giảm.

Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc tổ chức Techcom Real cho rằng: "Thực tế đã minh chứng, rủi ro cao nhất của phân khúc đất nền từ nhiều năm qua chủ yếu rơi vào tính thanh khoản. Với đất nền đơn giá thật, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh kèm theo các dịch vụ tiện ích phục vụ được nhu cầu thật có thể trong một giai đoạn nào đó gặp rào cản do bị tác động chung của thị phần. Nhưng thời gian ngay khi dòng bình ổn trở lại, lại hoàn thành mặt bằng giá mới cao hơn".

Vị này cho biết thêm: "Lâu nay, với các người đầu tư địa ốc đất nền, nếu khả năng trường vốn tốt, khả năng bị lỗ là rất thấp. Nếu bị lỗ có chăng là những người đầu tư trang bị "đòn bẩy" kinh phí, buộc phải bán tháo sản phẩm để giải quyết bài toán số tiền mới chịu lỗ nặng".

nghiên cứu dưới một góc độ khác, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho hay, việc giá đất nền tăng mạnh trong thời kì qua ngay khi thị trường BĐS đã phục hồi là chuyện dễ hiểu. Từ giữa năm 2015 đến nay, đất nền tại khu vực Quận 9 tăng 100% là hợp lý. Với đất nền ở trung tâm, nhà phố, đất nền tại những căn hộ thì việc tăng giá với nguồn lợi nhuận thấp nhất cũng là từ 7 - 10%/năm.

Kể từ năm 2010 đến nay, những phạm vi đất nền đã bị nén rất nhiều năm, phạm vi hoàn công dân cư, những địa bàn vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hình thành,… giá tăng 200 - 300% là điều bình thường. Vì trước đó, giá đất được định giá ở mức thấp và trong một thời kì dài, giá đất ở các địa bàn đó không tăng. Còn những khu vực khác tăng trưởng 60 - 70% trong vài năm, mức nguồn lợi nhuận này cũng chỉ nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng.

Ông Hiển phân tích, việc lên giá đối với các đất nền có giá trị sử dụng, phục vụ tốt nhu cầu ở là vô cùng bình thường. Chỉ có những loại sản phẩm không phục vụ nhu cầu thật nhưng bị đẩy giá cao mới là điều đáng lo ngại, bởi tới một lúc nào đó tự động dòng sẽ có sự điều chỉnh giảm xuống.

(Theo Báo Đầu tư Bất động sản)