Cung phổ quát giá cao, căn hộ thứ cấp khó khăn ra hàng

Nhà đầu tư hoạt động mạnh mẽ ra hàng

Hoạt động mua bán căn hộ hoạt động bi ai trong 2 quý vừa qua, không chỉ nguồn hàng sơ cấp khó bán, căn hộ thứ cấp cũng chịu tầm thường căn số khi lượng mua bán thắng lợi giảm rõ rệt. Bất chấp sự sụt giảm lượng người mua, giới đầu tư vẫn ào ạt ra hàng, nhất là ở các dự án sẵn sàng bước tham gia công đoạn hoàn thiện.

Khu Đông hiện là hoạt động mua bán ghi nhận nguồn hàng căn hộ thứ cấp chào bán lớn nhất. Đây cũng là khu vực có sự cô động mạnh về giá niêm yết căn hộ. Tò mò của phóng viên tại nhiều sàn giao dịch cho thấy, số lượng căn hộ nhận chào bán lại tại các dự án ở khu Đông và khu Nam đẩy mạnh. Phổ thông sàn còn cho nhân thức, số item nhà đầu tư ký gửi rao bán lại ngang ngửa số hàng sơ cấp sàn đang phân chia.

Tầm thường tại một công trình sắp hoàn thành hay vừa bàn giao sẽ có gần 30-40% số căn hộ được rao bán lại. Khoảng 4 tháng trở lại đây, lượng vật phẩm thứ cấp đổ vào thị trường càng ngày càng rộng rãi. Số căn hộ rao bán lại có giá tăng trung bình trong khoảng 10-20% so với 3 04 tuần đầu năm.

Phổ quát chủ đầu tư sợ hãi qua năm 2019 khi nguồn cung tăng cao, việc tung ra sẽ gặp mặt gian nan. Hơn nữa, giai đoạn 2017-2018 lại là thời điểm bàn giao khá nhiều công trình, nhà đầu tư không có ý định cho thuê sẽ phải tranh thủ ra hàng trước khi tất toán với chủ đầu tư.

Trong khi đó, thị trường cho thuê cũng kém khả quan, phổ thông người có nhu cầu đầu cơ cho thuê chuyển hướng sang chào bán đứt khiến lượng item thứ cấp đẩy mạnh. Nguồn hàng thứ cấp rao bán chủ công tới từ phân khúc trung cao, vật phẩm cao cấp, hạng sang thì lại không phổ thông như thời gian 2 năm trước.

Nguồn hàng nhiều chủng loại cũng không tạo điều kiện cho giao dịch căn hộ thứ cấp cải thiện. Liên tục mấy tháng vừa mới đây, việc chào bán lại căn hộ tiếp diễn gặp mặt gian nan.

Anh Ngô Thanh Hiền, điều hành kinh doanh một sàn môi giới tại quận 3 cho biết, việc ra hàng căn hộ ngày một không thuận lợi. Bản thân sàn của anh số lượng căn hộ tung ra được chỉ tầm 30-50% so với nguồn hàng nhà đầu tư thứ cấp ký gửi. Thậm chí trong vòng một bốn tuần quay về đây chỉ có khoảng 10 căn hộ thứ cấp được tung ra và phải qua thảo luận lại giá.

Anh Nguyễn Thành Trung - Giám đốc buôn bán một đại lý phân phối lớn tại Tp.HCM cho nhân thức, nếu như thời gian này 2017 tình hình thương lượng căn hộ có giá từ 1,7-3 tỷ đồng tại các quận Tân Phú, Bình Thạnh, huyện 7, quận 8, huyện 9 dù không nóng bức nhưng vẫn khá định hình, lai rai 1 bốn tuần sàn có mấy chục giao dịch sắm đi bán lại, nhưng cách đây không lâu thì rất lờ lững.

“Tính cả nguồn hàng ký gửi bán lại của nhà đầu tư từ năm 2017 tới giờ, số lượng cũng gần 800 căn, từ đầu năm đến nay sàn chỉ mới bán lại được tầm 200 căn. Số còn lại thì vẫn tồn đọng ở đó vì không ký hợp đồng được giá bán", anh Trung nói.

Cung phổ biến + giá cao = Bán không dễ dàng

Khám phá giao dịch thứ cấp tại loạt dự án như Opal Garden (thị xã Thủ Đức), Him Lam Phú Anh, The Eastern, Jamila Khang Điền (huyện 9), The Sun Avenue, Centana Thủ Thiêm, New City (thị xã 2), Rivera Park (huyện 10), Sky Garden, Green Star, Golden Star (quận 7)... việc rao bán lại với chi phí chênh từ 250-300 triệu/căn không còn là chuyện dễ ợt. Giá chào bán thứ cấp tại khá nhiều dự án đã có động thái giảm trong khoảng 3-7% so với cùng thời điểm 2017.

Chia sớt về nguyên do làm cho việc ra hàng căn hộ càng ngày càng gian truân, nhiều phần dân đầu cơ đều đổ cho nguồn cung quá đa dạng, tạo sức ép cạnh tranh lớn.

Anh Đỗ Đức Toàn, một chủ đầu tư tại huyện 7 nghĩ là, nguồn cung căn hộ sơ cấp và thứ cấp ngày một đa dạng thì việc tậu khách tậu sẽ ngày càng khó. Ví như trước đây chỉ những căn hộ cao cấp, quy mô lớn mới khó ra hàng, hiện tại căn hộ thuộc thị phần trung cấp, dân gian cũng vẫn ế ẩm.

Không chỉ căn diện tích 80-90m2 mới kén khách, căn 55-60m2 cũng chậm thương lượng. Nếu như 2 năm trước, chủ đầu tư tiện lợi hưởng chênh 5-10% chỉ trong 6 bốn tuần đầu tư thì bây giờ khi nguồn hàng sơ cấp của nhà đầu tư dồi dào, việc ra hàng sau 1-2 năm hưởng lời 10-15% còn khó khăn nói gì lướt sóng.

Tất nhiên theo anh Ngô Thanh Nhân từ, không thể đổ lỗi hoàn toàn do cung phổ thông mà căn hộ khó tiêu thụ. Với những đối tượng mua hàng có ý định ổn định chỗ ở thật sự, tầm thường cư vẫn chiếm đến 60% sự lựa chọn. Nguồn cung bản chất không đa dạng tới mức bội thực, yếu tố là giá tầm thường cư giờ lại quá cao. Người có nhu cầu nhiều khi không sắm nổi.

So với 2 năm trước, mặt bằng giá niêm yết căn hộ tăng từ 20-30%. Cùng khu vực, năm 2016 phổ biến dự án bán có 20 triệu/m2 thì hiện tại đã lên mức 27-30 triệu/m2. Hai năm trước, với số tiền tầm 1,5-1,7 tỷ có thể sắm được một căn hộ 60m2 tại khá đa dạng khu vực quận 9 nhưng nay cũng ở địa điểm đó, quy mô đó, dự án rao là giá bình dân cũng phải tầm 1,9-2,5 tỷ đồng.

Mặc dù giới đầu cơ đang mua đủ biện pháp để ra hàng nhưng đa số họ đều chỉ bằng lòng bán hòa vốn, rất ít hiện ra trạng thái cắt lỗ thật sự. Ông Phạm Văn Phú, một nhà đầu tư sống tại huyện 10 cho biết, đã đầu tư thì trừ trường hợp bất khả kháng mới phải bán lỗ, hầu như dân đầu tư lướt sóng phải nhận 30-50 triệu, đầu tư dài hạn thì ít đa dạng cũng phải lời từ 100-150 triệu tiền việt. Phổ biến tin rao cắt lỗ, bán phá giá thật ra là rao cho thu hút.

“Tôi thật sự có chạm chán vài nhà đầu tư cần xoay vốn ngân hàng nên tung ra với giá gốc, bán cắt lời. Còn nói bán lỗ 200-300 triệu thì chưa chạm mặt trường thích hợp nào. Dân đầu cơ căn hộ không chạy theo sóng như đất nền nên việc chết một lượng vốn lớn tham gia công trình nào đó rất ít. Dù giao dịch kém cũng không đến mức cắt lỗ, phần nhiều là cắt lời thôi”, vị này cho biết.

Theo PHƯƠNG UYÊN

Diễn Bạn bè Doanh Nghiệp


Tham khảo thêm: gia dat saigon