5 điểm nghẽn của hoạt động mua bán bất động sản 2018 | MuaBanNhaDat

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản 2018 tại TP.HCM thời điểm qua dù đã có bước sản xuất nhất quyết, nhưng vẫn chưa thực sự sáng tỏ, lành mạnh và bền vững do đang còn vướng 5 “điểm nghẽn” căn bản, gồm tiền sử dụng đất, phóng thích mặt bằng, hồ sơ chuyển nhượng dự án, chế độ nguồn vốn vay và giấy tờ hành chính.

Tiền sử dụng đất

Theo phương án và thứ tự tính tiền dùng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”, là “gánh nặng” và phát triển cơ chế “xin-cho”. Công đoạn tính tiền sử dụng đất công trình bị kéo dài gây gian truân, thiệt hại cho công ty và làm thất thu ngân sách nhà nước do trạng thái “cưa đôi, cưa ba”.

Yếu tố tiền dùng đất là một duyên do gây ách tắc công trình do chưa chứng nhận để khai triển tiếp. TP.HCM đã thay đổi chế độ hoạt động của Hội đồng đánh giá giá đất thành phố kể từ cuối tháng 12/2017, và đã cắt cử Phó Chủ tịch UBND thành phố làm Chủ tịch Hội đồng. Trong khoảng đó tới nay, Hội đồng đã duy trì họp đều đặn hàng tuần, nhưng vẫn còn vướng bận bịu trong quá trình thụ lý giấy tờ trước khi “đạt yêu cầu” trình ra Hội đồng.

Phóng thích mặt bằng

Công tác giải phóng mặt bằng càng ngày càng gian nan do tổ chức khó thực hiện được ký hợp đồng với toàn bộ người dùng đất. Công trình dễ bị rơi vào hiện trạng dở dang “da beo” không triển khai dự án được. Doanh nghiệp bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đạt yêu cầu được thừa nhận chủ đầu tư công trình, và cũng là một khởi thủy khiến giảm các công trình BĐS trung cấp và dân gian. Riêng các dự án bất động sản cao cấp ít bị tác động là do các chủ đầu tư đã sẵn sàng sẵn quỹ đất và nguồn lực tài chính trong khoảng các năm trước.

Chuyển nhượng công trình BĐS

Về nhân tố chuyển nhượng công trình bất động sản, theo HoREA, pháp luật hiện thời pháp luật chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng, là chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để phát động lại các công trình đã bị ngưng khai triển hiện thời. Chưa kể, trong số các dự án đang đắp chiếu đang cần có sự tham gia cuộc của nhà đầu tư mới có tiềm lực, kinh nghiệm giải cứu, nhiều công trình đang thế chấp khiến của cải bảo đảm, nhiều trường thích hợp là của nả bảo đảm cho các số tiền phải thanh toán xấu nhà băng.

Trong 6 tháng đầu năm 2018, chỉ có 6/15 thủ tục chuyển nhượng dự án được ưng ý. Thành ra, chưa giúp cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị kết thúc triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong hoạt động mua bán chuyển nhượng công trình, và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là một duyên cớ dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu cơ, bị “đắp chiếu, trùm mền”, là “hàng công trình” tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

5 diem nghen cua thi truong bds 2018 can khoi thong

Chính sách nguồn đầu tư

Về chính sách nguồn vốn vay, HoREA nghĩ là, chính sách nguồn hỗ trợ hiện nay chưa phù hợp, chưa tạo được tài chính trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS, trong khi tính chất hoạt động của hoạt động mua bán này là trung hạn, dài hạn. Cụ thể, với đối tượng thụ hưởng nhà ở phố hội, Ngân hàng Chính sách phố hội mới chỉ được cấp vốn ngân sách 250 tỷ đồng để chấp hành chế độ nhà đất phường hội là quá ít.

Đối với tổ chức bất động sản, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư công trình phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu phụ thuộc vốn đầu tư nguồn đầu tư nhà băng và vốn vận động từ đối tượng mua hàng. Theo qui định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương nghiệp chỉ được dùng 45% tài chính vận động ngắn hạn để cho mượn trung hạn, dài hạn, trong đó có BĐS (Mức nai lưng này sẽ giảm còn 40% kể trong khoảng 01/01/2019).

Tỷ trọng cho mượn BĐS đang choán 7,5% tổng dư nợ tín dụng (chưa bao gồm một phần nguồn đầu tư tiêu dùng được sử dụng để kinh doanh BĐS); Tại thị trấn Hồ Chí Minh, tỷ lệ này là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Nhân tố này tiềm tàng rủi ro cho cả hệ thống nguồn hỗ trợ và cả tổ chức bất động sản.

Hồ sơ hành chính

Theo HoREA, Chính phủ đã ban hành phổ biến Nghị quyết 19/NQ-CP nhằm thúc tăng mạnh việc cách tân thủ tục hành chính và kiến tạo môi trường buôn bán sáng tỏ, lành mạnh. Một vài Sở, ngành đã lên tiếng các giấy má hành chính và thi hành chế độ một cửa, liên thông, nộp giấy má qua mạng. Nhưng trên thực tế vẫn còn rất nhiêu khê và trong một vài cán bộ, công chức nhà nước đã có bộc lộ né tránh, đùn đẩy, co thủ, không dám đề xuất vì sợ nghĩa vụ dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt công trình của doanh nghiệp bị gây khó, giấy tờ bị chuyển nói quanh, tốn phổ quát thời điểm và chi phí, thậm chí mất cả thời cơ buôn bán.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Đọc thêm: bds