Rắc rối tiền sử dụng đất, khách hàng chịu thiệt | MuaBanNhaDat

“3 cửa” giám định tiền sử dụng đất

Trước đó việc này chỉ có Sở Tài chính là "chủ xị", nay có thêm sự nhập cuộc của Sở Khoáng sản - Môi trường và Hội đồng thẩm định giá đất TP. Vì qua 3 cửa nên thời điểm bị kéo dài hơn hồ hết. Hiện trên khu vực TP HCM có khoảng 100 dự án chưa thể đóng tiền sử dụng đất, với số tiền hàng ngàn tỉ đồng. Rộng rãi DN trong số đó "xin" được đóng tiền dùng đất trợ thì tính để có thể làm các giấy má tiếp theo, khi có con số chính thức DN sẽ đóng thêm hoặc được trả lại. Đương nhiên, việc này chẳng hề tiện lợi bởi không có quy định nào cho phép. Nên chỉ có cách chờ.

Sở dĩ có tình trạng "cám treo, heo nhịn đói", tiền DN có sẵn nhưng ngân sách chưa thể thu là do quy trình nhiêu khê. Trước tiên Sở Tài nguyên - Môi trường xác định cách thức giá đất. Để chấp hành việc này, Sở Khoáng sản - Môi trường phải công ty đấu thầu và lựa chọn doanh nghiệp giám định giá có chi phí thấp nhất. Khi doanh nghiệp thẩm định đưa ra được giá đất theo giá hoạt động mua bán sẽ trình liên sở là Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Nguồn vốn thẩm định và phê phê chuẩn. Sau cuối phải được Hội đồng giám định giá đất TP phê phê chuẩn. Khi đó DN mới được đi đóng.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ toạ HĐQT Công ty Hưng Cường thịnh, kiếm được xét định giá hoạt động mua bán như hiện nay chưa phù hợp lắm bởi theo luật Đất đai, thời điểm tính Tiền dùng đất là thời gian giao đất, khi mà có toàn bộ công trình thời gian thẩm định kéo dài 2 - 3 năm chưa kết thúc. Giả sử thời gian đánh giá thì giá đất rất cao nhưng sau đó 2 năm mới có kết quả, lúc này thị trường khủng hoảng giảm dẫn tới DN thiệt hại rất lớn (trong thời gian này DN phải hy vọng nên tăng chi phí tài chính và chịu phần lớn rủi ro do mất cơ hội…).

rac roi tham dinh tien su dung dat, nguoi mua chiu thiet

Phổ biến tổ chức có thể bị thiệt khi thời gian tính Tiền sử dụng đất kéo dài.

Áp dụng hệ số K

Với những vướng mắc nói trên, theo các DN, nhà nước nên có 1 hệ số chuẩn để tính Tiền dùng đất như hệ số K đang tính Tiền dùng đất cho người dân. Như vậy, khi DN bắt tay vào làm cho dự án, họ đã dự trù được Tiền dùng đất phải nộp, trong khoảng đó đưa vào cơ cấu chi phí để tính thừa hưởng nhuận và định hướng cho sản phẩm.

Nhân tố này có chí ít 3 cái lợi. Thứ nhất DN tính toán được hiệu quả đầu cơ, tính khả thi cho dự án. Thứ hai là nhà nước thu thuế đúng, đủ và rất với tốc độ cao. Sau cuối là tránh hiện trạng định giá theo cách thức xin cho. Khi định giá theo hệ số đã luật pháp rõ ràng, quy định cho phép thì không bạn nào xin khách hàng nào cho. DN tự kê khai, tập đoàn thẩm quyền ứng dụng theo bảng giá, hệ số để ra thông báo nộp tiền theo pháp luật. Việc này giảm bớt thủ tục, khắc phục với tốc độ cao giấy tờ, giấy tờ công khai minh bạch…

Cũng theo ông Nguyễn Đình Trung, khi xây dựng bảng giá đất, hệ số K, tổ chức thẩm quyền cũng đã tính hết các nhân tố về cơ cấu giá như: các đặc điểm, đặc tính của bất động sản tùy theo địa điểm, khu vực… trong đó cũng đã có yếu tố hoạt động mua bán. Khác lạ khi ban hành bảng giá đất phải trình HĐND phê duyệt. Vì vậy xét về giác độ thứ tự, nó còn chuẩn và đúng mực hơn phổ quát so với thứ tự thẩm định giá bây giờ.

Khách hàng nhà chịu thiệt

Theo Chủ toạ Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, phương pháp tính Tiền sử dụng đất đang phát triển cơ chế "xin-cho", nhũng nhiễu và DN phải mất hồ hết thời gian để hoàn thành giấy má hành chính này. Dường như đó, Tiền sử dụng đất đang chiếm đoạt tỷ lệ lớn trong cơ cấu tầm giá nhà đất. Chi tiết, chiếm khoảng 10% trong giá thành căn hộ bình thường cư; khoảng 30% trong giá bán nhà phố và khoảng 50% trong mức giá biệt thự. Mức giá đội thêm này sau cùng khách hàng nhà sẽ phải chịu.

Trong yếu tố kiện các thủ tục pháp lý quá nhiêu khê, kéo dài như bây giờ, HoREA kiến nghị xem xét cho phép nhà đầu tư công trình nhà đất hiện ra trong mai sau được bán sản phẩm cho đối tượng mua hàng, sau khi đã chấp hành tạm thời nộp Tiền sử dụng đất và có văn phiên bản cam đoan sẽ nộp Tiền dùng đất phát sinh (nếu có) khi các tổ chức thẩm quyền phê phê chuẩn số Tiền sử dụng đất của dự án phải nộp, để sớm đưa sản phẩm ra hoạt động mua bán, giảm bớt gian khổ cho chủ đầu tư và góp phần làm tăng nguồn thu Tiền dùng đất tham gia ngân sách TP.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem tại: dat xanh