Cách thức tính tiền dùng đất tạo cơ chế "xin - cho", đẩy giá nhà lên cao

Trong ngành nghề đầu cơ bất động sản, cách tính tiền dùng đất đang sản xuất cách thức "xin - cho" và tổ chức phải mất đầy đủ thời gian để hoàn thành giấy tờ hành chính. Dường như đó, giá đất liên tục được điều chỉnh tăng, tạo ra gánh nặng cho các công ty, đồng thời đẩy giá nhà lên cao.

Sở Tài chính Tp.HCM đang lấy ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn đô thị. Theo bắt buộc của Sở này, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 so với năm 2018 tăng trong khoảng 19% -30%, cao hơn rộng rãi so với mức tăng hệ số vấn đề chỉnh giá đất của năm 2018 chỉ ở mức từ 5%-8,33% so với năm 2017.

Ví dụ: hệ số vấn đề chỉnh giá đất khu vực 1: năm 2017 là 2; năm 2018 là 2,1 (tăng 5% so với năm 2017); Đề xuất năm 2019 là 2,5 (tăng 19% so với năm 2018); Khu vực 5: năm 2017 là 1,2; năm 2018 là 1,3 (tăng 8,33% so với năm 2017); Yêu cầu năm 2019 là 1,7 (tăng 30% so với năm 2018). 

Hiệp Hội BĐS Tp.HCM nghĩ là, đây là nội dung cần tìm hiểu để ý kỹ, bởi lẽ chỉ số tăng giá (CPI) 9 bốn tuần đầu năm 2018 chỉ là 3,57% so với cùng kỳ năm 2017 và cả năm 2018, chỉ số CPI cũng được dự đoán không vượt quá 4%. Vì mức đề nghị tăng trong khoảng 19% - 30% của Sở Tài chính là quá cao và chưa hợp lý, Hiệp hội kiến nghị tiếp diễn áp dụng mức tăng hệ số yếu tố chỉnh giá đất năm 2019 cũng tương đương cách thức tính mức tăng hệ số yếu tố chỉnh giá đất năm 2018 theo Quyết định 09 của UBND thành phố, tăng từ 5%-8,33%. 

Liên quan tới việc yếu tố chỉnh tăng giá đất, đa dạng doanh nghiệp nghĩ rằng, bây giờ việc xác định giá đất ở các công trình được giao cho UBND các thành phố phê chuẩn vấn đề chỉnh hệ số K của khung giá đất bình thường, thường chiếm đoạt trong khoảng 20 ÷ 25% tầm giá bất động sản (chưa kể chi phí phóng thích mặt bằng) và liên tiếp được đẩy lên chính là một nguồn gốc khiến cho giá nhà tăng cao.

"Giá BĐS liên tiếp thay đổi do hệ số K liên tục được điều chỉnh, năm sau luôn cao hơn năm trước. Ví như trước năm 2016, giá đất chiếm 15-18% tầm giá nhưng trong khoảng năm 2016 đến nay, tính hệ số K nhàng nhàng bằng 1,7- 1,8 thì giá đất đã tăng gấp đôi. Trong khi, ở Hà Nội còn để ý tới tỷ suất lợi nhuận có thể giải quyết được của công trình để gia tăng hệ số K ngoài phần pháp luật trong Quyết định 188. 

Tương tự, có thể thấy giá đất rất cao, thường chiếm trong khoảng 20 - 25% mức giá BĐS, chưa kể đến chi tiêu phóng thích mặt bằng. ngừng thi côngĐây chính là một cội nguồn khiến giá nhà cứ tăng lên. Hình như đó, ở những năm hoạt động mua bán bất động sản khủng hoảng (2011÷2014), tiền dùng đất được nộp khiến rộng rãi lần, nhưng bây giờ những giảm giá khuyến khích này đã bị bỏ.

Tiền đất phải nộp ngay, thường chỉ là 2 - 3 lần phải nộp hết. Đây là một gánh nặng cho các doanh nghiệp bất động sản vì lúc chưa bán được nhà vẫn phải lo tiền xây dựng, tiền đất cùng một lúc. 

Hơn nữa, giá đất tăng lên, giá vật liệu đầu vào lên, đương nhiên tầm giá xây dựng cũng lên theo, khiến cho giá bán bất động sản liên tiếp tăng cao. Nếu như hoạt động mua bán không bằng lòng sẽ dẫn tới tồn kho, nhất là với các dự án không có địa điểm đắc địa, gây rủi ro cho các bên tham gia thị trường", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest phân tách.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ Hiệp hội BĐS Tp.HCM cũng nhìn kiếm được: nhà đầu tư công trình đang phải nộp tiền dùng đất rất lớn, bằng khoảng trên dưới 70% chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, nên có thể nói tổ chức phần đông phải sắm lại quyền sử dụng đất lần thứ nhì và gánh nặng này cuối cùng khách hàng nhà phải gánh chịu. 

"Tiền sử dụng đất" đang chiếm hữu tỷ lệ lớn trong cơ cấu giá tiền nhà ở, chiếm giữ khoảng 10% trong giá thành căn hộ tầm thường cư; choán khoảng 30% trong giá bán nhà phố; chiếm giữ khoảng 50% trong giá tiền vi la. Vì thế, nhiều doanh nghiệp kiến nghị Chính phủ cùng các bộ có liên quan cần tìm hiểu chú ý tháo dỡ gỡ để giảm bớt gánh nặng cho tổ chức cả về cách tính giá đất và phương án nộp tiền đất.

Trong đề xuất nhân tố chỉnh giá đất năm 2019, khi phân phối khu vực phát triển của Tp.HCM (thành 5 khu vực), Sở Xây đắp Tp.HCM xếp quận 2 vào khu vực 3, thấp hơn huyện 7 - được xếp vào khu vực 2. 

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nghĩ rằng, việc phân chia này chưa đảm bảo nguyên lý công bằng đối với người dùng đất khi chấp hành nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước, vì mức nộp ở quận 7 cao hơn quận 2, trong khi nhân tố kiện cơ sở thị trấn của nhị thị xã này là tương đương với nhau.

Bởi những năm mới đây, thị xã 2 có tốc độ đô thị hóa rất cao, được đầu cơ, phát hành đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, cơ sở vật chất liên lạc, khác biệt là khu thành phố mới Thủ Thiêm. Do đó, nên xếp huyện 2 tham gia khu vực 2, cùng lực lượng với huyện 7.


Xem tại: dat xanh