Được hủy phù hợp đồng mua nhà đất không đăng bộ? | MuaBanNhaDat

Chật vật đăng bộ cho nhà tu sửa không phép

Điểm lại câu chuyện đăng bộ (cập nhật người sử dụng đất, chiếm hữu nhà mới) ngang trái của ông M.H, ngụ tại thị xã Nhà Bè, TP.HCM. Vào bốn tuần 9/2017, ông M.H sắm một căn nhà tại trục đường Lê Văn Lương, phố Phước Kiển, thị xã Nhà Bè. Trước khi tậu, ông đã lên phường rà soát chu đáo và thấy gần như điều pháp lý, quy hoạch khu nhà đều an ninh.

Nhưng vì nguyên nhân căn nhà trước đây đã qua sửa chữa mà không xin giấy phép, ông H. chẳng thể hoàn tất giấy má đăng bộ. Điều đáng nói ở đây là những trường hợp giống như trên diễn ra khá chung tại khu vực TP.HCM. Nhiều phần người địa phương đều nghĩ là, chỉ sửa chữa căn nhà sơ sơ thì không cần đăng ký.

Vừa mới đây lại xảy ra vụ việc tương tự tại thị xã Bình Chánh. Ông Nguyễn Hữu Toàn (ngụ tại ấp 1, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh) cho biết, ông sắm một mảnh đất tại phố Bình Hưng có giấy đủ điều kiện cấp năm 2004. Không lâu sau khi nộp thủ tục xin cập nhật sang tên trên trang 4 giấy đủ điều kiện, ông Toàn nhận được công văn trả giấy tờ từ Văn phòng Đăng ký đất đai - CN thị xã Bình Chánh.

mua nha sua chua khong phep, giu khong duoc ban cung chang xong (p2)

Giải thích về vấn đề này, tập đoàn tính năng cho biết, theo Công văn 389/2010 của Sở TN&MT về việc sử dụng bản đồ trong công việc cấp giấy chứng nhận, các phiên bản đồ vị trí phải được thi hành trên nền bản đồ địa chính đo mới, với tọa độ VN-2000. Dường như giấy tờ đất của ông Toàn cấp năm 2004, tức là biểu hiện theo bản đồ cũ. Vấn đề này đồng nghĩa rằng ông Toàn phải thi hành đo vẽ lại theo phiên bản đồ hiện hành để cấp mới giấy đạt yêu cầu, và giấy má này rất lâu, khi mà ông chỉ muốn cập nhật sang tên trên giấy chứng nhận cũ.

Trao đổi thêm, ông Huỳnh Công Thanh, Giám đốc Hội chợ Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Bình Chánh cho hay, đòi hỏi trên phải thực hiện theo công văn của Sở TN&MT nhằm thống nhất và đồng bộ việc sử dụng phiên bản đồ địa chính trên các giấy đủ điều kiện. Giả dụ có ước muốn cập nhật trên giấy đủ điều kiện đã cấp, người địa phương phải nộp đơn xin tổ chức để ý với điều kiện giấy chứng nhận còn trống. Lưu ý là thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận được chấp hành theo Nhân tố 72 Nghị định 43/2014, các tập đoàn thi hành chẳng thể tự đặt ra.


Nhà đất không đăng bộ được, vậy có thể hủy hợp đồng trao đổi không?

Theo phổ quát chuyên gia pháp lý, trường hợp đã thi hành công chứng thích hợp đồng nhưng nhà đất không đăng bộ được, bên tìm và bên bán cũng không thỏa thuận, hợp nhất được việc hủy hợp đồng công chứng và giải quyết hậu quả, thì người dùng có thể đứng trước nguy cơ chẳng thể lấy lại tiền.

Với những trường thích hợp như ông H., sau khi ký thích hợp đồng công chứng, bên mua bắt đầu giấy tờ đăng bộ. Nhưng do trên giấy đạt yêu cầu là bản vẽ theo qui định cũ nên phải chấp hành đo vẽ lập bản đồ mới, dẫn đến rủi ro quy mô đất sắm sẽ ít hơn nhiều so với quy mô đất thừa nhận trên giấy đủ điều kiện cũ. Nguyên nhân nằm ở những nhân tố khách quan như: đất gần sông, kênh bị sạt lở, định vị và giáp ranh lại có phần quy mô thuộc kênh rạch...

mua nha sua chua khong phep, giu khong duoc ban cung chang xong (p2)

Theo trạng sư È Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, trường phù hợp quy mô thực tế thiếu hụt hoặc dôi dư lớn so với giấy chứng nhận sẽ ảnh hưởng không nhỏ tuổi đến lợi quyền của cả bên sắm và bên bán. Thêm vào đó, những văn bản luật về trao đổi đất đai lại không có pháp luật rõ ràng cho những trường thích hợp này, chả hạn về thời điểm chuyển giao quyền chiếm hữu, nên việc khắc phục sẽ gặp đa dạng vướng mắc.

“Với những tranh chấp này, do rộng rãi duyên do, trong đó có lỗi cố ý và sơ sểnh, quá trình thương lượng giữa các đối tác mập mờ. Về phía người bán, nhân thức rõ về tình trạng khu đất nhưng vì muốn bán được, bán với giá cao hay cần tiền ngay (biết vướng nhưng vẫn muốn lấy một phần tiền để sử dụng) nên đưa ra các tin tức không toàn diện cho khách hàng, chỉ mốc giới sử dụng không đúng dẫn tới việc người dùng hiểu nhầm hoặc không phát hiện ra những vướng mắc”, trạng sư Phượng nói.

Thực tại, có phổ biến trường thích hợp bên tậu vẫn được hủy phù hợp đồng đã công chứng bởi sự thiếu thiện ý và lỗi của bên bán về đối tượng giao dịch (nhà đất). Như trường phù hợp phải đo vẽ lại sơ đồ, quy mô bị chênh lệch không phải là lỗi trong khoảng bên bán, bên mua có thể giải quyết để thực hiện đăng bộ nên thường ít xảy ra tranh chấp.

mua nha sua chua khong phep, giu khong duoc ban cung chang xong (p2)

Với trường hợp nhà ở không đăng bộ được vì sửa chữa sai phép, thì bên bán là người có lỗi do không thi hành trách nhiệm cập nhật cô động trên giấy đạt yêu cầu. Ngoài ra đó, hồ sơ công chứng thương lượng mua bán chỉ mang thuộc tính rà soát trên thủ tục, công chứng viên không rà soát thực trạng căn nhà, nên chẳng thể nhận thấy nghĩa vụ cập nhật bất định của bên bán.

Vì thế, ví như khoản thiệt hại không đáng kể và có thể giải quyết được, bên sắm nên tiếp tục thi hành để cơ quan nhà nước đăng bộ, hạn nhạo báng rủi ro không đòi được tiền trong khoảng bên bán. Còn giả dụ thiệt hại quá lớn, đôi bên cũng chẳng thể thỏa thuận được, bên tìm có quyền nộp đơn ra Tòa để khắc phục mâu thuẫn, tuyên phù hợp đồng vô hiệu do có sự nhầm lẫn về đối tượng đàm phán, căn cứ theo Vấn đề 126 Bộ luật Dân sự.

Lúc đó, bên bán phải hoàn trả lại cục bộ số tiền đã nhận, tùy theo lỗi của các đối tác mà Tòa phân chia bổn phận chịu thiệt hại (ví như có). song song, bên tậu cũng phải nộp đơn ứng dụng giải pháp chặn lại đối với nhà đất không đăng bộ được, để việc thi hành án được bảo đảm. Việc lựa chọn cách thức giải quyết là tùy theo từng vụ việc cụ thể, cũng như kỹ năng tài chính của bên bán.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem nhiều hơn: bat dong san