Đàm phán BĐS Việt Nam chờ bước đột phá mới trong khoảng "proptech"?

"Có đa dạng yếu tố cả vĩ mô lẫn vi mô cho thấy thị trường bất động sản vietnam sẽ còn phát hành và tiếp diễn hấp dẫn vốn đầu tư từ cả trong và ngoài nước", ông Nguyễn Hùng Cường, đảm trách một quỹ đầu tư lớn về BĐS tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương kiếm được xét với VnEconomy, trong cuộc chuyện trò với chủ đề về hệ thống phục vụ trong ngành bất động sản.

Ông nói:

- Về vĩ mô, trong vòng 5-10 năm đến kinh tế vietnam còn hưởng lợi trong khoảng những nhân tố căn bản như dân số trẻ, cơ cấu dân số độ tuổi công sức tăng, khi mà sự dịch chuyển kinh tế từ đầu tư đóng gói sang tiêu xài mới chỉ bắt đầu

Với BĐS thì nhị yếu tố quan trọng nhất là doanh thu và dân số. Ở Việt Nam, cả hai nhân tố này đều đang lớn mạnh tốt, nhất là ở thị trấn lớn như Hà Nội, Tp.HCM, nơi mà sức lớn mạnh sẽ tiếp diễn cao hơn cả nước.

Nhưng BĐS không chỉ xem về phía cầu. Đầu tư tạo ra cơ sở cơ sở vật chất là đòn bẩy lớn tạo ra những đổi mới tích cực về nguồn cung cho thị trường BĐS. Khi kinh tế tạo ra, yêu cầu và đòi hỏi về mức sống của người địa phương ngày càng tăng, thì cơ sở hạ tầng sẽ thành lập ra những quỹ đất và cơ hội phát triển mở mang cho thị trường, nhiều chủng loại hoá loại sản phẩm và chất lượng item.

Như bạn thấy đó, khác hẳn so với mấy năm trước đây, bây chừ hoạt động mua bán không chỉ có phổ biến cư cao tầng hay biệt thự, mà là sự liên kết cả thông thường cư, vi la, shophouse, các khu phức tạp có toàn vẹn cả bán lẻ, văn phòng và nhà đất. 

Rồi các nhà phát triển bất động sản lớn lại đang tạo ra cả những công trình siêu lớn như đô thị bé nhỏ. Những cơ hội để dòng vốn có thể tạo ra sản phẩm mới bắt đầu từ việc làm cho các con phố, xây cầu như thế.

Và đích thực mọi việc mới chỉ mới ở thời kỳ mở màn, thế nên tôi lạc quan về hoạt động mua bán vn trong những năm đến.

Giao dịch bất động sản Việt Nam chờ bước ngoặt mới từ proptech? - Ảnh 1.

Giá nhà đất làng nhàng/m2 tại Hà Nội, theo số liệu trong khoảng homehub.Việt Nam.

Ông đánh giá thế nào về hệ thống dịch vụ dịch vụ các hoạt động trong lĩnh vực này, khác biệt là môi giới?

Dịch vụ sẽ tạo ra cùng hoạt động mua bán. Ví như so với các nước tạo ra khác thì mặt bằng dịch vụ ở Việt Nam còn thua gần như, sự có mặt của phục vụ trên hoạt động mua bán thì vn đang bắt kịp rất nhanh. Môi giới cũng như các phục vụ hỗ trợ giao dịch và cả điều hành thông thường cư hay của nả riêng đã phát triển và đang nhiều năm kinh nghiệm hoá rất nhanh.

Nói riêng về môi giới, mà hiện nay đã được coi là một nghề giỏi, thì có thể thấy họ là xúc tác lớn cho sự dịch chuyển của cả thị trường. Đàm phán bất động sản khác hồ hết so với các loại hàng hoá khác, trong khoảng yếu tố tin tức, cho tới giấy tờ sở hữu phức tạp và đa dạng phiền phức, chi phí trong giao dịch.

Ở một hoạt động mua bán non trẻ như vietnam, khi phần nở rộ nhất của thị trường là nhà tung ra trong khoảng các dự án mới xây, thì yếu tố của môi giới mới chỉ được thấy ở mặt tìm khách hàng vì thông tin và giá cả của công trình hầu hết là được quyết định bởi nhà đầu tư rồi.

Nhưng khi thị trường thứ cấp - trao đổi lại nhà cũ - khởi đầu tăng lên, thì môi giới không chỉ còn đóng vai trò trung gian, với thông tin hồ hết một chiều, mà sẽ phải biến thành "đại diện dàn xếp" (negotiator), với tin tức nhị chiều để người dùng và người bán phù hợp gặp được nhau.

Bây giờ, môi giới ở hoạt động mua bán thứ cấp này sản xuất lừ đừ hơn nhiều so với hoạt động mua bán sơ cấp, dẫn đến rất nhiều ngờ vực trong khoảng cả người mua và người bán nhà với môi giới. Bởi vậy mới thấy thường xuyên những tin rao "miễn môi giới, miễn trung gian". 

Nhưng rõ ràng, việc giỏi hoá vai trò của môi giới như một tác nhân xúc tiến mua bán thông tin và cung cấp phục vụ đàm phán là bước phát hành không thể khác được.

Người ta vẫn thường than phiền hoạt động mua bán bất động sản vietnam rất thiếu dữ liệu để có thể có định giá chính xác. Ông đánh giá thế nào về quan niệm này, và có giải pháp nào?

Điều thông tin thị trường cho BĐS thì không chỉ vietnam, mà ở các nước khác cũng vấp phải rộng rãi khó khăn. Giả dụ bỏ dở ý định cần số liệu để bắt mạch thị trường của cơ quan điều hành kinh tế Nhà nước, thì việc cung ứng được thông tin sẽ giúp thị trường sáng tỏ hơn, tự vấn đề chỉnh hiệu quả hơn.

Với người có nhà hay muốn thương lượng nhà ở, thì việc biết được giá hoạt động mua bán phần đông là yếu tố trước tiên giúp họ ra quyết định tốc độ hơn, dành dụm thời gian và chi tiêu hơn. Thực chất, việc cung cấp tin tức hoạt động mua bán này hiện tại đang là công việc chính của các "môi giới, trung gian". 

Nhưng chính cho nên mà độ khả tín của tin tức rất thấp.

Bởi vậy, việc hiện ra các tổ chức kinh doanh kĩ nghệ BĐS cung ứng biện pháp về đăng tin và thu thập số liệu về đàm phán BĐS, hay còn gọi là các "proptech", đang phát triển những bước bỗng nhiên phá rất hăng hái về thông tin cho hoạt động mua bán.

Lấy ví dụ như homehub.vietnam - là một nền tảng "proptech" thế hệ mới mà mới đây chúng tôi có khiến việc cùng với vai trò tư vấn. Nền móng này có thể theo dõi và cung ứng cho người dùng cô động giá cả của hoạt động mua bán BĐS theo thời gian, khu vực, diện tích hay theo từng khu tầm thường cư.

Càng khu biệt và cụ thể, người bán hay mua nhà đất ở từng khu vực sẽ càng có thể nắm được một phương pháp tương đối chính xác trị giá căn nhà của họ. Thông tin này bổ ích với cả người dùng và người bán để họ đòi đúng giá, và trả đúng giá - cắt bớt thời điểm tìm kiếm và mặc cả. Đàm phán sẽ được thực hiện mau lẹ hơn đa dạng.

Bởi, kỹ năng định giá chính xác nhà luôn luôn là một thách thức đối với người mua nhà. Là một khoản đầu tư lớn với mỗi cá nhân tìm nhà, cần có cơ chế nào hoặc phục vụ nào trên thị trường có thể hỗ trợ người mua nhà có được quyết định đúng mực hơn.

Vì BĐS là giao dịch hội đàm giữa bên tìm và bên bán, và mỗi căn nhà đều có tính duy nhất của nó, dù có trong cùng một khu chung cư thì cũng khác số nhà, số tầng, quy mô hay hướng nhà, thế nên thực thụ không có giá nào là "chính xác" cả. Nó là sự "thuận mua vừa bán", là thăng bằng giữa cung và cầu của nhị bên mà thôi.

Nhưng như trên tôi có nói, thông tin đàm phán của hoạt động mua bán sẽ tạo điều kiện cho thời kỳ định giá này nhanh lên toàn bộ. Mỗi một đàm phán mới, sẽ là một điểm thao chiếu mới cho thị trường.

Ở một cấp độ thô sơ nhất, như số liệu về giá trung bình của chung cư theo quận quận ở Hà Nội, cũng giúp người mua hay bán biết được tài năng mình sẽ giao dịch được ở giá nào.

Đương nhiên, yếu tố sẽ phức hợp hơn rất đôi khi nói về một căn nhà chi tiết, một căn hộ chi tiết. ví dụ, xế hộp tham gia được nhà không? Nhà có cửa sổ thoáng rất nhiều các phòng không? Ở tầng nào hay nhà hướng nào... Tất cả đều có thể tác động tới giá.

Đấy là chưa nói tới sự phức hợp khi nói về phục vụ sở thích. Sẽ có nhiều người sẵn sàng trả giá cao hơn, chỉ để có một căn hộ có ban công thật to chẳng hạn.

Cái đấy thì phải chờ khi những nhà cung cấp dịch vụ như homehub.Việt Nam tiếp diễn phát triển chuỗi hệ thống trí óc nhân tạo.

Giao dịch bất động sản Việt Nam chờ bước ngoặt mới từ proptech? - Ảnh 2.

Giá nhà thông thường cư làng nhàng/m2 tại Thủ đô, theo số liệu từ homehub.vietnam.

Để bình chọn một thị trường hoạt đọng tốt hay không người ta thường hay nhắc đến tính hiệu quả, và thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Ông đánh giá thế nào về tính hiệu quả của hoạt động mua bán bất động sản vn, và làm cho thế nào để có thể cải thiện?

Điểm đầu tiên về tính hiệu quả của hoạt động mua bán mà chúng ta đã nói với nhau ở trên chính là dữ liệu để định giá, và những công ty công nghiệp bất động sản đang giải quyết vấn đề này.

Nhưng những công ty "proptech" thành lập còn khắc phục thêm một vấn đề khác của hoạt động mua bán, là tạo ra các nền móng thương lượng sáng tỏ và hiệu quả.

Việc phát hành các nền móng thương lượng mới, thúc đẩy các đàm phán diễn ra nhanh hơn, giảm sút các chi tiêu kiếm tìm một căn nhà ưng ý với người dùng, và tích thích hợp các nền móng phục vụ khác, tạo thành một hệ sinh thái có thể là phương pháp tiếp xúc tốt làm cho tăng tính hiệu quả của thị trường.


Đọc thêm: bat dong san