Chuyển nhượng đất nông nghiệp: Chủ yếu vẫn là thương lượng "ngầm"

Ngày 30/10/2018, Viện Chính sách kế hoạch phát hành nông nghiệp vùng quê (Ipsard) và Australian Aid đơn vị Hội thảo tham mưu các khó khăn trong phát triển thị trường đất nông nghiệp vn.

TS. Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, Viện trưởng Viện Ipsard đánh giá, từ một thập kỷ qua, Nhà nước đã đề ra chủ trương thúc đẩy tàng trữ ruộng đất để đóng chai nông nghiệp quy mô lớn, giải quyết được những yếu kém, cập kênh hoạt động mua bán nông sản do làm việc nông nghiệp diện tích bé xíu. 

Thế nhưng, tới nay, công cuộc này diễn ra rất lờ đờ, trong khi hiện trạng thương lượng ngầm về đất đai lại diễn ra nhiều, nhất là tại vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Các công ty muốn đầu cơ tham gia nông nghiệp, nhưng không được giao đất, cũng rất khó khăn thuê, sắm quyền dùng đất nông nghiệp, nên không có đất để đóng hộp.

Chủ công là "thương lượng ngầm"

Bà È cổ Thị Thanh Thanh nhàn, Chuyên gia của Viện Ipsard cho biết, thời gian qua, hàng ngũ cán bộ phân tích của Ipsard đã chấp hành dò xét hoạt động mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở một vài địa phương, nhằm đưa ra những đề nghị sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 và các văn bạn dạng dưới luật, các chính sách lôi cuốn đầu cơ tham gia nông nghiệp... hướng đến tăng hiệu quả sử dụng đất, sản xuất kinh tế nông nghiệp nông thôn.

Kết quả thăm dò cho thấy, hoạt động mua bán đất sản xuất nông nghiệp đang xuất hiện vài chế độ chuyển nhượng. 

Một là, chuyển nhượng quyền dùng đất nông nghiệp diễn ra chủ công giữa các dân cày với nhau. Người dùng muốn có thêm đất để mở mang đóng chai, đầu tư cho thuê, chờ bồi thường hoặc chuyển mục đích dùng. Chuyển nhượng này phần lớn chỉ bằng giấy viết tay, diện tích tí hon lẻ, chỉ một số sào ruộng. 

Hai là, chuyển nhượng quyền dùng đất nông nghiệp giữa nông dân – tổ chức. Hoạt động này diễn ra rất ít, bởi rộng rãi rào cản: sườn giá đất không phù hợp với giá thị trường, thiếu cơ sở dữ liệu, hồ sơ đất; tổ chức phải xin quan niệm đa dạng ban ngành nghề cho dự án đầu cơ. 

Ba là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bằng cách thức góp vốn. Cơ chế này cũng không bình thường, một số phù hợp tác phố có góp vốn bằng đất nhưng thực tế chỉ liên hiệp đầu tham gia đầu ra. Rào cản là, đến nay Nhà nước vẫn chưa có luật pháp chi tiết về góp vốn bằng đất và giá trị quyền dùng đất để phù hợp tác, quy giễu cợt hưởng lợi tức kinh doanh khi góp vốn bằng đất, chế độ giữ vững không may cho người dân đầu tư cũng chưa có.

Hiện doanh nghiệp đầu cơ đóng chai nông nghiệp chỉ muốn thuê đất của Nhà nước, nhưng quỹ đất công đang ngày càng khan hiếm. Thăm dò cho thấy, đa dạng doanh nghiệp tìm lại quyền dùng đất nông nghiệp trong khoảng nông dân, nhưng phải chuyển nhượng rất vòng vèo. đơn vị "sắm" đất, rồi phải giao lại đất cho chính quyền địa phương, sau đó chính quyền khiến giấy má cho đơn vị thuê đất.

Ông Võ Thành Minh, Phó chánh văn phòng Sở Nông nghiệp và Tạo ra Vùng quê thức giấc An Giang cho hay, dân cày có đất ít, sản xuất không hiệu quả nhưng không muốn chuyển nhượng hẳn quyền sử dụng đất. Giả dụ đạt được giá cả, thì đa số cũng chỉ muốn cho thuê ngắn hạn 3-5 năm, chứ không bán. Những khách hàng được quyền dùng đất nông nghiệp, chủ quản là người đầu tư chứ chẳng phải để đầu cơ đóng gói, họ sắm giá cao và luôn tin giá đất sẽ ngày một đắt, nên chờ sau này giá tăng cao gấp phổ quát lần thì sẽ bán.

Theo bà Phạm Thị Mơ, Chi cục trưởng Chi cục Điều hành đất đai thức giấc Hòa Bình, tại tỉnh giấc này rất ít doanh nghiệp tàng trữ đất để đóng chai nông nghiệp do hình thức thỏa thuận rất khó khăn. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, người dân luôn đòi giá cao gấp 2 – 3 lần giá thị trường, do người dân so sánh với giá trị đất được bồi hoàn khi Nhà nước thu hồi đất (theo quy định được hỗ trợ biến đổi nghề nghiệp, tiền hỗ trợ biến đổi nghề nghiệp cao gấp 2 – 2,5 lần giá đất qui định tại bảng giá đất).

Cách làm của Hà Nam

Ông Ngô Mạnh Ngọc, Phó giám đốc Sở Nông nghiệp và Tạo ra Vùng quê tỉnh Hà Nam, Trưởng Ban điều hành khu nông nghiệp ứng dụng kĩ nghệ cao thức giấc Hà Nam cho nhân thức, những năm qua, tỉnh Hà nam đã ứng dụng thử nghiệm tích tụ đất đai phục vụ lôi cuốn đầu cơ vào nông nghiệp. 

Chính quyền cấp quận, cấp xã đứng ra thuê đất của dân (20 năm), sau đó ký phù hợp đồng cho tổ chức thuê lại đúng như thời điểm thuê đất và giá thuê đất của dân, giấy chứng nhận quyền dùng đất nông dân vẫn giữ. Cách này dễ chấp hành nhất. Bởi, dân cày đặt niềm tin vào chính quyền cấp phường, cấp quận là công ty đứng ra kiểm soát an ninh quyền lợi đất đai cho họ, là nơi tin cẩn đảm bảo thi hành các cam đoan trong phù hợp đồng đã ký kết. Và cũng chỉ cấp thức giấc mới lựa chọn được các tổ chức có năng lực đầu cơ vào đóng chai nông nghiệp. 

Ngân sách tỉnh đã ứng trả tiền thuê đất cho các hộ dân trong thời điểm thuê đất 20 năm, sau đó doanh nghiệp trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Nhờ vậy, tỉnh giấc đã quy hoạch 6 khu nông nghiệp Áp dụng kĩ nghệ cao với quy mô 654,7 ha; cùng lúc đã có 67 mô phỏng liên hiệp sản xuất theo chuỗi với diện tích 1.160 ha của 2.200 hộ dân tham gia đóng gói nông phẩm sạch khiến vệ tinh đoàn kết với VinEco và Vina Seed.

Tuy thế, ông Ngọc cũng chỉ rõ, cách làm cho này là "lách luật" và đầy rủi ro với chính quyền thức giấc, ví như thắng lợi sẽ được Trung ương nhìn nhận, nhưng nếu như thất bại thì rất dễ bị quy kết thành "khiến trái thẩm quyền".

Đại diện tỉnh giấc Hà Nam buộc phải: Quốc hội sớm sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 (vì nếu như để đơn vị thỏa thuận với các hộ dân để thuê đất đầu tư như pháp luật của luật sẽ rất khó thực hiện). Đề nghị Chính phủ sớm phê duyệt đề án thử nghiệm tích trữ, dồn vào một chỗ đất đai để lôi cuốn đầu tư phát hành nông nghiệp Áp dụng kĩ nghệ cao của tỉnh Hà Nam và tỉnh Thái Bình. Kiến nghị Chính phủ lưu ý chỉ đạo các tổ chức chuyên môn nghiên cứu sửa đổi các quy định tại Luật Dân sự, Luật Các đơn vị nguồn hỗ trợ về việc thế chấp tài sản đất đối với các công trình nông nghiệp.


Đọc thêm: bds