Giá đất khu 'tứ giác tiến thưởng' của Sabeco bất định thế nào trong 12 năm? - VnExpress Kinh Doanh

Có lịch sử là của nả thoái vốn Nhà nước thuộc Tổ chức kinh doanh cổ phần Bia rượu nước ăn uống Sài Gòn (Sabeco), lô đất 4 mặt tiền rộng hơn 6.000 m2 tọa lạc tại số 2-4-6 Hai Bà Trưng (huyện 1, TP HCM) luôn lọt vào tầm ngắm của rộng rãi nhà tạo ra bất động sản.

Khu đất quà này sở hữu bốn mặt tiền con đường Hai Bà Trưng, Thi Sách, Đông Du và một mặt hướng ra Công trường Mê Linh, được xem là thế đất độc nhất vô nhị vô nhì còn sót lại tại xã Bến Nghé, TP HCM.

12 năm qua, cùng với sự sản xuất tấp nập của khu vực CBD (Central Business District - lõi trọng điểm thương mại) Sài Gòn, khu tứ giác này đã bất định mạnh về giá cũng như pháp lý. Từ một khu đất được Sabeco thuê dài hạn, của nả này vụt sáng trở thành "siêu sao" khi được dự kiến đầu tư thành khu cao ốc phức tạp mang tính biểu trưng của ông lớn ngành bia Sài Gòn.

Năm 2006, theo kết quả định giá được bảo lưu trong các thông báo sau này của Sabeco, khu đất được ghi nhận giá trị 735 - 760 tỷ đồng. Nếu như tính theo mốc định giá cao nhất lúc này, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có giá 127 triệu tiền việt mỗi m2.

Đến năm 2015, Tổng tổ chức kinh doanh Sabeco đầu tư xây đắp Công ty cổ lỗ phần Sabeco Pearl cùng 4 cổ đông để đầu cơ công trình khu thương nghiệp văn phòng cao cấp tại khu tứ giác tiến thưởng này đã nâng giá trị lô đất lên phương pháp đó 9 năm. Theo báo cáo tài chính đã kiểm toán năm 2015, tổng của nả đầu cơ của Sabeco Pearl đạt hơn 1.018 tỷ đồng (bao gồm quyền dùng đất của khu đất với trị giá 997 tỷ và một vài chi phí khác).

Giả dụ tính giá trị của khu đất tương đương với tổng của nả của Sabeco Pearl, đến năm 2015, về mặt lý thuyết, giá đất của khu tứ giác tiến thưởng Sabeco nhích lên vùng giá 166-170 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, trên thực tiễn, thời gian này, giá hoạt động mua bán của khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng trên hoạt động mua bán tiệm cận ngưỡng 900 triệu tiền việt mỗi m2.

Tới 04 tuần 11/2018, theo cổng thông tin định giá bất động sản Biggee.vn, giá đất con đường Nhị Bà Trưng cao nhất 1,13 tỷ đồng mỗi m2. Giá đất tuyến phố Thi Sách thậm chí ghi nhận giá bán trần 1,29 tỷ đồng mỗi m2 còn trục đường Đông Du có giá đỉnh xấp xỉ 1,28 tỷ đồng mỗi m2. Giá đất bình quân 3 tuyến phố này tại khu vực xã Bến Nghé cũng tuần tự nao núng trong ngưỡng trong khoảng 932 triệu tiền việt đến 1,2 tỷ đồng mỗi m2. Với chi phí này, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có thể trị giá 6.800 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, theo ước lượng sơ bộ của một chuyên gia bất động sản, ví như chỉ định giá đất bình quân tại khu đất quà 2-4-6 Nhì Bà Trưng là một tỷ đồng mỗi m2, cộng thêm tối thiểu 20% thặng dư do yếu tố 4 mặt tiền, thì tổng trị giá lô đất phải chạm ngưỡng 7.200 tỷ đồng.

Khu tứ giác vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng, quận 1, TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Khu tứ giác quà 2-4-6 Nhì Bà Trưng, huyện 1, TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa nhận xét, bỏ lỡ yếu tố pháp lý và nguồn gốc của nả thuộc sở hữu Nhà nước, chỉ xét ở góc cạnh thương mại, lô đất 2-4-6 Nhì Bà Trưng có toàn bộ cơ hội tăng giá bỗng nhiên phá.

Đây là một viên ngọc sáng giá nhất còn sót lại tại trục lõi trọng điểm phường Bến Nghé, TP HCM. Các chuẩn mực: vị trí, gắn kết, quy mô, độ khan hãn hữu của khu tứ giác đều đạt được đẳng cấp vượt bậc.

Đương nhiên, trên thực tiễn, hơn một thập niên qua, trị giá khu đất này đang bị đánh giá dưới mức tiềm năng. Ông Nghĩa phân tách, nếu như lấy năm 2006 khiến cột mốc, từ vùng giá 127 triệu đồng mỗi m2 đến nay (năm 2018) khu tứ giác vàng của Sabeco đã có giá cao nhất khoảng 1,3 tỷ đồng mỗi m2, tức là hơn một thập kỷ qua, giá đất lô 2-4-6 Hai Bà Trưng tăng 10 lần, tức mỗi năm ngày càng tăng một chấm.

Tốc độ tăng giá này quá bình thường so với vị thế CBD (Central Business District), chưa tương thích so với tiềm năng to lớn của khu tứ giác tiến thưởng Sabeco. Thậm chí vận tốc tăng giá này cũng kém xa so với biên độ tăng giá đất toàn TP HCM sau đông đảo cơn sốt đất diễn ra trong 12 năm qua, ông Nghĩa kiếm được xét.

Theo chuyên gia này, để xác định đúng giá trị của khu đất quà Sabeco cần có hội đồng giám định giá toàn vẹn để cân đo đong đếm đúng đắn trị giá của nả theo tiêu chuẩn Nhà nước quy định. Hình như, tiến hành đấu giá cũng được xem là cách thức khả thi, đảm bảo tính khách quan và công bằng, giúp lô đất tiệm cận gần với giá trị thật.

Ông Nghĩa cũng nêu thêm một số cách thức xem thêm về cách thức tính toán trị giá của bất động sản địa điểm quà như lô đất 2-4-6 Nhị Bà Trưng. Theo ông, có 4 yếu tố cần được xem xét thêm khi tiến hành thẩm định giá khu tứ giác quà này.

Thứ nhất, xác định trị giá cục bộ của khu vực xung quanh để từ đó đối chiếu với giá trị của lô đất. Thứ hai, xác định khả năng gắn kết hạ tầng đa dụng cụ như: gắn kết tuyến phố bộ, đường thủy, tuyến phố sắt (metro). Thứ ba đánh giá phong thủy: hướng gió, view (tầm nhìn) tỏa ra các hướng, cận thị, cận sông... Thứ tư lưu ý tới độ lớn của lô đất, diện tích của dự án trên đó.

Trong 4 nhân tố này, cần đặc biệt xem xét đến quy mô của lô đất. Với quy mô hơn 6.000 m2, vị trí mũi tàu có 4 mặt tiền, tọa lạc tại thị trấn Bến Nghé, là một ưu thế vượt bậc của khu tứ giác này, vì diện tích hơn 6.000 m2 trọn vẹn lớn để thi hành các ý nghĩ đó kiến trúc, nhà cửa cao tầng rất dị.

Cũng cần lưu ý thêm, thị trấn Bến Nghé là xã lâu đời của huyện 1 (được xếp tham gia quận 1 bình ổn từ năm 1975 đến nay), gắn liền với số đông di tích, nhà cửa lịch sử mang tính biểu tượng của TP HCM, lại hữu dụng thế trên bến dưới thuyền và tại đây không còn phổ biến quỹ đất trống quy mô lớn nữa.

Chuyên gia này cho hay, trong phổ quát chứng thư thẩm định giá ông đã từng tìm hiểu qua, trong yếu tố kiện quỹ đất khan hãn hữu, quy mô đất càng lớn, càng cho phép khai thác vị thế thương mại cao, thường được xem xét là cơ sở vật chất để tạo nên trị giá tăng thêm cho BĐS có địa điểm trong khoảng tiến thưởng tới rubi. "Vấn đề này cũng tương tự như độ lớn của viên vàng có thể khiến cho trị giá của nó tăng theo cấp số nhân", ông Nghĩa nói.

Ví dụ: lô đất vị trí trọng tâm có diện tích trên 2.000 m2 được cộng thêm 5-10% trị giá ưu điểm. Lô đất ở khu CBD rộng trong khoảng 3.000 tới 4.000 m2 trở lên sẽ được cộng thêm ít nhất 15% giá trị. Với cách đánh giá lợi thế lũy tiến theo độ lớn của BĐS, lô đất 2-4-6 Nhì Bà Trưng rộng hơn 6.000 m2 nằm ngay địa điểm mũi tàu đắc địa của xã Bến Nghé vốn đã không còn đa dạng đất trống, có thể cộng thêm tối thiểu 20-30% thặng dư giá trị.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM dự báo thêm, sự khan hi hữu sẽ tạo nên thế độc quyền và đẩy giá tài sản tăng vọt một phương pháp bất quy tắc. Vì vậy, giá trị của khu tứ giác tiến thưởng 2-4-6 Nhị Bà Trưng sẽ còn tiếp tục biến động mạnh cùng với sự phát hành của khu trục lõi trọng tâm Sài Gòn trong tương lai.

Vũ Lê


Xem thêm: dịch vụ nhà đất