6 lý do vỡ lẽ bong bóng BĐS thập kỷ trước - VnExpress Kinh Doanh

Trong văn phiên bản công bố Thực trạng hoạt động mua bán bất động sản vừa công bố, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) đã liệt kê những duyên do làm cho thị trường địa ốc xuất hiện bong bóng công đoạn 2007-  2011. Có 6 cỗi nguồn bong bóng BĐS phình to và tan vỡ ở thời hoàng kim quá khứ.

Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, là mức rất cao. TP HCM trưởng GDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức vững mạnh cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Vấn đề này dẫn đến thực tại là phổ thông công ty và người dân dễ kiếm tiền và BĐS là kênh đầu cơ là của nả được chọn lựa để cất trữ, để buôn bán, kể cả đầu tư.

Thứ nhì, duyên cớ trực tiếp bắt nguồn trong khoảng chế độ nới lỏng tín dụng. Các ngân hàng thương mại đã cho mượn dưới chuẩn, bộc lộ vững mạnh tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần rất lớn vốn đầu tư nguồn vốn vay và vốn đầu tư phố hội đổ vào đầu tư kinh doanh BĐS. song song, đã có tình trạng các nhà băng thương mại buông lỏng việc giữ vững tín dụng nguồn vốn vay mà đáng ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Thứ ba, thị trường xảy ra trạng thái phát hành lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển hot ở phân khúc BĐS cao cấp.

Thứ tư, sinh ra hầu hết chủ đầu tư buôn bán BĐS thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và giới đầu cơ giỏi cầm trịch khiến cho giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của BĐS để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu cơ lướt sóng.

Thứ năm, các cơ quan có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả dụng cụ về thuế; công cụ về nguồn vốn vay; khí cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo ra đô thị để nhân tố tiết hiệu quả thị trường bất động sản khi vừa xuất hiện tín hiệu bong bóng.

Thứ sáu, cuộc khủng hoảng bong bóng BĐS năm 2010 còn có thêm một nguyên do nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương một  tỷ đô la Mỹ tham gia giữa năm 2009, mà trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các nhà băng thương mại kiểm soát nghiêm ngặt.

Bất động sản phía Đông TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

BĐS phía Đông TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Một mặt đi mua nguyên do gây ra bong bóng BĐS và cuộc khủng hoảng trong quá khứ, HoREA chắc chắn cơn ác nghiệt mộng này sẽ không xảy ra năm 2018 - 2019 do tăng trưởng nguồn vốn vay vẫn trong tầm giữ vững.

Vững mạnh nguồn vốn vay của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng nguồn vốn vay hot 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018 tăng trưởng nguồn vốn vay đạt khoảng 17% cũng là mức tăng có lí.

Ngân hàng Nhà nước vừa thông báo chủ trương không nới room nguồn vốn vay trong những bốn tuần cuối năm, và đang tiếp tục thi hành chính sách nguồn hỗ trợ thận trọng, chặt chẽ, cởi mở, và lịch trình hạn dè bỉu dần nguồn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Năm 2018, các nhà băng thương nghiệp chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho mượn trung hạn, dài hạn, căn bản là lĩnh vực bất động sản. Theo lộ trình, tỷ lệ này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019.

Nhân tố làm cho HoREA tin cậy sẽ khó khăn xảy ra bong bóng bất động sản còn nằm ở yếu tố quản lý, kiểm soát thị trường. Hiệp hội bình chọn các công ty Nhà nước đã có phổ quát kinh nghiệm về việc dùng kịp thời, hiệu quả khí cụ về thuế, nguồn vốn vay, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư công trình để nhân tố tiết hoạt động mua bán. Các doanh nghiệp BĐS, nhà băng thương mại, giới đầu cơ và người tiêu xài đều lanh lợi hơn.

Đương nhiên, trái ngược với quan điểm của HoREA, đa dạng chuyên gia đã khuyến cáo mạnh bạo về tính chu kỳ của bong bóng bất động sản, thậm chí còn chỉ rõ thời gian bong bóng có thể vỡ vạc. Một số tổ chức cũng đã lên kế hoạch đối phó với bong bóng bất động sản. Có chuyên gia còn buộc phải biện pháp chặn đứng sốt đất nhằm hạn chế kịch phiên bản tồi tệ có thể xảy ra.

Chuyên gia kinh tế nhà băng, Tấn sĩ Nguyễn Trí Hiếu từng dự báo thị trường địa ốc có thể rơi vào tình trạng bong bóng giả dụ tín dụng tiếp tục đổ tham gia BĐS. Đà tăng nguồn hỗ trợ hiện giờ đang gián tiếp xuất hiện bong bóng BĐS.

Theo quan điểm của ông Hiếu, dấu hiệu có bong bóng trong hoạt động mua bán là khi giá BĐS tăng 100% trong vòng một năm. Chuyên gia này cũng nghĩ là thời gian bong bóng BĐS có thể nổ ra tham gia khoảng năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm của hoạt động mua bán này.

Dường như đó, Phó trưởng khoa Buôn bán quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa từng nêu rõ ý kiến sợ hãi bong bóng bất động sản có thể đổ vỡ giữa cơn sốt đất diễn ra khắp TP HCM và nhiều thị thành trên cả nước.

Ông Nghĩa cho nhân thức cơn sốt đất tại Sài Gòn vẫn tiếp đà tăng trong những bốn tuần đầu năm 2018 dù trước đó đã lan rộng trong năm 2017, đang thúc đẩy hoạt động mua bán trên đà tàng trữ bong bóng bất động sản.

Chuyên gia này nghĩ rằng TP HCM cần ít nhất 5 biện pháp ngăn bức xúc tiêu cực. ngừng thi côngĐây là các biện pháp: tấn công thuế đất, định giá đất theo thị trường để áp thuế, giới hạn thời gian đàm phán, thắt chặt nguồn hỗ trợ đối với của cải là đất hoang, siết chặt quy hoạch sử dụng đất. Giải pháp cuối cùng là áp dụng hình thức đặc trưng của TP HCM vào điều hành đất đai.

Giám đốc điều hành một công ti tư vấn đầu tư có hội sở tại khu Nam TP HCM cho biết, nhân tố đáng phải Để ý là những yếu tố tham gia hoạt động mua bán thường có khuynh hướng phủ định nguy cơ bong bóng vì họ vẫn sống trong niềm lạc quan và hy vọng đà tăng trưởng có thể kéo dài.

Chuyên gia này đánh giá, bong bóng bất động sản mới sẽ không thuần túy tuân hành các quy luật cũ trong dĩ vãng. Bởi lẽ, từng thời điểm khác nhau quy mô thị trường đã đổi khác phần nhiều và các biến số ngày một không dễ dàng lường hơn. Bởi vậy, phòng bệnh hơn chữa bệnh, tạo lập hàng rào phòng ngự sẵn sàng ứng phó với bong bóng bất động sản vẫn tốt hơn là chắc chắn nhân tố tồi tệ đó vẫn chưa xảy ra.

Vũ Lê


Xem nhiều hơn: mua dat