Bảo lãnh dự án: Cần minh bạch ngay hiện thời! | MuaBanNhaDat

Bảo lãnh công trình: Vẫn còn mơ hồ

Công đoạn hoạt động mua bán BĐS vỡ lẽ “bong bóng”, rơi tham gia hiện trạng ngủ đông kéo dài trong khoảng 2008-2013 với hàng ngàn dự án bị bỏ hoang, khiến phổ thông người mua nhà điêu đứng vì mất tiền nhưng nhà thì không được kiếm được.

Để bảo kê người tiêu xài và minh bạch hóa hoạt động mua bán, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã bổ sung, đưa tham gia pháp luật về bảo lãnh nhà ở hiện ra trong tương lai. Nội dung nêu rõ, chủ đầu tư trước khi bán nhà cho đối tượng mua hàng, phải chấp hành việc bảo lãnh dự án nhà ở sinh ra trong tương lai bởi một nhà băng thương nghiệp có đủ năng lực cam kết bảo lãnh. Khi công trình lừ đừ bàn giao, nhà băng có nghĩa vụ chấp hành việc bảo lãnh bằng bồi thường thiệt hại, trả lại tiền cho khách hàng nhà dự án.

Luật pháp này tại thời gian đó đã được nhiều chuyên gia bình chọn như một bước đột phá, giúp thị trường BĐS phát hành sáng tỏ, bền vững và bảo kê lợi quyền của khách hàng nhà.

Theo đòi hỏi của Bộ Xây đắp, 11 địa phương phải thực hiện công bố tình hình thực hiện bảo lãnh công trình BĐS gồm: Thủ đô, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thanh Hóa, TP.HCM, TP. Cần Thơ, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, TP. Đà Nẵng, Khánh Hòa và Thừa Thiên Huế.

Thế nhưng, sau một thời điểm khai triển, thị trường đến nay vẫn chưa có thông tin chi tiết dự án nào được bảo lãnh trong khoảng nhà băng. Và câu chuyện về một dự án ở thị xã Hà Đông (Thủ đô) bị nhà băng siết nợ xảy ra càng làm cho khách hàng và thị trường ngờ vực hơn về yếu tố bảo lãnh dự án nhà ở.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Khoáng sản và Môi trường, đa dạng công trình hiện thời cam đoan có ngân hàng bảo lãnh, nhưng đều không nói rõ cụ thể bảo lãnh như thế nào, bảo lãnh toàn công trình hay bảo lãnh cho từng căn hộ. Hình như đó, chỉ khi ngân hàng ký với khách hàng hợp đồng bảo lãnh cho từng căn hộ của họ, việc bảo lãnh ở đây mới có giá trị thực thụ.

Chia sẻ quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia vốn đầu tư - nhà băng nghĩ là, đã hơn 3 năm Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực, thắc mắc đặt ra cho thời điểm hiện nay là đã có bao nhiêu tỷ đồng được bảo lãnh dự án nhà đất sinh ra trong mai sau, bao nhiêu chứng thư bảo lãnh được sản xuất, bao lăm bảo lãnh dự án có tranh chấp và đã giải quyết ra sao?

bao lanh du an can minh bach ngay bay gio!

“Tôi là người hoạt động trong ngành nhà băng còn không giải đáp được thì khách hàng nhà ‘ngoại đạo’ khiến cho sao nắm được. Tới giờ cũng chưa thấy có bất cứ thống kê hay báo cáo công khai nào liên quan về tính hiệu quả của việc bảo lãnh này. Hiện không ít dự án mập mờ bảo lãnh, dẫn tới không có tham số về số bảo lãnh đã sản xuất. Hình như đó, cơ quan quản lý chỉ giữ vững phần ngọn, không hề có dữ liệu cho thấy các đơn vị tuân thủ các quy định luật pháp tới đâu. Nhân tố bảo lãnh do đó dù đã được luật, nhưng người dùng nhà cũng không vì thế mà bớt rủi ro”, ông Hiếu thể hiện sự quan trọng.

Còn theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Trạng sư TP.HCM), pháp luật bảo lãnh công trình còn phổ thông điểm vướng mắc, bất cập. ví dụ, về điều kiện tài chính, chủ đầu tư đang tính dòng tiền cho phổ thông công trình, trong khi cách thức bảo lãnh ngân hàng (có thế chấp của cải xuất hiện trong mai sau, mục đích dùng vốn) chỉ được sử dụng cho dự án đó - công trình chưa chứng nhận đã huy động vốn - nên rộng rãi dự án không được nhà băng cấp bảo lãnh (không có của nả bảo đảm, không dùng đúng mục đích vốn…).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), tại địa bàn TP.HCM, rộng rãi nhà đầu tư có ký thích hợp đồng bảo lãnh công trình nhưng cách thức bảo lãnh và mức phí hoàn toàn không giống nhau. Việc phát hành chứng thư bảo lãnh công trình và mức phí dựa vào tham gia quan hệ giữa nhà băng và nhà đầu tư. Có trường phù hợp chủ dự án là cổ hủ đông lớn của nhà băng, hoặc ngân hàng thỏa thuận cho nhà đầu tư mượn để thực hiện dự án, khách hàng vay tiền để sắm nhà và đồng thời nhà băng đứng ra bảo lãnh.

Tới lúc cần sáng tỏ

Đứng trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đã có công văn buộc phải 11 tỉnh giấc, thành phố trực thuộc Trung ương thông báo về tình hình thực hiện bảo lãnh dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà đất sinh ra trong mai sau theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, các địa phương lên tiếng cụ thể tin tức công trình gồm tên công trình, chủ đầu tư, địa điểm, quy mô dự án đã được phê duyệt y (bao gồm tổng mức đầu tư; tổng quy mô đất; tổng số nhà ở theo thiết kế).

Song song đó, các địa phương phải công bố tình hình buôn bán của công trình, gồm: Số lượng nhà đất xuất hiện trong tương lai đã bán; Số lượng nhà ở hiện ra trong tương lai chưa bán; văn phiên bản của Sở Xây dựng về việc công trình đạt yêu cầu bán nhà ở hiện ra trong tương lai. Trong khi đó, phải lên tiếng sáng tỏ tình hình thi hành bảo lãnh nhà đất hình thành trong tương lai của dự án, gồm: Tên nhà băng cam kết bảo lãnh; Hợp đồng/cam đoan cấp bảo lãnh của nhà băng; Số lượng chứng thư bảo lãnh đã sản xuất đối với từng phù hợp đồng.

bao lanh du an can minh bach ngay bay gio!

Ở tầm nhìn khác, theo phản hồi của các chuyên gia, vấn đề bảo lãnh ngân hàng cho dự án hiện vẫn còn nặng về chế độ. Thực tại, với mức phạt 300 triệu tiền việt cho các dự án “khuyết” bảo lãnh, không ít nhà đầu tư đã sắm phương pháp “lách luật”. Khi công bố, phổ thông đơn vị “lập lờ” ký kết với nhà băng kiểu bảo lãnh nhưng bản chất đây chẳng phải là bảo lãnh, hoặc kiểu tài trợ vốn, hợp đồng cấp bảo lãnh…, để người mua nắm bắt nhầm dự án đó đã có bảo lãnh trong khoảng ngân hàng.

Dĩ nhiên, theo ông Ngô Quang Phúc, Giám đốc điều hành Phú Đông Group, việc yêu cầu bảo lãnh vật phẩm bán, cho thuê hay mua nhà ở sinh ra trong tương lai là quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Song, tùy thuộc vào dự án mà ngân hàng quyết định chấp hành bảo lãnh bằng cách thức tín chấp, hoặc đòi hỏi thế chấp tài sản bảo đảm. Trên thị trường bây chừ, chỉ có một vài ít chủ đầu tư phục vụ đạt yêu cầu nhận bảo lãnh bằng tín chấp, nhiều phần còn lại các công trình muốn nhà băng bảo lãnh phải thế chấp chính dự án hoặc của nả khác.

Về phía ngân hàng cũng không muốn bảo lãnh công trình vì mức rủi ro khá cao, quan hệ nguồn vốn vay phải có của cải bảo đảm, phải kiểm soát dòng tiền sử dụng đúng mục đích. Ngoài ra đó, người mua nhà vẫn trong hiện trạng không nhân thức khiến cho sao để bảo kê quyền lợi của chính mình, không có kiến thức vừa đủ về bảo lãnh công trình, không biết trình báo khách hàng nào khi sắm nhà không có bảo lãnh…

Mặt khác, việc quản lý của nhà nước trong ngành kinh doanh bất động sản vẫn còn sống sót hạn chế nhạo do đa dạng căn do (nhân lực, địa bàn rộng…), dẫn tới việc kiểm tra, nhận thấy và xử phạt diễn ra rất gian truân. Thực tế hiện có rất ít công trình người mua nhà ở hiện ra trong tương lai được bảo lãnh ngân hàng, thậm chí có chủ đầu tư được ngân hàng ưng ý cấp bảo lãnh cũng không muốn vì sợ tốn phí.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, phần nhiều các dự án hiện thời chỉ có bảo lãnh cho “phải phép”, không nhiều công trình chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật này. “Khách hàng khi chưa nhận được chứng thư bảo lãnh cho từng căn hộ của mình, có thể lưu ý lại chắc chắn bảo lãnh của nhà băng với nhà đầu tư để nắm được các qui định bảo lãnh chi tiết, chủ đầu tư và ngân hàng chịu nghĩa vụ đến đâu trong công trình. Qua đó, đòi hỏi ngân hàng và nhà đầu tư thi hành bảo lãnh theo đúng cam kết ban đầu”, ông Thanh cho nhân thức.

bao lanh du an can minh bach ngay bay gio!

Biện pháp chống ngập nào cho TP.HCM?

Tuỳ theo tình hình từng khu vực mà TP sẽ có những giái pháp chống ngập không giống nhau, chứ không có một giải pháp cục bộ cho TP.HCM.>>>Xem chi tiết
bao lanh du an can minh bach ngay bay gio!

TP.HCM đột nhiên ngột dừng quyết định thu hồi khu đất quà Lê Duẩn

Vừa mới đây, UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định hủy bỏ thu hồi khu đất tiến thưởng số 8-12 Lê Duẩn, căn cứ theo đề xuất của cơ quan Cảnh sát điều tra, Bộ Công An.>>>Xem cụ thể
bao lanh du an can minh bach ngay bay gio!

TPHCM: Tỷ lệ người Trung Quốc mua nhà tăng đột nhiên biến

Trong 3 quý đầu năm 2018, khách hàng China dẫn đầu thị trường người nước ngoài mua nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh. Được nhân thức, lúc trước không lâu tổ quốc này không nằm trong 5 vị trí trước tiên.>>>Xem chi tiết

MuaBanNhaDat theo TBKD


Có thể bạn quan tâm: dịch vụ bất động sản