'Có 1 tỷ đồng nên đầu cơ căn hộ tầm thường cư nội đô hay đất ven thị trấn?' và đây là lời khuyên của giám đốc CBRE Việt Nam

Với 1 tỷ đồng có thể đầu tư bất động sản không?

"Bí quyết đây khoảng 3-4 năm thì các chủ đầu tư sẽ hỏi với số vốn đầu tư khoảng 3-4 tỷ đồng nhưng bây chừ con số này giảm xuống còn 1 tỷ đồng", bà Dương Thùy Dung, giám đốc cao cấp CBRE vn san sẻ tại talkshow The Quoc Khanh Show phương pháp đây không lâu.

Theo bà Dung, chọn đầu tư bất động sản với 1 tỷ đồng còn phụ thuộc tham gia việc bạn có đi vay, dùng đòn bẩy vốn đầu tư hay không. Với số tiền này, chủ đầu tư có thể chọn lựa những hạng mục như căn hộ phổ biến cư, đất nền hoặc xây nhà trọ cho thuê. Với đầu tư đất nền, giám đốc CBRE cũng chỉ rõ quy mô đầu cơ chỉ từ 40-50m2 tại các khu vực ven thị trấn như quận Bình Chánh, Nhà Bè (gần Long An, Long Hậu). Dường như số vốn này không thể đủ tài năng sắm nhà phường.

"Khi đầu tư bất động sản thì tiền chỉ là 1 trong những nhân tố giúp anh chị có thể thành công", chuyên gia BĐS tư nhân Phan Công Chánh san sẻ. Ông Chánh vốn có thương hiệu 12 năm đầu cơ và 6 năm làm cho việc với nhà đầu tư cá nhân. Theo vị chuyên gia này, những thứ quan trọng hơn bao gồm: Tư duy hoạt động mua bán, khí cụ, kĩ năng và tri thức về ngành nghề.

"Phổ biến anh chị bị thiếu mảng rất lớn là kiến thức về ngành nghề nên khi đi vào hoạt động mua bán vô cùng hoảng loạn không biết khởi đầu từ đâu, pháp lý như nào", ông Chánh nói về thực tiễn đầu cơ hiện nay. Theo ông tri thức về lĩnh vực gồm 4 thứ: Tri thức về từng thị phần. Chả hạn đầu cơ căn hộ khác đầu tư đất nền như thế nào? Đầu tư dãy nhà trọ hay đầu tư nhà phường có đặc điểm gì?

Thứ 2 là kiến thức về thị trường, nên vào hoạt động mua bán lúc nào, ở khu vực nào? Kế hoạch ra sao? Thứ 3 là nhân tố pháp lý. Các dạng pháp lý cơ bản chủ đầu tư phải phân biệt được. Trùng hợp nắm được pháp lý thì dù số vốn là 100 tỷ đồng thì cũng rất rủi ro. Thứ 4 là tiền.

Chuyên gia Chánh cũng cho nhân thức ông từng làm một cuộc dò la trong số đông đầu cơ tại Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó với số vốn trên dưới 1 tỷ đồng hiện có thể đầu cơ được căn hộ cao cấp ở Biên Hòa, Biệt thự ở Nhơn Trạch, Nhà phường ở Hóa An, 500m2 ở Củ Chi, Nhà phố tuyến phố Nguyễn Kiệm diện tích 7m2 hay đất nền quy mô 120 m2 gần phi trường Long Thành.

Có 1 tỷ đồng nên đầu tư căn hộ chung cư nội đô hay đất ven thành phố? và đây là lời khuyên của giám đốc CBRE Việt Nam - Ảnh 1.

1 tỷ đầu cơ căn hộ chung cư cần lưu ý nhân tố gì?

Nói về đầu tư phân khúc căn hộ, bà Dung cho rằng nhà đầu tư có thể sắm cho thuê trong vòng 5-10 năm, sau đó bán đi với kì vọng giá căn hộ tăng lên lên.

"Đích thực với căn hộ giá trị thấp trên dưới 1 tỷ đồng thì chúng ta có thể kỳ vọng tham gia dòng tiền cho thuê hàng bốn tuần nhưng để hy vọng vào lợi nhuận sau vài năm bán đi và có lợi nhuận thì không cao", vị giám đốc CBRE thẳng thắn nhận xét.

Bà Dung lấy chả hạn một căn hộ ở quận Bình Tân có mức giá khoảng 1,2 tỷ đồng với diện tích 70m2, 2 phòng ngủ khi cho thuê có thể có doanh thu 4 triệu/tháng. Mức giá này thích hợp với gia đình có 1-2 con nhỏ nhắn và họ chuẩn bị thuê. Trường hợp này ví như không mượn ngân hàng và bán đi sau 5 năm thì đây là khoản đầu tư bất biến bình yên bởi trong quãng thời gian này chưa bán vẫn có 1 nguồn tiền trong khoảng cho thuê. Tất nhiên giá bán cần được tính toán cộng thêm trượt giá, không thấp hơn giá bán mua ban đầu.

Trái lại trong trường hợp chủ đầu tư cần đi vay 1 nửa để có được căn hộ này. Với lãi suất khoảng 10%/năm thì tiền lãi ngân hàng hàng 04 tuần sẽ cao hơn tiền thuê nhà thu được. Cho nên buộc nhà đầu tư phải bán được giá cao hơn 3-4% mới có thể hòa vốn còn không coi như lỗ. Với thị phần căn hộ dân gian dưới 1 tỷ đồng, mức lớn mạnh giá 3-4%/năm theo bà Dung là không phải dễ.

Hiện nay một vài khu vực tại thị trấn Hồ Chí Minh có giá thành căn hộ khoảng 1 tỷ hoặc cao hơn gồm huyện Bình Tân, quận 8, thị xã 9 giáp Thủ Đức, Tân Bình. ngừng thi côngĐây là những căn hộ 55-70m2 với giá bán từ 1,2-1,8 tỷ đồng. Giá làng nhàng tại các khu vực này là 17-20tr/m2. Còn giá tiền cho thuê các căn hộ như này hiện chỉ giao động 3-6 triệu/bốn tuần.

Cá biệt tại một số dự tại huyện 9 có tuyến đường metro dự kiến đi qua. Hiện đa dạng nhà đầu tư tìm giá ngang bằng hoạt động mua bán với hy vọng 2021 thì giá sẽ tăng cao. Theo bà Dung, ngoài các dự án này thì đa phần các công trình khác không có hy vọng rộng rãi về tăng giá song song nguồn cung tiếp tục tăng cao.

Trong khoảng nghiệm của bản thân mình, ông Chánh cho rằng đầu cơ căn hộ chỉ có 2 thời gian sinh lời lần trước tiên thông báo dự án, đây là lúc giá rẻ nhất. Thứ 2 là sắp bàn giao nhà. Thời điểm này khách hàng nhận ra được toàn vẹn tiện ích, căn hộ mới bàn giao nên sẽ nô nức tậu và là thời cơ để bán ra. Tất nhiên cũng như bà Dung, ông Chánh cho rằng việc giữ căn hộ 5 năm với kì vọng tăng giá thì phần tăng cũng chỉ bằng tiền gửi ngân hàng kiếm được lãi.

Có 1 tỷ đồng nên đầu tư căn hộ chung cư nội đô hay đất ven thành phố? và đây là lời khuyên của giám đốc CBRE Việt Nam - Ảnh 2.

1 tỷ đồng đầu cơ đất nền cần chú ý nhân tố gì?

Về phía ông Chánh, trong đầu tư bất động sản, kĩ năng hiệp thương vô cùng cần thiết để có được giá thích hợp. Với phần khúc đất nền, cần để ý tới 2 nhân tố cấu thành gồm đất và nhà. Theo đó yếu tố tăng giá là đất bởi sự hữu hạn của khoáng sản. Ngoài ra đó chi tiêu để xây nhà hoàn thiện với 1 số vi la nhà vườn chỉ ở mức 6 triệu/m2.

"Đất chỗ nào có kỹ năng tăng giá hơn 6 triệu/m2/năm thì cam đoan lời", ông Chánh tiết lộ. Theo chuyên gia này, đừng nghĩ tại Biên Hòa thì hạn độ tăng lãi kém hơn Tp.HCM. Bây giờ BĐS Tp.HCM mở đầu chững lại. Bên cạnh thực tại chính ông Chánh tậu 1 căn nhà xã tại khu vực trọng điểm xã An Bình, Tp. Biên Hòa với giá tiền 1,3 tỷ đồng sau khi hội đàm với chủ nhà (mức muốn bán là 1,4 tỷ đồng). Một tuần sau căn nhà này có người muốn mua lại với giá 1,5 tỷ đồng. Theo ông Chánh câu chuyện ở đây không phải vốn nữa mà là tư duy, kiến thức lĩnh vực, dụng cụ, tài năng.

Về đầu cơ đất nền vùng ven nhà đầu tư cần để ý tránh các lỗi căn bản. Chuyên gia này nghĩ rằng phổ quát người dùng mà không nắm bắt pháp lý. Ông Chánh chỉ mua đất nền có sổ đỏ và đất thổ cư. Một trong nguyên nhân dễ chơi là nếu cần vốn thì có thể sử dụng để thế chấp vay nhà băng. Ngoài ra đó các mảnh đất tậu giấy tay, thủ tục chưa hoàn chỉnh hay đất nông nghiệp thì chẳng thể mượn nhà băng. Lúc đó bạn cần tiền để quay lại thị trường khi có thời cơ mà chẳng thể làm cho được.

Nguyên lý thứ 2 theo ông Chánh là chỗ nào có người thì giá đất mới lên. Chuyên gia này tránh đầu cơ ở những vùng không có người hay mong chờ tham gia quy hoạch. Tư duy của ông Chánh là không chờ hoạt động mua bán mà mua là có lời ngay, giá tốt ở thời gian hiện nay thay vì chờ tương lai.

Theo Thảo Nguyên

Trí Thức Trẻ


Xem nhiều hơn: dịch vụ bất động sản