Có khoảng 200.000 tỷ đồng nợ xấu được bảo đảm bằng BĐS

Con số này được Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) đưa ra trong một văn phiên bản gửi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên Không gian đề xuất tính thời hạn dùng đất kể trong khoảng ngày công trình đưa tham gia kinh doanh.

Chi tiết, theo HoREA, Yếu tố 126 Luật Đất đai 2013 đã quy định đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thi hành các công trình đầu cơ không quá 50 năm (trường phù hợp đặc biệt không quá 70 năm).

Đối với công trình buôn bán nhà đất để bán, để bán liên minh với cho thuê, để cho thuê tậu thì thời hạn giao đất cho nhà đầu tư theo thời hạn của công trình; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được dùng đất ổn định lâu dài. Pháp luật về thời hạn giao đất, cho thuê đất (nêu trên) có những mặt bất cập, chưa thật phù hợp tình hợp lý.

Đối với rất nhiều các dự án bất động sản, sau khi hoàn thành công việc bồi thường, phóng thích mặt bằng và phê thông qua quy hoạch cụ thể tỷ trọng 1/500 thì chủ đầu tư được UBND cấp tỉnh giấc giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn dùng đất, đa phần thời hạn là 50 năm.

Sau đó, chủ đầu tư phải làm các hồ sơ chuẩn bị đầu cơ, triển khai công việc xây đắp các hạng mục… Toàn cục các công tác này mất khoảng trên dưới 3 năm thì dự án mới kết thúc, được nghiệm thu đưa vào dùng. 

Từ thời điểm đó, chủ đầu tư bàn giao nhà cho đối tượng mua hàng, và giữ lại phần thương nghiệp, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê để khai thác kinh doanh, và mới mở màn có doanh thu, lợi nhuận.

Tính theo qui định trên thì thời hạn kinh doanh thực tế của công trình chỉ còn khoảng 47 năm. 

Trong giai đoạn thị trường BĐS đóng băng, phổ biến dự án đắp chiếu, phát sinh hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn. Lên tiếng của Sở Khoáng sản Môi trường thị trấn Hồ Chí Minh cho thấy, trong các năm qua, đã có trên 500 công trình bị hoàn thành triển khai, bị thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, trong quá trình 2016 - 2020, tổng số nợ xấu của các nhà băng thương mại tham gia khoảng 300.000 tỷ đồng. Khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu này là BĐS. Tương tự, có khoảng 200.000 tỷ đồng trị giá BĐS là tài sản bảo đảm cho các số tiền phải thanh toán xấu thuộc các dự án đang bị đắp chiếu. 

Để xử lý "cục máu đông" này, năm 2017, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó, đã đưa ra chế độ và phương thức rất phù hợp để giải quyết của nả đảm bảo cho các khoản nợ xấu mà nhiều phần là các dự án bất động sản. 

Thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội, Công ti Điều hành của cải (VAMC) đã chấp hành thu giữ dự án thế chấp, bảo đảm khoản nợ xấu, trước tiên là dự án Sài Gòn One Tower, số 1 Hàm Nghi, thị xã 1 để công ty đấu giá phổ biến chọn nhà đầu tư mới.

Giả dụ đấu giá chiến thắng trong năm 2018 thì người trúng đấu giá cũng chỉ còn thời hạn sử dụng đất công trình là 40 năm. VAMC dự kiến giá khởi điểm đấu giá dự án Sài Gòn One Tower khoảng 6.110 tỷ đồng, nhưng nếu như thời hạn sử dụng đất của công trình được tính lại là 50 năm kể từ ngày dự án đưa tham gia khai thác buôn bán, thì Mức giá đấu giá có thể cao hơn giá thành bây chừ, sẽ hấp dẫn các chủ đầu tư nhập cuộc đấu giá và chắc chắn giá trúng đấu giá sẽ cao hơn.

HoREA nghĩ là, giả dụ qui định thời hạn dùng đất của công trình được tính kể từ ngày dự án đưa tham gia khai thác buôn bán thì vừa bảo đảm quyền lợi quang minh chính đại của chủ đầu tư, và trong các trường hợp xử lý nợ xấu theo Quyết nghị 42 của Quốc hội sẽ xác định đúng giá trị công trình và khiến tăng nguồn thu nhập ngân sách nhà nước.

Trên cơ sở vật chất đó, HoREA bắt buộc Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, sửa đổi qui định về "thời hạn dùng đất" tham gia Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013 "Thời hạn giao đất, cho thuê đất luật pháp tại Nhân tố này được tính trong khoảng ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày chấm dứt công trình đưa vào khai thác, kinh doanh".


Tham khảo thêm: mua dat