10 lỗ hổng luật đất đai gây cản trở kinh tế | MuaBanNhaDat

Mới đây, HoREA đã có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính cu lỉ, Ban Kinh tế Trung ương, các Bộ ngành và lãnh đạo TP.HCM về việc hoàn thành hình thức, chính sách, giải quyết vài điều kinh tế trong chế độ và qui định đất đai. Trong đó, HoREA đã nêu ra 10 hạn chế chính trong chuỗi hệ thống quy định đất đai, khiến cho giảm hiệu quả kinh tế đất và tài chính đất đai. Sau đây xin trích ra 5 hạn chế đầu tiên.

horea chi diem 10 lo hong phap luat dat dai can tro kinh te phat trien

“Bảng giá đất” của các địa phương hiện nay chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá hoạt động mua bán, HoREA đã nhận ra điều này và kiến nghị sửa đổi.

Thứ nhất, HoREA cho rằng, quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Vấn đề 113 Luật Đất đai và căn cứ “Khung giá đất” thì UBND cấp tỉnh ban hành “Bảng giá đất” quy định tại Khoản 1 Nhân tố 114 đã tranh chấp với nguyên lý “Giá đất thích hợp với giá đất chung trên hoạt động mua bán” được quy định tại Khoản 1 Vấn đề 112 Luật Đất đai.

Điều này không phù hợp, đi sát với thực tế tình hình của địa phương và không khả thi vì các “Bảng giá đất” của các địa phương chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá hoạt động mua bán. Luật pháp này đã làm cho hạn chế nhạo tác dụng động, chủ động, tính chịu trách nhiệm và tính giải trình của các tỉnh giấc, thành phố trực thuộc trung ương.

Thứ hai, công tác xác định “Giá đất cụ thể” luật pháp tại Khoản 3 Nhân tố 114 còn phổ thông bất cập, vướng bận rộn vì chưa thể đảm bảo nguyên tắc “Giá đất thích hợp với giá đất phổ biến trên hoạt động mua bán”.

Bốn phương pháp định giá đất (bao gồm so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư) để xác định “giá đất chi tiết” theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã cho kết quả cao thấp khác nhau. Nhất là giữa hình thức doanh thu và cách thức thặng dư vẫn chưa bảo đảm độ tin yêu, mà nguồn cội là do thiếu tin tức giá đất, chưa có toàn vẹn cơ sở vật chất dữ liệu đất đai và chưa phát huy vai trò của doanh nghiệp thẩm định giá đất, thẩm định viên giá đất.

Chẳng hạn: Xác định giá đất cụ thể làm cho giá khởi điểm đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn (huyện 1) chỉ là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá (giá hoạt động mua bán) là 1.460 tỷ đồng, tức gấp 2,6 lần giá khởi điểm. Nếu như không đấu giá mà chấp hành bán chỉ định mặt bằng này cho nhà đầu tư thì ngân sách nhà nước có thể đã bị thất thoát đến 910 tỷ đồng.

horea chi diem 10 lo hong phap luat dat dai can tro kinh te phat trien

Thứ ba, tiền sử dụng đất là khoản thu ngân sách Nhà nước được quy định tại Luật Đất đai mà lẽ ra phải được qui định trong Luật Thuế, dựa trên nguyên tắc các khoản thu ngân sách Nhà nước đều là các khoản thuế và phí được luật pháp trong Luật Thuế.

Tiền dùng đất hiện còn là “ẩn số”, không đảm bảo tính minh bạch và không thể dự đoán trước khi quyết định đầu cơ. Tiền dùng đất là gánh nặng của cả chủ đầu tư và người tiêu dùng và đang phát hành hình thức “xin - cho”, dẫn đến ngân sách Nhà nước bị thất thu do hiện trạng thỏa thuận cưa đôi, cưa ba.

Thứ tư, Luật Đất đai 2003 có 2 dè bỉu định: “Đấu giá đất” và “Đấu thầu dự án có dùng đất”. Chi tiết, Luật Đất đai 2013 đã bỏ chế nhạo định “Đấu thầu công trình có dùng đất”, chỉ còn lại giễu cợt định “Đấu giá đất”. Sau đó, nhạo báng định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” được bổ sung trong Luật Nhà đất 2014, Luật Đấu thầu 2014 nhưng rất cần thiết được bổ sung quay về vào Luật Đất đai để đảm bảo đòi hỏi của “luật nội dung, luật gốc”.

Thứ năm, theo HoREA, Luật Đất đai chưa có quy định cơ chế “Tái yếu tố chỉnh đất đai, tái phân lô” để phục vụ cho công tác chỉnh trang, tái thiết thị trấn cũ, trong khoảng đó có thể bảo đảm ích lợi của người địa phương tại chỗ, của chủ đầu tư và của phố hội.

HoREA lấy Chẳng hạn: Năm 1993, TP.HCM đã thực hiện thành công cách thức này tại dự án chỉnh trang Khu cư dân Xóm Cải (xã 8, huyện 5) có diện tích 3,6 ha, với sự nhập cuộc của đồng đội cư dân và tái định cư tại chỗ 100%.

Thêm vào đó, hiện Luật Đất đai cũng chưa có cơ chế để chấp hành chính thức luật pháp tổ chức được nhận đầu tư quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trong khoảng đó có cơ sở vật chất cùng thực hiện công trình theo Vấn đề 167 Luật Đất đai 2013, nhất là cơ chế bảo đảm lợi quyền cho cũ kĩ đông thiểu số, cổ đông gầy (yếu thế) trong công ti cổ phần là những nhà đầu tư bằng quyền sử dụng đất.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Có thể bạn quan tâm: mua nha