5 thử thách khi đầu cơ BĐS giáp giới Sài Gòn - VnExpress Kinh Doanh

Thị trấn bỏ trống, sắm dễ bán khó là rào cản không nhỏ khi đầu cơ địa ốc tỉnh cận kề TP HCM.

Tổng giám đốc Công ti tư vấn đầu cơ Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam đánh giá, cùng với làn sóng phổ biến tổ chức địa ốc Sài Gòn đổ bộ ra các tỉnh lân cận phát hành công trình, cơ hội đầu cơ bất động sản ở "vùng trũng" này đang lớn dần do giá cả khó khăn, còn phổ biến thời cơ bứt phá.

Dĩ nhiên, những thách thức khi đầu tư bất động sản giáp giới Sài Gòn chẳng hề là ít. Ông Nam khuyến nghị người tham gia thị trường để ý chí ít 5 thách thức khi đầu tư vào phân khúc này.

Kén vốn, phải đua tuyến đường trường

BĐS giáp giới Sài Gòn chỉ phù hợp cho việc đầu tư dài hạn, lướt sóng hay đầu tư ngắn hạn phải xem xét thật kỹ vì rủi ro cao. Hơn nữa ngân hàng cũng cẩn trọng và hạn chế cho mượn mua bất động sản các tỉnh nằm ở ngoài địa phận TP HCM. Tương tự, van nguồn vốn vay của kênh đầu cơ này khá hẹp và tỷ suất quay vòng vốn không nhanh. Đây là cuộc đua các con phố trường, yên cầu sức bền của dòng vốn thật sự mạnh bạo.

Bị khiến giá

BĐS ở tỉnh giấc kế cận đã bị khiến cho giá, thổi giá khi Sài Gòn sốt đất mấy năm qua. Trên thực tại, nhà đất thuộc lực lượng vùng ven thường không dễ dàng xác định giá cả hợp lý để tìm hoặc bán. Khi các BĐS này liên tiếp bị định vị ở vùng giá quá cao (vượt lên giá trị thật), người dùng chịu rộng rãi rủi ro hơn.

Do khoảng cách thức vùng ven xa thành phố hạt nhân (TP HCM) và hạ tầng thị trấn hội còn hạn nhạo báng nhiều mặt nên thời cơ tăng giá bỗng nhiên biến của BĐS tỉnh giáp giới không dễ dàng đạt như hy vọng. Điều đáng quan ngại là hiện thời chủ đầu tư địa ốc thường đặt kỳ vọng biên lãi quá lớn, trị giá của nả thực tại lại khó khăn đuổi kịp các kỳ vọng này.

Một dự án đã hoàn chỉnh hạ tầng nhưng hoang vắng tại tỉnh giáp ranh TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Một dự án đã hoàn chỉnh cơ sở nhưng hoang vắng tại thức giấc giáp ranh TP HCM. Ảnh: Quỳnh Nai lưng

Hạ tầng chậm đồng bộ - chi tiêu thời cơ cao.

Thông tin quy hoạch, tạo ra kinh tế phường hội chưa có hoặc chưa rõ ràng (còn phổ biến nhân tố chỉnh) vì tỉnh lẻ thường không có điều kiện sản xuất toàn vẹn do  dòng vốn đầu tư tổng lực tham gia hạ tầng không thể so bì kịp TP HCM.

Việc kết nối các vùng phụ cận qua các trục giao thông huyết mạch với TP HCM về mặt lý thuyết đã trở nên thuận lợi và dễ dãi hơn, rút ngắn đáng kể về thời điểm so với trước đây. Song thời điểm chờ để việc kết nối đồng bộ, hoàn chỉnh trong khoảng các con phố nhánh, tuyến phố dẫn đến các con phố chính thường kéo dài. Sự hy vọng càng lâu là điểm trừ càng lớn đối với nhà đầu tư vì thời gian kì vọng bị tính tham gia thất thoát chi phí nguồn vốn và chi tiêu cơ hội.

Đô thị hoang - nỗi ám ảnh của nhà đầu tư 'viễn chinh'

Việc các đô thị ở thức giấc giáp ranh TP HCM bị bỏ trống có phổ thông nguyên do trong đó việc xây dựng theo quy định là cội nguồn chính. Trị giá xây dựng tại đây cao hơn trị giá đất phổ thông trong khi cư dân ở đây là người lao động có thu nhập nhàng nhàng thấp.

Tiếp theo là diện tích xây dựng quá lớn khi mà nhu cầu xử dụng chỉ cần 50-80 m2. Các khu dân cư có tỷ trọng lấp đầy tương đối tốt thường cho khách hàng xây dựng hòa bình. Các công trình tại tỉnh giấc giáp ranh TP HCM thường có quy mô lớn, quỹ đất dồi dào, trong khi cơ sở vật chất hạ tầng liên lạc và cơ sở vật chất phường hội (giáo dục, y tế, dịch vụ, tiêu khiển...) chưa có nên những người dùng để đầu tư thường ít người ở.

Khách tìm đất thường không vội xây dựng nên chưa thể khai thác cho thuê. Người dùng nhà với mục đích đầu cơ là chính nên tài sản bỏ trống, ít đứa ở cho thuê cũng gian nan. Từ đó, hình thành nên đô thị không người và bị bỏ trống.

Khả năng chuyển hóa dòng tiền thấp hơn TP HCM 

Đặc tính của bất động sản các tỉnh giấc giáp ranh Sài Gòn là tậu dễ bán khó khăn. Đây là một thách thức lớn, chủ đầu tư không nên bỏ dở. Do khách hàng nào cũng tìm để đầu cơ chiếm đoạt 70-80%, còn lại 20-30% là tậu để ở, thậm chí vài dự án lẻ tẻ có tỷ lệ đứa ở chiếm dưới 10%.

Một thị trường có trung bình 70-80% chủ đầu tư, người nào cũng tìm để chờ tới lúc tăng giá tung ra làm cho thị trường thứ cấp bị phình to hết cỡ, lượng người bán trên hoạt động mua bán thứ cấp áp đảo gấp phổ biến lần so với khách hàng, gây tắc nghẽn đầu ra toàn cục.

Giả dụ muốn bán với giá cao (thu về khoản lợi nhuận hy vọng lớn) thì việc đẩy hàng ở thức giấc giáp ranh cũng chạm chán không ít trở lực vì ai cũng muốn tậu giá gốc với tâm lý có lợi nhuận mới bán. Việc khách hàng sau cùng tiếp xúc với BĐS có giá bị đẩy lên quá cao làm họ thận trọng hơn hầu hết. Mua dễ bán không dễ dàng là rào cản khiến cho kĩ năng biến đổi lợi nhuận trong khoảng của cải thành tiền mặt tại thức giấc giáp giới thấp hơn TP HCM.

Vũ Lê


Xem thêm: dịch vụ bất động sản