7 mối lo cho bất động sản Sài Gòn năm 2019 - VnExpress Kinh Doanh

Diện tích thị trường đang hẹp dần, nguồn cung gặp mặt nhiều hạn dè bỉu và vẫn còn đó nỗi lo sốt đất tấn công thị trường địa ốc TP HCM.

Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa công bố lên tiếng nêu phổ biến mối quan ngại cho hoạt động mua bán địa ốc Sài Gòn năm Kỷ Hợi. Theo HoREA có ít nhất 7 thách thức đáng lưu tâm vì có thể ảnh hưởng không tốt đến hoạt động mua bán bất động sản 12 04 tuần tới.

Đóng góp cho ngân sách giảm

Nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền dùng đất dự án bất động sản tại TP HCM bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Năm 2018, tổng thu ngân sách TP HCM 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao. So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm 16,8%. Nguồn thu nhập từ tiền dùng đất công trình giảm tới 22,5%.

Điều đáng ân cần là số tiền thu ngân sách từ đất mà các công ty và tư nhân còn nợ tới 30/11/2018 đã lên tới 3.013 tỷ đồng; Tỷ lệ nguồn thu trong khoảng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (trong khoảng 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). 

HoREA lo lắng nguồn thu nhập ngân sách nhà nước trong khoảng đất, từ tiền sử dụng đất dự án BĐS tại TP HCM không chỉ có dấu hiệu chững lại năm 2018 mà còn có kỹ năng tiếp diễn sụt giảm trong năm 2019.

Nguy cơ sụt giảm quy mô thị trường

Diện tích hoạt động mua bán bất động sản bị sụt giảm năm 2018 và có thể lây lan sang năm 2019. Năm 2017, có 92 dự án nhà đất xuất hiện trong tương lai với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ bình thường cư và 5.489 căn nhà thấp tầng).

Năm 2018, có 77 công trình nhà đất xuất hiện trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Dữ liệu cho thấy thị trường BĐS thị trấn chưa phát hành bền vững.

Bất động sản TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Khu vực trọng tâm TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Hạn chế giễu nguồn cung mới

Quyết định của UBND TP HCM phê thông qua Chương trình tạo ra nhà đất giai đoạn 2016-2025 đã không cho phép sản xuất dự án phổ biến cư cao tầng tại khu vực trung tâm thị trấn tới năm 2020. Yếu tố này đã tạo ưu thế "độc quyền" cho một vài nhà đầu tư có dự án hiện hữu, cùng lúc khiến cho sụt giảm nguồn cung công trình, nguồn cung nhà đất trong thời điểm qua và cả trong năm 2019.

Hệ quả là có thể dẫn tới việc khiến sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các doanh nghiệp bất động sản bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu nhập thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề khác có can hệ thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng theo.

Lệch pha cung - cầu 

Năm 2018, tại TP HCM, phân khúc nhà đất cao cấp choán 30%, thị phần trung cấp chiếm giữ 45,3%, dân gian chỉ chiếm giữ 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây đắp thì thị phần cao cấp chỉ tính từ giá thành trên 40 triệu tiền việt mỗi m2. Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá trong khoảng 30 - 40 triệu tiền việt mỗi m2 được xếp vào căn hộ cao cấp.

Nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong thị phần trung cấp theo phương pháp tính của Sở Xây đắp thuộc thị phần cao cấp, dẫn tới tỷ lệ thị phần nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên. Mới đây, Bộ Xây đắp cũng nhận định đã có tín hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc dân dã.

Chủ đầu tư thứ cấp cô động mạnh

Theo các công ty dò xét hoạt động mua bán năm 2018, trong thị phần bất động sản cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ tìm đầu cơ choán đến 61%, đầu cơ ngắn hạn choán 13%, đối tượng mua hàng tậu để ở chỉ chiếm đoạt 26%. So sánh với năm 2017, sắm đầu cơ chiếm giữ 50%, đầu tư ngắn hạn chiếm đoạt 15%, khách hàng sắm để ở chiếm hữu 35%, tỷ trọng chủ đầu tư buôn bán thứ cấp năm 2018 đẩy mạnh so với năm 2017.

Hiệp hội nhận thấy trong thị phần nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20 - 30%. Thị phần dân gian khoảng trên dưới 10%. Việc tăng thêm quá phổ thông chủ đầu tư buôn bán thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu tư và kích giá ảo trên hoạt động mua bán bất động sản.

Tồn kho lớn

Hàng tồn kho của 65 công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng trị giá rất lớn, trong đó, có vài công ty của thành phố. Thống kê trong khoảng 65 đơn vị bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên tới 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: tồn kho trong thời kỳ phân phối, lưu thông; tồn kho do doanh nghiệp chủ động lùi tiến độ công bố; tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Hàng tồn kho bất động sản theo chiến lược kinh doanh của tổ chức và hàng tồn kho trong giai đoạn phân chia, lưu thông là nhân tố thông thường. Nhân tố đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra hoạt động mua bán nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có ảnh hưởng đến tính thanh khoản của công ty và quan hệ nguồn vốn vay với nhà băng thương nghiệp trong yếu tố nợ xấu và an toàn tín dụng.

Sốt ảo giá đất nền có thể trở lại tiến công hoạt động mua bán

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra phổ quát đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Khác biệt năm 2018 xảy ra ít nhất 2 đợt sốt đất tại TP HCM. Một trong những duyên cớ chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong phổ quát trường thích hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp hạ tầng để phân lô tách thửa tràn lan.

Họ cung ứng những tin tức thiếu cơ sở vật chất và chưa đúng đắn về quy hoạch phát triển thành phố, tạo ra hệ thống hạ tầng liên lạc, các công trình khu thành phố mới... trên các dụng cụ tin tức, truyền thông, nhất là mạng phố hội và các trang tin tức điện tử (nhất là lợi dụng các chuyên trang, trang tự giới thiệu, trang lăng xê chuyên đề) để làm cho giá, thổi giá đất, khích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường BĐS để trục lợi.

Mặc dầu tình hình này đã được giữ vững vào nửa cuối năm 2018, nhưng cần có biện pháp phòng phòng ngừa, giữ vững hiệu quả để thị trường tạo ra bình ổn trong năm 2019.

Vũ Lê


Xem thêm: mua nha