Đầu tư BĐS cần xem xét gì để không dính “bẫy” pháp lý?

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE vietnam nghĩ là, đầu cơ các item ở trong dự án đó là sự bảo đảm ở chừng nào đó cho chủ đầu tư cá nhân. Bởi các dự án được đầu tư bởi các chủ đầu tư, theo đó các giấy má can hệ đến pháp lý, việc chuẩn y dự án đã được ra mắt, đã hoàn thành phần móng hay chưa… khá rõ ràng, sáng tỏ. Tính pháp lý theo đó cao hơn những item nằm ngoài công trình, được sở hữu bởi các tư nhân riêng lẻ.

Tuy nhiên, đi sâu hơn các sản phẩm nằm trong dự án vẫn có không may, đó là các công trình chưa được phép bán mà nhà đầu tư đã bán sản phẩm. Trạng thái này đang ngày càng phổ thông, và chủ đầu tư sắm phổ quát cách thức không giống nhau để “lách luật”. Có những công trình chưa xây xong xuôi phần móng, thậm chí là chưa được cấp phép xây đắp mà chủ đầu tư đã trưng bày công trình và đặt chỗ với trị giá khoảng 5-10% tổng giá trị công trình. Phổ thông nhà đầu tư sẵn sàng bỏ tiền nhất là với dự án nằm địa điểm tốt, chủ đầu tư uy tín.

Nhưng bà Dương chỉ ra rủi ro cho việc đầu cơ trên là trong trường hợp nhà đầu tư không khai triển công trình hay không chiếm được giấy phép xây dựng thì kĩ năng chủ đầu tư kiếm được lại tiền đặt chỗ cũng chẳng hề dễ. Và nếu như ra tòa thì chủ đầu tư ở thế yếu hơn, khá khó để đòi lại.

Một điều nữa đó là việc liệu công trình có được bảo lãnh nhà băng hay không. Theo luật pháp, yếu tố kiện được bán nhà là công trình phải được một nhà băng bảo lãnh. Nhà đầu tư có quyền yên cầu chủ đầu tư trình cho xem giấy bảo lãnh đó của nhà băng. Phổ quát chủ đầu tư không đon đả vấn đề này. Những lợi quyền bảo đảm ở mức độ nào đó cho tính pháp lý thì nên yên cầu.

Dường như, nhà đầu tư được phép ký phù hợp đồng khi xây dứt phần móng. Chủ đầu tư nên dành thời gian xuống tận nơi xem công trình đã khởi công, xây xong xuôi móng chưa. Rộng rãi nhà đầu tư đặt văn phòng bán hàng, nhà mẫu khác địa điểm dự án đang xây dựng. Tất cả giao dịch trao đổi diễn ra ở khu vực bán hàng, nhà mẫu đó. Nhiều nhà đầu tư tậu hàng mà chưa hề đặt chân tới dự án mình tậu.

Ông Phan Công Chánh, Giám đốc điều hành Phú Vinh Group, chuyên gia bất động sản tư nhân nêu, đa số chủ đầu tư BĐS lười đọc luật. Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây đắp là 3 luật chủ đầu tư cần nhân thức. Chí ít không đọc hết thì cũng phải biết nếu như mua căn hộ thì cần những điều kiện gì.

Với bất động sản là nhà phường, đất nền, ông Chánh khuyên chủ đầu tư nên tậu sản phẩm phải có "sổ đỏ", "sổ đỏ" 100%. Chỉ riêng vấn đề này đã giúp nhà đầu tư hạn chế 90% không may. Tất nhiên, có những dự án có "sổ đỏ" nhưng vẫn có không may thì điều này can hệ đến việc đọc, nắm bắt tin tức trên sổ. Pháp lý sổ ví như đứng tên công ti như thế nào, cá nhân thì làm cho sao, công trình đã ở khâu nào trong giai đoạn tạo lập công trình…

Và nếu không hiểu luật, chủ đầu tư nên tìm đến nhờ trạng sư giải đáp. Thậm chí, còn có người giúp nhà đầu tư “check” pháp lý tốt đó là công chứng viên, hỏi họ xem thích hợp đồng bản thân mình định ký có thích hợp quy định qui định hay không…

Về những rủi ro pháp lý can hệ đất nền, chuyên gia này cho rằng “rất kinh khủng”. Đa dạng trường phù hợp lăng xê đất thị xã 2 giá 10 triệu/m2, nhà đầu tư leo lên xe rồi bị chở xuống tận Long Thành, Đồng Nai.

Với đất nền, nếu như chưa có pháp lý "sổ đỏ" thì có pháp lý khác là tách thửa, sẵn sàng tách thửa mới nên mua. Liên quan đến đất nền còn có giấy phép xây đắp. Đa dạng công trình đất nền có sổ mà xây dựng không được, tìm đất rồi để đó không xây được.

Đề cập đến việc vận động vốn của nhà đầu tư, ông Chánh nghĩ là thường khi sản xuất công trình chủ đầu tư thiếu nhất là thiếu tiền. Thiếu tiền thì dẫn tới phải vận động vốn. Việc huy động vốn có chức năng hay là có thêm vốn và thử hoạt động mua bán để xác định chính xác giá sẽ bán item.

Một trong những bí quyết để tìm hiểu chủ đầu tư có nhân tố hay không đó là tìm hiểu qua các dự án họ đã khiến cho. Trong mọi trường hợp phải có giấy má nhà đầu tư cung cấp và phải “check” ngược với công ty công dụng. Nhị tổ chức điều hành có thể hỏi tin tức là phòng điều hành thị trấn và phòng khoáng sản môi trường.

Ông Chánh cũng nêu thứ tự để tìm bất động sản, trong đó chú ý tâm lý sai của chủ đầu tư khi nghĩ rằng mua BĐS công chứng là kết thúc. Dường như công chứng hoàn thành chỉ mới được khoảng 60% công tác. Trước công chứng chủ đầu tư cũng khá nông cạn, thường chỉ rà soát quy hoạch. Ngoài đó ra cần phải kiểm tra chặn đứng đàm phán, tìm hiểu ở phòng công chứng. Thường công chúng ẩu đi cọc giấy tay và bị bẫy mua nhà giá rẻ.

Bổ sung nhân tố trên, bà Dương Thùy Dung lưu ý tới việc trên một sổ có rộng rãi người đứng tên, vốn tạo phổ quát rủi ro cho phổ biến người khi trao đổi.

Bà Dũng chứng dẫn, có trường thích hợp đi tìm đất ở Đồng Nai, người bán cho biết đã được ủy quyền bán khu đất khoảng 3.000m2. Người dùng đinh ninh đã chiếm hữu trọn vật phẩm nhưng thực tại mới chỉ được sắm một phần và hoàn toàn bị vô hiệu sau đó vì giấy ủy quyền giả, 2 người đứng tên còn lại không đồng ý bán đất đó. Theo đó nảy sinh mâu thuẫn.

“Nhân tố này ít gặp gỡ ở trong đất nền dự án nhưng với đất nền riêng lẻ, khác biệt là đất trước đó là nông nghiệp sau biến đổi thành đất thổ cư thì nhà đầu tư cũng nên chú ý”, bà Dung lưu ý.

Theo Huyền Trâm

BizLive


Xem nhiều hơn: gia nha dat