Có 1 tỷ đồng, nên đầu tư nhà đất như nào?

Đề cập đến câu chuyện chi tiết, đầu cơ BĐS với vốn đầu tư 1 tỷ đồng, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, chuyên gia bất động sản cá nhân đã đưa ra các chả hạn, những lời khuyên cho các nhà đầu tư.

Theo chuyên gia này, khi đầu tư BĐS tiền chỉ là một trong các yếu tố giúp đầu tư chiến thắng. Những nhân tố khác cần thiết hơn mà chủ đầu tư cần phải lưu ý, thứ nhất là tư duy, tư duy trong thị trường như thế nào; thứ nhị là dụng cụ, có biết cách dùng công cụ khi vào hoạt động mua bán hay không; thứ ba là kỹ năng, kĩ năng sử dụng công cụ hiệu quả hay không là chuyện khác; thứ tư là tri thức về lĩnh vực. Phổ quát chủ đầu tư bị thiếu mảng tri thức về ngành nghề nên khi vào trong thị trường bối rối không biết mở màn từ đâu, pháp lý như thế nào.

Kiến thứ về ngành có 4 yếu tố chủ đầu tư phải khám phá sâu. Thứ nhất là kiến thức về từng thị phần, chả hạn đầu cơ căn hộ thì khác đất nền như thế nào, đầu cơ nhà xã, nhà trọ thì như thế nào… ; thứ nhị là tri thức về hoạt động mua bán, tham gia thị trường lúc nào, tham gia khu vực nào, cầm bao đó tiền thì cơ chế, kế hoạch tham gia hoạt động mua bán ra sao; thứ ba là yếu tố về pháp lý, các dạng pháp lý cơ bản cần phân biệt là cái gì, hiện rất ít nhà đầu tư nắm tường tận. Không nắm pháp lý thì cầm 100 tỷ đồng đầu tư cũng rất không may. Cái sau cuối mới là tiền, là nguồn vốn.

Chi tiết cầm 1 tỷ đồng đầu tư BĐS như thế nào? Theo cuộc dò hỏi ngắn mà Phú Vinh Group mới chấp hành, trên dưới 1 tỷ đồng có thể đầu cơ căn hộ cao cấp ở Biên Hòa (Đồng Nai), biệt thự ở Nhơn Trạch (Đồng Nai), nhà phố ở khu vực Hóa An (Đồng Nai), 500m2 đất ở Thái Mỹ, Củ Chi ( TP.HCM ), nhà phường bé dại 7m2 nằm con đường Nguyễn Kiệm, Gò Vấp (TP.HCM) giá 1,2 tỷ; 120m2 đất gần trường bay Long Thành (Đồng Nai)…

Trong thời kỳ đầu tư BĐS, chuyên gia Phan Công Chánh cũng thường tậu được các item rẻ, rẻ bất thần. Vậy làm cho sao để làm cho được chuyện đó? Chính là dựa trên các nhân tố trên gồm tư duy, dụng cụ, kỹ năng, kiến thức ngành nghề.

Ý tưởnrg vào hoạt động mua bán như thế nào? Chủ đầu tư phải nắm bắt trên quả đât có nhị bí quyết kiếm tiền trong khoảng BĐS một là lợi nhuận vốn, nhị là câu chuyện dòng tiền. Khi nói câu chuyện lợi nhuận vốn là nói câu chuyện sắm và bán.

“Khi mua thì phải khiến sao lời ngay lúc chúng ta tậu chứ không phải lời ngay khi chúng ta bán. Thường nhà đầu tư bị sai ở chỗ vào lúc giá hoạt động mua bán và chờ hoạt động mua bán lên rồi mới bán ra. Nhưng hoạt động mua bán đâu lên mãi, thị trường có 3 hiện trạng lên, xuống và đi ngang. Vậy khi chủ đầu tư tham gia hoạt động mua bán bằng với giá thị trường có tức là đã đánh mất 70% thời cơ”, chuyên gia bất động sản cá nhân san sẻ.

Về câu chuyện về dòng tiền, chẳng hạn đầu tư dãy nhà trọ cho thuê. Nhưng câu chuyện liên quan là nhà đầu tư có đủ kỹ năng, trải nghiệm, tri thức để điều hành nhóm đối tượng là sinh viên, công nhân thuê nhà hay không. Nhiều trường thích hợp đầu tư kinh doanh phòng trọ ở TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, nhưng sau cuối phải bán khoản đầu cơ bởi vì đơn giản không quản lý được.

Khiến cho sao để vào hoạt động mua bán với giá tốt? Thương lượng là một trong những kỹ năng của chủ đầu tư BĐS tư nhân. Nhà ở gồm nhà và đất. Và cái nào mới tăng giá? Rõ ràng chỉ có đất tăng. Đất chỗ nào có kỹ năng tăng giá hơn 6 triệu/m2/năm thì đầu cơ cam kết có lời.

Còn giả dụ sắm căn hộ thì chỉ có 2 thời điểm đầu cơ là có lời, thứ nhất là lần đầu tiên thông báo công trình, thời gian đó là giá rẻ nhất; thời điểm thứ nhị là lúc sắp giao nhà, khi đó khách hàng đến họ nhận ra mọi thứ nhân tiện ích và ngôi nhà còn mới làm họ nao nức đi tham gia thì thời điểm đó chính mình có thể bán được lời.

Chuyện vào hoạt động mua bán thời gian nào, tham gia thị phần nào, khu vực là cực kỳ quan trọng. Đừng nghĩ đầu tư ở Biên Hòa thì mức tăng lợi nhuận kém hơn TP.HCM vì thị trường đô thị giai đoạn này bị chững lại. Nếu chúng tôi tậu một căn nhà xã khoảng 90m2 ở xã An Bình. Chủ nhà muốn bán 1,4 tỷ, sau hiệp thương đàm phán tôi tậu giá 1,3 tỷ. Trong vòng khoảng 1 tuần sau có người trả khoản đầu tư đó 1,5 tỷ. Câu chuyện ở đây không phục thuộc tham gia vốn nữa mà như tôi đã đề cập đó là tri thức về ngành , tư duy, dụng cụ, khả năng của nhà đầu tư tới mức nào.

Về đầu cơ đất nền, với tài chính tầm 1 tỷ thì chúng ta hiện thời có thể đầu tư đất nền vùng ven. Khi đi tậu đất nền phổ biến nhà đầu tư bị lỗi căn bản, thứ nhất không hiểu pháp lý, chỉ nên tậu đất nền có "sổ đỏ", là thổ cư. Để khi cần có thể dùng đòn bẩy mượn ngân hàng. Phổ thông khách hàng đất nền vùng ven là đất sổ tay, đất nông nghiệp. Loại đất này không được cung cấp mượn, chỉ có thể tìm và chờ đất lên bán. Khi cần tiền để quay lại thị trường rõ ràng là không có. Thứ nhị là nguyên lý của bất động sản là chỗ nào có người thì giá đất mới lên.

Và giả dụ không có sự nhanh nhạy để tham gia hoạt động mua bán như nêu trên? Chúng ta có công thức. Thứ nhất trở thành “trùm” khu vực, phải là thổ địa. Rộng rãi nhà đầu tư tư nhân cứ đi tìm mải mê thứ bên ngoài khi mà khu vực bản thân ở đang sống 15-20 năm từng ngóc ngóc, con đường, ông tổ trưởng dân phố, bà bán quán cà phê (người mà nắm nhiều tin tức) mình biết hết… mà vì sao bản thân không quen thân mà đi đầu cơ xa xôi. chậm tiến độ là quan điểm sai.

Thứ hai chủ đầu tư nên trở thành “trùm” thị phần, phải giỏi phân khúc nào đó. Chúng ta bàn nhiều nhưng tôi nghĩ là chỉ cần “trùm” 2 cái đó là đã thu nhỏ khuôn khổ hầu hết. Bởi nguồn lực của nhà đầu tư BĐS cá nhân là hữu hạn. Nói là 1 tỷ nhưng chưa chắc đã có tiền rảnh rỗi sẵn có, có khi nằm ở chứng khoán, nhà băng…

Một trong những kênh thông tin tốt là trên các kênh rao vặt. Nhưng lúc đó nhà đầu tư cần kỹ năng phân tách, rà soát nguồn thông tin, đọc mẩu tin khiến sao nhân thức được chủ nhà đăng hay môi giới đăng, giả dụ môi giới đăng thì xử lý như thế nào, chủ nhà thì làm sao.

“Rộng rãi người than phiền môi giới giờ tùm lum lắm, 90% deal tốt nhất tôi có lời là trong khoảng môi giới. Ở đây là gì, đó là kĩ năng sàng lọc người môi giới tốt, làm sao người ta có deal tốt tức tốc người ta nghĩ tới anh chị ngay, đấy là điều đi xây dựng mối quan hệ chứ nó không còn nhân tố cầm 1 tỷ, yếu tố về vốn đầu tư, mà cần rất nhiều tài năng”, ông Phan Công Chánh thể hiện sự quan trọng.

Theo Huyền Thoa

BizLive


Xem thêm: mua dat