Hoạt động mua bán BĐS Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ III): Khó khăn đưa ra các dự báo


8 bất cập chính

Việc tiếp cận đất đai cho phát triển đô thị Thủ đô đang có 8 bất cập chính bao gồm: Lỏng lẻo trong điều hành các công trình phát triển bất động sản cũng như trong giải quyết các dự án vi phạm quy định; Thiếu tin tức về thị trường BĐS, không dễ dàng dự đoán hoạt động mua bán; Nhà nước không dẫn đường cho phát triển thị trấn mà cá nhân và ích lợi tư nhân đang dẫn tuyến phố cho phát triển thành phố.

Quy hoạch thành phố ở Hà Nội có chất lượng tốt nhưng thường hay bị điều chỉnh mà đa số trường hợp là do các chủ đầu tư đề xuất nhằm giảm chi tiêu đầu tư cho nhiều hạng mục hạ tầng và bảo kê môi trường. Các công trình phát triển nhà ở quá nhiều mà hạ tầng và phục vụ phát triển không kịp, khiến quá vận tải giao thông đô thị và các hạ tầng khác trong mai sau rất gần. Vốn hóa đất đai không mang đến hiệu quả kinh tế đáng kể, cơ chế thiếu thích hợp, không chiếm được phần trị giá đất đai tăng cao do hạ tầng mang lại.

Thể chế về tiếp cận đất đai cho các công trình đầu tư hiện tại vẫn đang chứa đựng nguy cơ tham nhũng khá cao, làm cho chi tiêu phát triển cao, tốn kém nhiều. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch chẳng phải là một phương án có lí, luôn gây khiếu nại, khiếu kiện của người bị thu hồi đất, làm cho suy giảm lòng tin của dân, cần chuyển về cơ chế do cộng đồng quyết định.

Nhìn lại thị trường BĐS qua 1 thập kỷ cho thấy, cuối 2008 lạm phát xuất hiện và gói giải pháp kiềm chế lạm phát đã tác động làm đóng băng thị trường BĐS. Đến năm 2009, gói kích thích kinh tế khoảng 1 tỷ USD, trong đó một phần đưa vào đầu tư cho thị phần nhà ở phố hội đã có tác động đem lại hơi ấm cho thị trường. Đến 2010, lạm phát lại quay lại và một lần nữa các biện pháp kiềm chế lạm phát lại làm cho đó băng thị trường BĐS. Lúc này, không có gói kích thích kinh tế thứ hai nên thị trường bất động sản rơi tham gia đóng băng cho tới cuối năm 2013.

Thị trường BĐS vn bắt đầu phục hồi từ đầu năm 2014 khi gói biện pháp của Chính phủ ban hành tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo dỡ gỡ gian khổ cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ hoạt động mua bán, giải quyết nợ xấu phát huy tác dụng. Từ 2014, thị trường bất động sản vn đã bước sang một quá trình mới với tiềm năng phát triển mới.

Năm 2015, mọi hoạt động đầu tư đã nhanh chóng phục hồi nhưng bên cạnh đó vẫn phải tiếp tục tập trung nỗ lực giải quyết kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu. Đây là bức ảnh có độ tương phản rất cao trong phát triển thị trường BĐS của một thời gắn với cầu ảo: Thị phần giá cao thừa cung và thiếu cầu, trái lại phân khúc dân dã lại thiếu cung và thừa cầu.

Sự cố gắng của Chính phủ trong tăng cung nhà ở thị trấn hội (kể từ 2009) đã là một biện pháp hữu hiệu để phục hồi thị trường BĐS vào đầu năm 2013. Mặt khác, các biện pháp phóng thích kho bất động sản tồn đọng cũng mang đến một số kết quả nhất định nhưng vẫn còn tồn tại nhiều bất động sản "hoang hóa" cần phải một thời điểm tiếp theo để giải quyết. Năm 2015 cũng là năm đẩy mạnh phân khúc nhà đất phường hội và nhà đất thương nghiệp giá rẻ với sự hỗ trợ của Chính phủ chuẩn y gói tín dụng giảm giá 30 nghìn tỷ đồng.

Không dễ dàng đưa ra các dự đoán

Cho đến nay, Hà Nội và TP.HCM vẫn được đánh giá là 2 hoạt động mua bán BĐS có sức cầu lớn nhất, không là hoạt động mua bán cấp thức giấc mà mang tính chất của thị trường cấp vùng và hoạt động mua bán của cả nước.

Thị trường bất động sản Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ III): Khó đưa ra các dự báo - Ảnh 1.

Nguồn cung căn hộ Thủ đô qua các năm

Đi vào chi tiết tình trạng hoạt động mua bán bất động sản ở Hà Nội có thể thấy thị phần BĐS kĩ nghệ có sức phát triển tốt nhưng sức phát triển luôn dựa vào tham gia quy hoạch và kế hoạch của Chính phủ (khu công nghệ) và UBND cấp tỉnh (cụm công nghiệp), sự tác động của thị trường ít hơn các thị phần khác. Trên thực tế, độ lấp đầy của các khu công nghệ, cụm công nghiệp thường chỉ đạt 50% nhưng luôn được điều chỉnh cho thích hợp thực tế.

Phân khúc văn phòng cho thuê đã phát triển mạnh nhưng quan hệ cung - cầu luôn phụ thuộc vào sức phát triển thông thường của nền kinh tế. Mấy năm trước, phân khúc này ở Hà Nội cũng dư cung, đến 2016 quan hệ cung - cầu đã cân đối hơn và bắt đầu có nhu cầu tăng cung.

Thị phần trung tâm thương mại, chợ nhanh, siêu thị bán lẻ (gọi phổ biến là phân khúc bán từng cái) mới được phát triển thành một thị phần riêng lẻ kể trong khoảng khi các nhà đầu tư nước ngoài muốn “đổ bộ” vào chiếm lĩnh thị phần này. Sức phát triển hiện này là có nhưng tổng đầu tư vẫn chưa cao.

Nhàng nhàng, kể từ năm 2015, mỗi năm tổng cung căn hộ ra hoạt động mua bán tại Hà Nội khoảng trên 16.000 kể cả căn hộ đã hoàn thành và căn hộ chưa xong xuôi. Công đoạn 2010 tới nay hoạt động mua bán BĐS nhà ở bị tạo thành 2 nửa: Nửa kia là nhà đất giá cao và giá nhàng nhàng có cung rất cao và cầu rất thấp (cầu chỉ chiếm khoảng 20% tổng cầu); người tình kia là nhà đất giá thấp lại có cung rất thấp và cầu rất cao (cầu chiếm tới 80% tổng cầu). Tương tự, việc giữ mức tổng cung nhà đất ổn định cũng chưa nói được lên sự bền vững kinh tế của hoạt động mua bán bất động sản.

Từ những bất cập trên, cơ quan điều hành cần sớm xây dựng, công khai tin tức hoạt động mua bán bất động sản gắn với các chỉ số căn bản nhằm đưa ra các dự đoán. Triển khai thi hành các dự án phát triển nhà ở phải đồng bộ với các dự án phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, không để xẩy ra trạng thái mất cân đối và quá vận tải môi trường.

vận dụng cơ chế “góp đất - điều chỉnh lại đất đai” đối với các dự án phát triển khu đô thị mới, nâng cấp các khu đô thị hiện hữu, làm mới khu chung cư, xây đắp vùng quê mới. Trường hợp không đủ điều kiện vận dụng cơ chế “góp đất - điều chỉnh lại đất đai” thì có thể ứng dụng cơ chế “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch thành phố” gắn với các yếu tố quản trị tốt về đất đai.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường

Diễn đàn doanh nghiệp


Xem tại: gia nha dat