Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Công ty bất động sản không dễ sản xuất trái khoán

Năm 2019, các công ty bất động sản sẽ phải tìm phương thức mới cho câu chuyện vận động vốn khi dòng tín dụng ngân hàng bị thắt chặt. Phổ thông gợi ý được đưa ra như phát hành trái khoán, cũ kĩ phiếu, phù hợp tác với nước ngoài ở hạn độ công trình… Thậm chí, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) còn có văn bạn dạng khuyến nghị doanh nghiệp nên để ý sản xuất trái khoán như một cách để "cứu" dòng vốn.

Người Đồng Hành có cuộc trao đổi với TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia ngành nghề nhà băng, BĐS, để làm rõ hơn điều này.

Vốn nguồn vốn vay tham gia BĐS nói thông thường sẽ gặp gỡ khó khăn

- Ông đánh giá quyết định siết dòng vốn nguồn hỗ trợ vào bất động sản tác động như thế nào đến đơn vị?

- Siết nguồn vốn vay BĐS là việc cần thiết, chủ trương tầm thường của nhà băng. Bởi lẽ, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản đã quá cao nên ngân hàng phải giữ vững lại. Tất nhiên, việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho mượn trung dài hạn trong khoảng 45% xuống 40% là khá lớn. Do vậy, các công trình mượn trung dài hạn bị hạn dè bỉu vốn.

Chuyện thứ nhị cần thiết không kém là nhận định khả năng không may có thể xảy ra ở ngành bất động sản do giá đã cao, quy mô nguồn cung quá phổ quát, xuất hiện lượng đầu tư thứ cấp, khai thác không hiệu quả.

Vì thế, vốn đầu tư nguồn đầu tư tham gia BĐS năm nay nói thông thường sẽ chạm mặt khó.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 1.

TS. Đinh Thế Hiển. Ảnh: HT.

- Ông nghĩ sao về lời nhắn nhủ của rộng rãi chuyên gia là không dễ dàng vốn tín dụng thì tổ chức có thể phát triển cũ rích phiếu, trái phiếu hoặc liên minh, hợp tác sản xuất công trình với nước ngoài?

- Ko phải đơn vị nào cũng sản xuất cũ rích phiếu mà chỉ những tổ chức kinh doanh đã lên sàn mới có thể thực hiện được việc này. Mà số lượng các tổ chức kinh doanh bất động sản chưa niêm yết trong ngành BĐS còn phổ biến cực kì.

Về việc hợp tác với nước ngoài, công ty cũng không dễ chấp hành đâu. Vì phải có công trình, quỹ đất chuẩn bị, tiềm lực tài chính tốt. Trên thực tế, bây chừ, phổ thông công ty còn chưa có pháp lý dự án, đang trong giai đoạn tích lũy quỹ đất... Chưa kể, khi hợp tác, đôi khi doanh nghiệp còn mất quyền quyết định, rất nhiều là bán dự án cho nước ngoài.

- Vậy thì ông chờ đợi giải pháp nằm ở hoạt động mua bán trái khoán?

- Tôi nghĩ rằng triển vọng cũng không khả quan hơn nhì phương án kia. Bởi lẽ, vietnam chưa có được một hoạt động mua bán trái phiếu hoạt động giống như cũ kĩ phiếu. Đơn vị sẽ khó khăn phát triển trái khoán giả dụ như không "thân" với ngân hàng. Chưa nói tới thời cơ tạo ra trái phiếu cũng sẽ nghiêng phổ thông hơn về tổ chức niêm yết.

Với trái phiếu biến đổi, tổ chức tạo ra thắng lợi nếu được đánh giá có mai sau tốt, triển vọng bền vững. Đa dạng công ty ở Việt Nam phát hành không thành công trái khoán chuyển đổi là do quản lý kém, việc chuyển đổi không lôi cuốn hoặc khi biến đổi, triển vọng giá cổ hủ phiếu quá thấp.

Tóm lại, trái phiếu là vốn đầu tư cần thiết cho công ty đầu tư trung, dài hạn. Nếu phát triển được trái phiếu, đơn vị sẽ hưởng lợi hơn số đông so với ngân hàng. Bởi giả dụ mượn nhà băng, việc trả nợ diễn ra hàng năm trong khi đầu cơ phải theo công đoạn, khai thác kinh doanh cần có thời điểm. Sức ép về nguồn đầu tư ngân hàng cho trung dài hạn rất căng. Phổ thông công ty sụp đổ. Hình như trái khoán tạo ra 5 năm, 10 năm, trong thời điểm đó đơn vị có không gian sản xuất vốn.

- Vậy thì theo ông, cần khiến gì để có một hoạt động mua bán trái phiếu nở rộ và đúng nghĩa hơn?

- Ở nước ngoài, muốn phát triển trái phiếu dân chúng, công ty phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ là không được đưa lên sàn. Các tổ chức kinh doanh dưới A+ có thể vẫn được sản xuất nhưng lợi nhuận suất phải cao, giống giao dịch ATC. Những đơn vị không mạnh nhưng có tiềm năng phát triển thì có thể phát triển trái phiếu biến đổi.

Trong khi, doanh nghiệp có thể sản xuất trái phiếu nhà cửa. Họ sản xuất trái phiếu, đưa vốn vào, giám sát chủ quyền, thế chấp trái khoán bằng công trình tòa tháp. Nhà đầu tư cho vay có thế chấp.

vn chưa có công ti nào phát triển trái khoán tòa tháp vì không có nhà băng nào đứng ra bảo lãnh, doanh nghiệp cũng muốn mượn qua ngân hàng cho với tốc độ cao.

Thế nên, nhà băng vừa là nhà băng đầu tư vừa là ngân hàng thương nghiệp nên khi vay thì nhanh chóng nhất còn khi siết vốn thì kẹt doanh nghiệp. Ngân hàng làm cho đủ mọi tác dụng nên chuỗi hệ thống bị tăng không may.

- Có tức thị cả 3 cách thức thay thế nguồn vốn ngân hàng đều không khả thi?

- Đúng vậy. Cổ hủ phiếu không dễ sản xuất, có lúc cổ đông không phê chuẩn vì còn liên quan trị giá cũ rích phiếu, vấn đề pha loãng. Sản xuất trái phiếu không dễ dãi vì chưa có thị trường trái khoán sinh động như cũ kĩ phiếu; công ty chưa có tinh thần đẩy nó là hoạt động mua bán vốn, dùng vốn có tính toán, ưng ý lợi nhuận suất hoạt động mua bán. Việc hợp tác với đối tác làm ăn nước ngoài thì cũng gặp nhiều vấn đề, như tôi đã nói.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 2.

Ảnh minh họa.

Cần chủ động có cách thức xử lý vốn

- Tương tự thì đơn vị nên làm gì khi bị siết vốn?

- Tổ chức cần có phương án giải quyết chủ động. Khi có sản phẩm tốt bị nợ quá hạn thì các ông chủ phải tính, khiến cho việc với ngân hàng về nợ, tậu ra biện pháp. Tổ chức cũng cần học phương pháp siết lại vốn trong sự hỗ trợ của nhà băng; phải làm chiến lược khoản thu khoản chi, làm cho ngặt nghèo, kéo dài dự án là vỡ vạc trận ngay.

Bài học thấy rõ là khi thị trường BĐS quay đầu, nhiều dự án sống, phổ quát dự án chết. Yếu tố là quyết tâm xử lý của chủ đầu tư đối với các dự án. Không giải quyết được thì toàn bộ thiệt thòi.

- Nhìn lại thì đã có bài học nào xử lý tốt chưa, thưa ông?

- Nói bài học thì hơi to tát. Nhưng thời kỳ 2010-2013, thị trường bán không được hàng, vốn dự án đứng, rộng rãi công ty họ giải quyết tốt như các công trình đọc đại lộ Võ Văn Kiệt.... Theo tôi, giải quyết không được sau cùng là do chủ đầu tư tính toán quá.

Bài học cuối cùng chẳng phải là chờ đến lúc gian khổ mới giải quyết mà phải có biện pháp sớm. BĐS là loại hình khác biệt, một dự án có khi kéo dài 3 - 5 năm, tính chu kỳ kinh tế rất cần thiết. Ví như không dự báo chu kỳ, bám sát để dự đoán không may thì nguy khốn.

Nếu chỉ coi BĐS là hoạt động buôn bán thuần túy, không xem như là loại hình đầu cơ vốn đầu tư thì tài năng không may xoành xoạch xuất hiện.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 3.

Ảnh minh họa.

Giá căn hộ sẽ không tăng

- Ông bình chọn như thế nào về hoạt động mua bán năm nay, liệu có bong bóng không?

- Tôi chắc chắn ở Việt Nam không có bong bóng. Bong bóng là khi khách hàng trả nợ không được, nhà băng phải đem ra đấu giá. vn thì không có, chuỗi hệ thống vốn đầu tư không găng như Mỹ trong việc giải quyết. vn chỉ có sự suy giảm, người thua lỗ và người được lời.

Chu kỳ của bản thân dùng từ đóng băng thì hay hơn, tức là thương lượng chậm trễ lại, thanh khoản chậm trễ lại, nguyên nhân do chu kỳ kéo dài, giá tăng lên. Những căn hộ giá cao sẽ rất khó bán. Nhân tố này đã thấy từ quý IV/2018, căn nhà trên 5 tỷ đồng không dễ dàng bán rồi.

- Phản hồi này của ông có quá bi thiết hay không, bởi thời gian gần đây, hoạt động mua bán địa ốc TP HCM có đa dạng nguồn cung căn hộ hạng sang và siêu sang khu vực trung tâm?

- Tôi không bi thiết. Căn hộ hạng sang không hề item đại diện cho đồng đội. Nó được nói đến nhiều dựa trên thông tin marketing mạnh, sale mạnh và bỏ ra cho giới đầu tư phổ thông hơn. Giả dụ phỏng vấn một môi giới thì cứng ngắc bức tranh khó thanh khoản với loại căn hộ trên 5 tỷ đồng.

- Quay quay về bức ảnh tổng quan: vốn bị siết, nguồn cung thiếu hụt, ông có nghĩ công trình mới sẽ thi thoảng được bung ra hoạt động mua bán trong thời gian đến?

- Tôi cho đó là chủ trương của Nhà nước, kiềm nhạo báng bất động sản, tránh đảo lộn nền kinh tế. Nguồn cung kiềm chế giúp thị trường không bị suy thoái. Trái lại, giá căn hộ sẽ không tăng do nguồn thứ cấp ra nhiều, số lượng người bán lại phổ biến.

- Xin cảm ơn ông.

Theo Khổng Chiêm

NDH


Xem thêm: bds