Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ tạo ra trái khoán

Năm 2019, các công ty BĐS sẽ phải tậu phương thức mới cho câu chuyện vận động vốn khi dòng nguồn đầu tư nhà băng bị thắt chặt. Nhiều gợi ý được đưa ra như sản xuất trái phiếu, cổ phiếu, phù hợp tác với nước ngoài ở mức độ dự án… Thậm chí, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) còn có văn bản khuyến nghị doanh nghiệp nên xem xét phát triển trái phiếu như một bí quyết để "cứu" dòng vốn.

Người Đồng Hành có cuộc mua bán với TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia ngành nghề nhà băng, bất động sản, để làm cho rõ hơn điều này.

Vốn nguồn đầu tư tham gia bất động sản nói phổ biến sẽ chạm chán không dễ dàng

- Ông đánh giá quyết định siết dòng vốn nguồn vốn vay tham gia bất động sản tác động như thế nào đến đơn vị?

- Siết nguồn đầu tư BĐS là việc cần thiết, chủ trương phổ biến của ngân hàng. Bởi lẽ, vững mạnh tín dụng vào bất động sản đã quá cao nên nhà băng phải kiểm soát lại. Đương nhiên, việc giảm tỷ trọng vốn ngắn hạn cho mượn trung dài hạn từ 45% xuống 40% là khá lớn. Thành ra, các công trình vay trung dài hạn bị hạn chế giễu vốn.

Chuyện thứ hai cần thiết không kém là phản hồi tài năng không may có thể xảy ra ở lĩnh vực bất động sản do giá đã cao, diện tích nguồn cung quá nhiều, hình thành lượng đầu cơ thứ cấp, khai thác không hiệu quả.

Bởi vậy, vốn đầu tư nguồn hỗ trợ tham gia bất động sản năm nay nói phổ biến sẽ gặp mặt khó.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 1.

TS. Đinh Thế Hiển. Ảnh: HT.

- Ông nghĩ sao về lời khuyên của phổ biến chuyên gia là khó khăn vốn nguồn vốn vay thì tổ chức có thể tạo ra cũ rích phiếu, trái khoán hoặc cấu kết, phù hợp tác phát hành dự án với nước ngoài?

- Chẳng hề tổ chức nào cũng phát hành cũ kĩ phiếu mà chỉ những công ti đã lên sàn mới có thể thực hiện được việc này. Mà số lượng các tổ chức kinh doanh BĐS chưa niêm yết trong lĩnh vực BĐS còn phổ thông vô cùng.

Về việc hợp tác với nước ngoài, công ty cũng không dễ chấp hành đâu. Vì phải có công trình, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực nguồn vốn tốt. Trên thực tiễn, hiện nay, phổ biến tổ chức kinh doanh còn chưa có pháp lý dự án, đang trong giai đoạn thu thập quỹ đất... Chưa kể, khi phù hợp tác, đôi khi doanh nghiệp còn mất quyền quyết định, hồ hết là bán công trình cho nước ngoài.

- Vậy thì ông hy vọng giải pháp nằm ở thị trường trái phiếu?

- Tôi nghĩ rằng triển vọng cũng không khả quan hơn hai phương thức kia. Bởi lẽ, vn chưa có được một hoạt động mua bán trái phiếu hoạt động giống như cổ lỗ phiếu. Tổ chức sẽ khó khăn phát triển trái phiếu nếu như như không "thân" với nhà băng. Chưa nói tới cơ hội phát hành trái phiếu cũng sẽ nghiêng rộng rãi hơn về doanh nghiệp niêm yết.

Với trái phiếu biến đổi, tổ chức phát triển thắng lợi giả dụ được bình chọn có mai sau tốt, triển vọng bền vững. Đa dạng đơn vị ở vietnam sản xuất không chiến thắng trái khoán chuyển đổi là do quản lý kém, việc biến đổi không thú vị hoặc khi chuyển đổi, triển vọng giá cổ hủ phiếu quá thấp.

Tóm lại, trái phiếu là nguồn vốn cần thiết cho doanh nghiệp đầu tư trung, dài hạn. Ví như tạo ra được trái phiếu, đơn vị sẽ hưởng lợi hơn hầu hết so với ngân hàng. Bởi nếu vay nhà băng, việc trả nợ diễn ra hàng năm khi mà đầu tư phải theo giai đoạn, khai thác buôn bán cần có thời điểm. Áp lực về nguồn đầu tư ngân hàng cho trung dài hạn rất căng. Nhiều tổ chức sụp đổ. Trong khi trái phiếu phát hành 5 năm, 10 năm, trong thời điểm đó doanh nghiệp có môi trường tạo ra vốn.

- Vậy thì theo ông, cần khiến cho gì để có một hoạt động mua bán trái phiếu sôi động và đúng nghĩa hơn?

- Ở nước ngoài, muốn phát hành trái phiếu dân chúng, tổ chức phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ là không được đưa lên sàn. Các công ti dưới A+ có thể vẫn được phát hành nhưng lãi suất phải cao, giống thương lượng ATC. Những doanh nghiệp không mạnh nhưng có tiềm năng vững mạnh thì có thể tạo ra trái phiếu chuyển đổi.

Bên cạnh, đơn vị có thể phát triển trái phiếu công trình. Họ tạo ra trái khoán, đưa vốn tham gia, giám sát độc lập, thế chấp trái khoán bằng công trình công trình. Nhà đầu tư cho vay có thế chấp.

Việt Nam chưa có công ti nào tạo ra trái phiếu tòa tháp vì không có nhà băng nào đứng ra bảo lãnh, công ty cũng muốn vay qua nhà băng cho nhanh.

Thế nên, ngân hàng vừa là nhà băng đầu cơ vừa là nhà băng thương nghiệp nên khi mượn thì nhanh chóng nhất còn khi siết vốn thì kẹt công ty. Ngân hàng làm cho đủ mọi tính năng nên chuỗi hệ thống bị tăng rủi ro.

- Có nghĩa là cả 3 cách thức thay thế tài chính ngân hàng đều không khả thi?

- Đúng vậy. Cổ hủ phiếu không dễ phát triển, có lúc cổ đông không phê chuẩn vì còn liên quan trị giá cổ phiếu, vấn đề pha loãng. Tạo ra trái khoán không tiện lợi vì chưa có hoạt động mua bán trái khoán sinh động như cũ rích phiếu; đơn vị chưa có tinh thần đẩy nó là thị trường vốn, sử dụng vốn có tính toán, hài lòng lãi suất hoạt động mua bán. Việc phù hợp tác với công ty đối tác nước ngoài thì cũng gặp mặt phổ biến yếu tố, như tôi đã nói.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 2.

Ảnh minh họa.

Cần chủ động có phương thức giải quyết vốn

- Như vậy thì doanh nghiệp nên làm gì khi bị siết vốn?

- Doanh nghiệp cần có cách thức xử lý chủ động. Khi có vật phẩm tốt bị nợ quá hạn thì các ông chủ phải tính, làm cho việc với ngân hàng về nợ, tìm ra biện pháp. Đơn vị cũng cần học phương pháp siết lại vốn trong sự cung cấp của ngân hàng; phải khiến kế hoạch khoản thu khoản chi, làm ngặt nghèo, kéo dài dự án là vỡ vạc trận ngay.

Bài học thấy rõ là khi hoạt động mua bán BĐS quay đầu, nhiều công trình sống, đa dạng dự án chết. Vấn đề là phấn đấu xử lý của nhà đầu tư đối với các công trình. Không giải quyết được thì toàn bộ thiệt thòi.

- Nhìn lại thì đã có bài học nào xử lý tốt chưa, thưa ông?

- Nói bài học thì hơi to tát. Nhưng quá trình 2010-2013, thị trường bán không được hàng, vốn công trình đứng, rộng rãi đơn vị họ xử lý tốt như các công trình đọc đại lộ Võ Văn Kiệt.... Theo tôi, giải quyết không được sau cùng là do nhà đầu tư tính toán quá.

Bài học sau cùng không phải là chờ đến lúc gian truân mới khắc phục mà phải có biện pháp sớm. BĐS là loại hình khác biệt, một dự án có khi kéo dài 3 - 5 năm, tính chu kỳ kinh tế rất cần thiết. Giả dụ không dự báo chu kỳ, bám sát để dự đoán rủi ro thì nguy nan.

Ví như chỉ coi bất động sản là hoạt động kinh doanh thuần túy, không xem như là loại hình đầu cơ vốn đầu tư thì kỹ năng rủi ro luôn luôn xuất hiện.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 3.

Ảnh minh họa.

Giá căn hộ sẽ không tăng

- Ông đánh giá như thế nào về thị trường năm nay, liệu có bong bóng không?

- Tôi khẳng định ở vn không có bong bóng. Bong bóng là khi khách hàng trả nợ không được, ngân hàng phải đem ra đấu giá. vietnam thì không có, hệ thống vốn đầu tư không căng thẳng như Mỹ trong việc giải quyết. vietnam chỉ có sự suy giảm, người thua lỗ và người được lời.

Chu kỳ của chính mình sử dụng từ đóng băng thì hay hơn, tức thị giao dịch lừ đừ lại, thanh khoản chậm chạp lại, cội nguồn do chu kỳ kéo dài, giá tăng cao. Những căn hộ giá cao sẽ rất khó bán. Nhân tố này đã thấy từ quý IV/2018, căn nhà trên 5 tỷ đồng khó khăn bán rồi.

- Đánh giá này của ông có quá bi quan hay không, bởi thời gian vừa mới đây, thị trường địa ốc TP HCM có nhiều nguồn cung căn hộ hạng sang và siêu sang khu vực trọng tâm?

- Tôi không ai oán. Căn hộ hạng sang chẳng hề sản phẩm đại diện cho cộng đồng. Nó được nói tới rộng rãi dựa trên thông tin marketing mạnh, sale mạnh và bỏ ra cho giới đầu tư rộng rãi hơn. Giả dụ phỏng vấn một môi giới thì cứng rắn bức tranh không dễ dàng thanh khoản với loại căn hộ trên 5 tỷ đồng.

- Quay trở lại bức ảnh tổng quan: vốn bị siết, nguồn cung thiếu hụt, ông có nghĩ công trình mới sẽ thảng hoặc được bung ra hoạt động mua bán trong thời điểm đến?

- Tôi cho đó là chủ trương của Nhà nước, kiềm giễu cợt bất động sản, tránh đảo lộn nền kinh tế. Nguồn cung kiềm chế giúp thị trường không bị suy thoái. Ngược lại, giá căn hộ sẽ không tăng do nguồn thứ cấp ra phổ biến, số lượng người bán lại phổ thông.

- Xin cảm ơn ông.

Theo Khổng Chiêm

Người đồng hành


Tham khảo thêm: dịch vụ nhà đất