Giá đất nền ở phổ biến nơi có “sốt” như lời đồn?

"Đất Vân Đồn lên giá từng ngày, đất Đà Nẵng mỗi tuần một giá, giá đất Mũi Né liên tục tăng lên...", những lời đồn về "sốt" đất nền đang càng ngày càng lan rộng. Trên thực tại, theo nhiều đại lý phân phối, giá đất có lên nhưng không tăng nhanh như tin đồn, cùng lúc không loại bỏ trường phù hợp đầu tư, thổi giá. Vì vậy, khách hàng cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền trong bối cảnh hiện nay.

Nhìn lại thời gian "sốt đất" gần đây nhất (cuối 2017, đầu 2018), Bộ Xây đắp đánh giá: Nguyên nhân cơ bản là do một vài nhà đầu tư lợi dụng tin tức về chủ trương xây dừng 3 đặc khu (Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn); việc quy hoạch mở mang thị trấn hay tạo ra các tòa tháp cơ sở như cầu, con đường, trường bay… tại một vài địa phương để lượm lặt đất đai, đẩy giá đất lên cao. Những chủ đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông sắm gom đất, chờ lên giá để bán lại, phát hành cơn sốt ảo tại những khu vực này.

Không như lời đồn

Sau thời gian lắng xuống nhờ những chính sách can thiệp của chính quyền một số địa phương, đến nay, tình trạng "sốt" đất nền lại tái xuất ở vài nơi.

Nhiều người truyền nhau thông tin, tại Vân Đồn, giá đất lên hàng ngày, thương lượng phổ quát tới mức "có môi giới phải nhập viện vì khiến việc kiệt sức"...

Nói về vấn đề này, ông Phạm Quang đãng Tùng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Thanh Tùng Vân Đồn nhìn kiếm được, đúng là hiện trạng thương lượng đất tại Vân Đồn mỗi càng ngày càng ấm, văn phòng bất động sản mọc lên khắp nơi, số lượng khách đổ về đây tương đối đông, gồm cả đối tượng mua hàng trong nước lẫn Việt kiều.

"Ở vài dự án như Phương Đông, đã có hiện tượng tăng giá đột biến trong một thời điểm ngắn, song đây chỉ là đơn lẻ chứ nhìn phổ biến, trên toàn hoạt động mua bán khu vực này, việc tăng một vài giá trong một số ngày là không có. Hơn nữa, khách tậu chủ quản là các nhà đầu tư nên việc tăng giá cũng không vứt bỏ cội nguồn thổi giá. Hiện, giá trung bình mỗi m2 đất nền ở Vân Đồn tham gia khoảng 25-35 triệu tiền việt/m2, tăng 10 -15% so với cuối năm 2018.

Dự định tới cuối 2019 sẽ còn có thể "ấm" hơn nhờ cơ sở cơ sở ngày một đồng bộ; nhiều nhà đầu tư lớn đang nỗ lực triển khai công trình tại đây; quyết định phê chuẩn y quy hoạch cục bộ khu kinh tế Vân Đồn tới 2030 tầm nhìn 2050... Song, tới ngưỡng nào đó, mức tăng giá đất sẽ chậm chạp dần và dừng lại", ông Tùng đánh giá.

Gần giống, tại Đà Nẵng, phổ biến khu vực tại thị xã Liên Chiểu, quận Ngũ Hoành Sơn, đặc biệt là quận Hòa Vang…, giá đất tăng 40% đến vài trăm %. Nhiều mảnh đất thổ cư tại Hòa Vang đã được sắm đi bán lại với giá cao gấp phổ quát lần giá gốc.

"Nguồn cội là do những người hành nghề môi giới, "cò" đất tự tung tin có dự án trên khu vực, rồi mon men đến khu vực, giả vờ thì thầm với nhau về tin tức đất tăng giá, đẩy giá niêm yết đất lên cao", một chỉ huy xã Hòa Tiến, huyện Hòa Vang lý giải.

Về việc tăng giá hàng chục % ở vài công trình thuộc khu vực có cơ sở đồng bộ giáp tuyến phố Huỳnh Thúc Kháng, Võ Nguyễn Giáp, Nguyễn Đình Chiểu tại Mũi Né…, đa dạng khách hàng cho biết, chủ quản là do các sàn, môi giới "ấp ôm hàng" để tạo khan hi hữu giả tạo nhằm đẩy giá lên kiếm cao thấp khác nhau…

Phân tích về thực trạng trên, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Phó tổng giám đốc Danko Group nhìn kiếm được: Đất nền luôn được xem là "của dành dụm" đối với giới đầu tư và cả những người có tiền vì thuộc tính bảo toàn trị giá ở bất kỳ công đoạn biến động nào của thị trường. Song bây giờ quỹ đất bỏ ra cho sản xuất dự án bất động sản ở các thành phố lớn ngày một eo hẹp, giá đất lại tăng cao khiến cho kỹ năng tiếp cận đất đai ngày một gian khổ, tổng vốn đầu tư cũng tăng cao.

Vì thế, phổ thông chủ đầu tư và cả các nhà môi giới đã đổi hướng sang các hoạt động mua bán mới ở các địa phương có sự bỗng phá về cơ sở hoặc tiềm năng về du lịch, nghỉ ngơi, công nghệ… Nhờ đó, hoạt động mua bán những khu vực này hot lên từng ngày theo đà sản xuất kinh tế thông thường cùng tiến độ kết thúc cơ sở và các một thể ích, cảnh quan cũng như theo khả năng "khiến cho hoạt động mua bán" của các môi giới BĐS.

Hơn nữa, với giá bán trung bình 5- 20 triệu đồng/m2 đất tại các địa phương, đợt đầu thường chỉ phải đóng khoảng 30% thì chỉ cần có số tiền dưới 1 tỷ đồng là đối tượng mua hàng đã có thể đầu cơ một suất đất nền. Nhờ đó, phổ quát chủ đầu tư lướt sóng đã hưởng không bằng nhau tốt. Vấn đề này góp phần thúc đẩy ý định đầu tư bất động sản tại vài khu vực giàu tiềm năng, làm cho thị trường đất nền ở phổ quát địa phương nở rộ và lôi cuốn hơn.

Thận trọng "bẫy đầu cơ"

"Đương nhiên, như tôi đã nói, bây giờ, người dùng chủ quản là chủ đầu tư nên không giảm thiểu khỏi các trường thích hợp môi giới đưa ra những tin tức méo mó về thị trường, tạo cơn sốt ảo. Bởi vậy, trước khi xuống tiền, người dùng nên tò mò kỹ về công trình, tránh rơi tham gia "bẫy đầu cơ" của các chiêu trò tung tin, thổi giá. Trước tiên và cần thiết nhất là phải mày mò kỹ về tính pháp lý của công trình. Bên cạnh địa điểm đẹp, dự án phải được quy hoạch rõ ràng, có vừa đủ hồ sơ pháp lý, có giấy phép xây đắp, sáng tỏ; chủ đầu tư phải có uy tín, đủ năng lực thi hành công trình", ông Tuấn nói.

Cũng bàn về nhân tố này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch công ty CEN Group nghĩ rằng, đã là thị trường thì không tránh khỏi việc đầu cơ thổi giá. Điều: bạn nào là người "ra" sau cuối. Cho nên, các nhà đầu tư phải có quan niệm và chiến lược rõ ràng. Nếu như là đầu cơ dài hạn, đủ kĩ năng "ấp ôm" hàng trong 5-10 năm thì có thể chọn lựa mua công trình với giá hợp lý ở vùng xa hơn, còn mục đích là đầu cơ ngắn hạn thì nên chọn lựa những dự án có thanh khoản cao. Tuy nhiên, phải xác định: lãi luôn đi cùng không may, lợi nhuận càng cao thì không may càng lớn…

Bây chừ, người dùng cốt yếu là nhà đầu tư nên không giảm thiểu khỏi các trường phù hợp môi giới đưa ra những thông tin lệch lạc về thị trường, tạo cơn sốt ảo. Vì vậy, trước khi xuống tiền, người dùng nên tìm hiểu kỹ về công trình, hạn chế rơi tham gia "bẫy đầu tư" của các chiêu trò tung tin, thổi giá.

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Phó tổng giám đốc Danko Group

Đồng tình với quan điểm trên, ông Đặng Đình Toàn, Chủ toạ Học Viện nhà môi giới, nhận định: khách hàng cần đặc biệt xem xét đến hai yếu tố: một là, hiệu ứng Fomo; hai là trị giá thực của bất động sản. Trong đó, Fomo - tâm lý sợ bị lỡ thời cơ khiến phổ thông người vội vàng tham gia đàm phán khi chưa kịp tìm hiểu kỹ về công trình và có thể sẽ chịu phải gánh chịu không may. Trong thời đại bùng nổ của mạng xã hội bây giờ thì hiệu ứng Fomo rất dễ lan toả.

Về trị giá thực của bất động sản, cần được phân tách dựa trên các tính toán: Giá có hợp lý với thời gian hiện tại, với bất động sản trong khu vực, cùng phân khúc và có tiềm năng tăng giá trong mai sau không? Người dùng sau cuối là bạn nào? Loại sản phẩm BĐS đó phục vụ cho mục đích dùng nào?

Ví như để ở thì dự án đó phải phục vụ được các mục tiêu cho người để ở như: cơ sở, kết nối giao thông, nguồn nước sinh hoạt, điện, trường, chợ, bệnh viện, những nơi công cộng tiêu khiển, khả năng di dân cơ học... phục vụ yêu cầu sinh hoạt của cư dân.

Ví như để kinh doanh, cần xác định kinh doanh mặt hàng gì? Đối tượng dịch vụ là người nào? Quy mô thị trường lớn không? Có lượng lớn dụng cụ giao thông vận động tương hỗ liên tiếp trong khu vực dự án không?

Nếu để xây BĐS nghỉ dưỡng thì phải tính kỹ xem địa điểm có thể kinh doanh loại hình căn hộ dịch vụ, homestay, Bungalow không? Có gần các vị trí ngao du, danh lam thắng cảnh, những nơi công cộng giải trí... không.

"Phân tách được giá trị thực và người sử dụng sau cùng liên hiệp thêm các nhân tố: khi nào công trình có thể đi vào hoạt động hoặc ước tính được khả năng tăng giá kỳ vọng trong tương lai dựa trên các yếu tố quy hoạch, di dân cơ học, hạ tầng, phục vụ luôn tiện ích, tiến độ dự án; nguồn cung hiện tại và trong tương lai…, chủ đầu tư sẽ tính toán được khoảng thời gian nắm giữ BĐS, dòng tiền để đầu cơ và xác định được thời điểm thanh khoản có lí", ông Toàn phân tách.


Xem tại: dịch vụ nhà đất