Nguồn vốn vay cho bất động sản cần khôn khéo, mượt mà

"Có quan hệ trực tiếp với các hoạt động mua bán vốn đầu tư, tiền tệ, nguyên liệu xây đắp... nên hoạt động mua bán BĐS là tác nhân cần thiết thúc đẩy nền kinh tế tạo ra. Bởi thế, các chính sách tín dụng cần phải khôn khéo, mềm mại để thị trường BĐS tạo ra lành mạnh", ông Nguyễn È Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định.

Nhiều chuyên gia lo sợ, thắt chặt nguồn vốn vay sẽ ảnh hưởng xấu tới thị trường BĐS , song song ảnh hưởng không tốt đến GDP, quan niệm của ông như thế nào?

Bình thường, nguồn vốn vay cho BĐS chiếm giữ khoảng 10% tổng dư nợ của toàn chuỗi hệ thống và mức phát triển nguồn đầu tư bất động sản thường cao hơn mức vững mạnh nguồn hỗ trợ thông thường khoảng 5% là tỷ lệ có lí, tạo điều kiện cho hoạt động mua bán bất động sản phát triển ổn định.

Theo số liệu trong khoảng Ngân hàng Nhà nước, vận tốc tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản đã giảm dần trong khoảng 18% năm 2016 xuống còn 12% năm 2017 và chỉ còn 5% năm 2018. Trong đó, quý 4/2018 đã vững mạnh âm 0,8% so với quý 3/2018. Hiện, tỷ lệ dư nợ BĐS khoảng hơn 500 ngàn tỷ trong 7,4 triệu tỷ dư nợ nguồn đầu tư nói tầm thường, nằm ở ngưỡng rất bình an.

Với những thông số như trên, tôi cho rằng thời điểm này thị trường đang tạo ra rất lành mạnh và chưa cần thiết phải can thiệp siết nguồn vốn vay. Ví như can thiệp quá bỗng nhiên ngột sẽ ảnh hưởng thụ động tới hoạt động kinh doanh nói phổ biến, trong đó có thị trường BĐS, ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước.

Vậy theo ông, chế độ thắt chặt nguồn vốn vay là không cần thiết?

Thị trường BĐS từ năm 2015 tới nay phát hành khá tốt, thể hiện ở số lượng trao đổi tăng; giá cả bất biến; BĐS nhà đất hiện gần như chơi có tồn kho; thời điểm làng nhàng bán hết vật phẩm của 1 dự án thấp nhất Đông Nam Á. Nhưng khi dòng tiền bị siết chặt, đồng nghĩa với nguồn vốn tham gia bất động sản giảm mạnh. 

Ngân hàng Nhà nước đang lấy quan điểm về dự thảo thay thế Thông tư 36, qui định các giới hạn, tỷ trọng bảo đảm an ninh trong hoạt động của các tổ chức nguồn hỗ trợ, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó, sẽ hạ tỷ lệ tối đa của vốn đầu tư ngắn hạn được dùng để cho mượn trung và dài hạn xuống còn 30%, tăng hệ số không may từ 50% lên 150% đối với các khoản mượn cá nhân phục vụ ý định đời sống có số dư nợ gốc trong khoảng 3 tỷ đồng trở lên. 

Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ dại tới thị trường BĐS. Hiện, tổng tài sản của các nhà băng gấp đôi GDP, vẫn là nguồn vốn chính cung ứng cho nền kinh tế, đặc biệt, nguồn vốn cho BĐS chủ công vẫn phụ thuộc tham gia vốn mượn nhà băng. Việc phát triển trái khoán đơn vị chưa phát hành và cần phổ thông thời điểm mới có thể biến thành nguồn huy động vốn thay thế cho vốn nguồn hỗ trợ, những định giễu cợt vốn đầu tư phi nhà băng khác muốn hoàn thiện cũng cần hàng chục năm nữa.

Vì vậy, nhiệm vụ Ngân hàng Nhà nước trước tiên là đảm bảo an ninh, bình ổn toàn chuỗi hệ thống, chống lạm phát, nhưng cũng cần đảm bảo dòng vốn đầu cơ kinh doanh cho các doanh nghiệp.

Hình như dòng tiền giảm, thì việc siết chặt thi hành các qui định của luật pháp về đất đai, quy hoạch, đầu tư và xây dựng... cũng làm cho nguồn cung BĐS giảm mạnh do rất ít công trình được xét duyệt y.

Tại Tp.HCM, số công trình được cấp phép xây dựng giảm 67%. Giấy phép xây dựng trong nhà dân giảm 16%. Dòng tiền vào hoạt động mua bán bất động sản bị cắt đột nhiên ngột rất gian nguy. Giả dụ BĐS "chết" thì ngân hàng là lĩnh vực phải chịu ảnh hưởng đầu tiên.

Theo ông, lộ trình hạn giễu cợt tín dụng cho BĐS như thế nào là hợp lý?

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sớt với các công ty quản lý nhà nước trong việc ban hành các biện pháp điều chỉnh, nhằm quản lý nghiêm ngặt, đảm bảo an toàn của chuỗi hệ thống nguồn đầu tư, chống thất thu ngân sách nhà nước, từ đó đảm bảo phát triển của kinh tế vĩ mô. Tất nhiên, những chính sách vấn đề chỉnh cần yếu lịch trình phù hợp, giảm thiểu trạng thái đổi mới đột nhiên ngột, coi trọng việc đảm bảo an ninh trong khoảng phía quản lý.

Những chính sách sau khi ban hành cần yếu đánh giá ảnh hưởng hàng năm và sửa đổi kịp thời khi có những bất hợp lý trong giai đoạn thực hiện. Theo quan điểm của Hiệp hội BĐS, lịch trình giảm việc sử dụng tài chính ngắn hạn cho mượn trung và dài hạn nên thực hiện trong 5 năm, mỗi năm 2% để đưa trong khoảng 40% về 30%.

Với dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/NHNN, trong đó có pháp luật hạn dè bỉu cho mượn sắm nhà trên 3 tỷ đồng (được coi là thị phần cao cấp) có là chế độ có lí nhằm điều tiết thị trường không, thưa ông?

Hoạt động mua bán nào cũng có đa dạng thị phần, phục vụ nhu cầu của đa dạng đối tượng đối tượng mua hàng. Vậy, việc gì phải cấm người giàu sắm nhà cao cấp nếu họ có đạt yêu cầu? Nhân tố là nguồn vốn đầu tư của họ có đủ tài năng trả nợ hay không? Giả dụ cho vay dưới 3 tỷ mà không trả được thì nhà băng cũng không may.

Do vậy, luật pháp này là không thích hợp. Tôi nghĩ là không nên hạn nhạo báng nguồn đầu tư để sắm nhà đất vì phát triển nhà ở sẽ kéo theo khắc phục việc khiến cho nhân công, hoạt động vận vận chuyển, tiêu thụ xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng, nội thất...; chỉ nên hạn dè bỉu nguồn hỗ trợ mua đất vì lượng tiền lớn sẽ bị "chôn" tham gia đấy, không kéo theo sự tiêu thụ của các vật phẩm, lĩnh vực nghề khác. Do đó nên khuyến khích nguồn hỗ trợ tìm nhà, và không nên tạo động lực nguồn hỗ trợ tậu đất.


Đọc thêm: gia nha dat