Phân khúc thông thường cư: Còn dễ “kiếm ăn”?

Vừa qua, phổ quát ý kiến nghĩ rằng, quỹ đất dành cho sản xuất các công trình nhà đất tại Hà Nội ngày một eo hẹp, thêm vào đó, thủ tục càng ngày càng khắt khe làm nguồn cung giảm mạnh và căn hộ phổ biến cư sẽ ngày càng lên giá. Dĩ nhiên, thực tiễn cho thấy, hoạt động mua bán này đang có chiều hướng chững lại về thương lượng và trạng thái chào bán cắt lỗ căn hộ diễn ra khá phổ biến.

Nói về thực trạng này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc tổ chức kinh doanh giải đáp, điều hành bất động sản CBRE Hà Nội, lý giải: Giá thứ cấp, khác lạ ở những dự án đi tham gia dùng hiện đang có xu hướng chững lại, thậm chí hạ thấp giá do nhiều yếu tố như kiến tạo, cơ sở, chất lượng... không phục vụ nhu cầu. Dường như đó còn do tranh chấp chung cư xảy ra bình thường, tác động đến đời sống cư dân, cũng như đến trị giá vật phẩm và gây mất niềm tin của khách hàng nhà.

Không dễ "ăn"

Khi kiếm tìm căn hộ cắt lỗ, rất dễ thấy những dự án có gắn chữ Gold đằng trước, nếu như: Goldmark City; Goldseason, Goldsilk, Golden Field Mỹ Đình, Golden West…

Chị Mai Lan, một khách hàng của Goldsilk chia sớt, trước đây, chị được doanh nghiệp phân phối tiếp thị dự án có đa dạng tiểu cảnh đẹp nên đã quyết định tìm căn hộ 93m2 tại đây với giá 2,1 tỷ đồng (xây thô), sau này về chẳng thấy tiểu cảnh đâu, hỏi lại bên bán thì được giải đáp là họ vẽ vào bạn dạng chào quảng cáo cho đẹp chứ thực tiễn không có.

Thất vọng, chị Mai Lan đã rao bán lại với giá 1,9 tỷ đồng nhưng cả năm không người nào hỏi đến. Vì thế, gia đình chị đành phải bỏ hơn nửa tỷ nữa vào hoàn thiện đẹp, hy vọng sẽ có người hỏi tậu, giả dụ không có thể cho thuê lại.

Không chỉ những người dùng để bán lại kiếm lời mà những người dùng để cho thuê lại cũng khốn khổ. Chị Nguyễn Hằng, một khách hàng tại Goldseason chia sẻ, trước đó, lượng khách tậu để đầu tư ở dự án này chiếm tỷ trọng khá lớn, dĩ nhiên, chị vẫn bị bận rộn kẹt tại đây nên phải hoàn thành toàn bộ nội thất để cho thuê.

Dù vậy, do nguồn cung căn hộ khu vực Thanh Xuân, nhất là dọc đường Nguyễn Tuân, Lê Văn Lương... quá lớn nên họ phải chịu cạnh tranh gay gắt, lãi cho thuê ít, cho nên phải cắt lỗ để đẩy hàng, lấy tiền đầu cơ chỗ khác. Với người có nhu cầu ở thật, không ít chủ nhân bài tỏ thuyệt vọng khi đa dạng hạng mục trong dự án không được hoàn thành như kiến tạo.

Tương tự, với dự án Golden Field Mỹ Đình, phổ quát dân cư cũng cho biết, họ muốn bán lại item do thuyệt vọng về chất lượng, dịch vụ của công trình...

Không hề là kênh đầu cơ ngắn hạn

Phân tách về hoạt động mua bán thông thường cư, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc phòng ban Kinh doanh nhà đất miền Bắc và miền Trung của Savills vietnam nhìn kiếm được: BĐS ko phải là kênh đầu tư ngắn hạn, chỉ có thể thành công trong ngắn hạn khi cung quá lớn mà nguồn cầu quá cao. Trong khi đó, phân khúc thông thường cư tại Hà Nội bây chừ thì cung đang phổ biến nên khó khăn có thể tậu đi bán lại kiếm lời.

Đầu cơ tham gia bình thường cư, phải xác định đầu tư để khiến cho gì, đầu tư lướt sóng khác mà cho thuê khác. Ở Tp.HCM, nhiều khách hàng 10 đến 20 căn ở các công trình tiềm năng để cho thuê, họ tự vận hành điều hành. Nhưng ở Hà Nội chưa có chủ đầu tư đủ giỏi làm cho như vậy.

"Tôi nghĩ rằng, những khách hàng đầu tư, giờ phải cắt lỗ là những người khi đầu cơ không xác định được rõ hoặc xác định nhầm mục tiêu đầu tư. Nếu là tôi, nhìn tham gia những công trình thông thường cư có số lượng vật phẩm lớn mà không thực sự độc đáo thì tôi không đầu tư tham gia đó để cho thuê, vì lượng căn hộ quá phổ thông, có nhiều người đầu cơ như tôi thì cam kết phải cạnh tranh rất lớn, không chỉ với những item trong cùng công trình mà với cả những dự án khác.

Trước đây, ở những dự án có số lượng lớn, nhà đầu tư thường nỗ lực bán hết hàng càng nhanh càng tốt nhưng giờ họ cơ bản nhắm tới người có yêu cầu thật và phân định luôn đối tượng đối tượng mua hàng. Số lượng người dùng đầu cơ chỉ choán khoảng 30%, còn lại là người có nhu cầu sử dụng thật. Bởi vậy, ví như không xác định được khách hàng sau cùng cũng như mục đích đầu cơ thì không nên đầu cơ", ông Hiển nói.

Theo ông Hiển, khách hàng cũng phải xác định được thời điểm đầu cơ bởi trên thực tại, nhiều dự án mới ra hàng, bán giá quá cao, không lôi cuốn được người mua, sau phải hạ xuống bằng đa dạng phương án. Trong khoảng đó làm cho những khách hàng giai đoạn đầu để mong bán lại kiếm lời phải điêu đứng.

"Đầu tư vào bình thường cư trong công đoạn trước khi ra mắt, có rất ít hạ tầng để tính toán đến việc tăng giá mà phải đợi sau một thời điểm đi tham gia điều hành mới nhân thức được. Tầm thường cư tốt khi tòa nhà có vị trí tốt, chất lượng, phục vụ tốt, thú vị khách nước ngoài tới thuê… mới có thể tăng giá và mới là kênh đầu tư hữu hiệu để bảo toàn vốn hoặc, hoặc để sinh ra dòng tiền hàng bốn tuần", ông Hiển cho nhân thức.

Còn ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Điều hành nhà và hoạt động mua bán BĐS (Bộ Xây dựng) cho nhân thức, việc phát triển nhà ở thương mại tuân theo quy luật hoạt động mua bán, cầu rộng rãi cung ít thì giá tăng, quỹ đất càng giảm, giá nhà càng tăng nhưng hiện nay lại có trạng thái giá bán tại phổ biến dự án đang giảm.

Việc tăng - giảm này dựa vào tham gia từng phân khúc. Nhà đất cao cấp trước sản xuất quá nhiều, không giữ vững chặt nên giờ giảm mạnh. Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ có quy mô vừa phải, giá có lí thì chẳng những không giảm mà còn có khả năng tăng.

Phổ thông người cũng nghĩ rằng, đầu tư bình thường cư, kế bên việc xác định rõ mục đích đầu cơ, cần phải hiểu về thị trường, về từng thị phần, từng nhà đầu tư, từng loại item… Nếu như không, rất dễ đứng trước rủi ro, đặc biệt là khi nguồn đầu tư cho BĐS ngày càng thắt chặt.

Dường như, Ngân hàng Nhà nước cách đây không lâu đã có dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN. Theo đó, căn hộ cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số không may lên đến 150%, cao gấp 3 lần so với quy định trước. Vì thế, dự kiến số người tiếp xúc nhà đất phân khúc cao cấp sẽ càng ngày càng hạn chế hơn…, đồng nghĩa với số lượng người mua cuối cùng sẽ giảm đi. Bởi vậy, nếu như đầu cơ tham gia phân khúc này, kỹ năng thành công là không dễ.


Xem thêm: gia nha dat