Quỹ đầu tư BĐS: Tại sao vẫn khó khăn phát hành?

Tại phiên hiến kế về tài chính - nguồn hỗ trợ trong khuôn khổ Diễn đàn kinh tế cá nhân 2019, nội dung đàm đạo về quản lý quỹ đầu tư BĐS thu được khá phổ biến sự ân cần.

Bấy lâu, câu chuyện hạn chế giễu tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được coi là giải pháp siết tín dụng tại hoạt động mua bán bất động sản. Dó đó, quỹ đầu cơ BĐS và trái khoán công ty chính là giải pháp "chia lửa" cho nguồn vốn này.

Tất nhiên, về quỹ đầu tư bất động sản, ông Phạm Hồng Sơn, Phó chủ toạ Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước, cho biết, hạ tầng pháp lý đã có luật pháp trong khoảng năm 2012 nhưng tới tận 2016 tổ chức quản lý mới đồng ý cho quỹ của Techcombank với vốn khoảng 50 tỷ đồng kiến tạo. Nguồn tiền gặp mặt không dễ dàng, việc đầu tư của quỹ này tham gia các công trình tương đối gian nan.

Trong khi khuông pháp lý, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ toạ Hiệp hội bất động sản vietnam, cho rằng, nguồn cội làm quỹ đầu tư BĐS chưa thể mở mang còn do thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm bớt theo thiên hướng của nền kinh tế.

"Năm 2009 và 2010, hoạt động mua bán sốt giá nhưng không có người dùng gây nên khủng hoảng và đóng băng, kéo theo ngành nghề ngân hàng gian truân. Trước đây, vững mạnh dư nợ tín dụng trong ngành nghề bất động sản cao hơn vận tốc làng nhàng, đạt 18% tham gia năm 2016, khi mà hoạt động mua bán thông thường chỉ 12%. Tới năm 2017, con số này lại trái lại, dòng tiền tham gia BĐS giảm mạnh", vị này nói.

Ông Nam phản hồi, việc chuẩn y quỹ bất động sản đầu tư tham gia dự án chưa kết thúc mới đích thực là động lực cho các dự án.

Hình như các quy định chưa thúc đẩy hình thành và hoạt động quỹ đầu cơ thì việc sẵn sàng sửa đổi Thông tư 36 sắp tới gồm lịch trình 2 năm siết giảm vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp diễn gây không dễ dàng cho hoạt động mua bán BĐS.

Thành ra, ông Nguyễn Trằn Nam kiến nghị xây đắp ngân hàng dành dụm nhà ở theo mô phỏng của Đức, Séc, những đơn vị này mang lại nhiều ích lợi cho người có năng lực tài chính thấp, người có doanh thu trung bình… Đồng thời, buộc phải sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong Thông tư 36 trong vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn để thích hợp với các đơn vị BĐS.

Bình chọn cao những quan điểm của ông Nguyễn Nai lưng Nam, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế tin rằng, thị trường BĐS sẽ minh bạch hơn, việc phát hành nhà đất sẽ phát triển mạnh trong thời gian đến. Dĩ nhiên, thuế và niềm tin vẫn là nhì vướng bận rộn lớn trong việc điều hành quỹ bất động sản. Về ý tưởng hình thành quỹ phát hành nhà đất của ông Nam, đây là điều đang được các nhà điều hành đon đả và sắp đến sẽ đẩy mạnh triển khai.

Về phía công ty quản lý quỹ, bà Dương Trằn, đại diện VinaCapital nghĩ là, ngoài điều về thuế, chuyển nhượng cũng là khó khăn khiến cho quỹ đầu cơ bất động sản khó khăn phát triển.

"Với qui định, chủ đầu tư cung cấp tiền 13-30% tham gia quỹ BĐS mất 6 năm để chuyển nhượng. Thời điểm được phép chuyển nhượng dài khiến các nhà đầu tư không đượm đà rót tiền tham gia quỹ này", đại diện VinaCapital cho hay, song song kiến nghị nên áp dụng thời gian hạn chế chuyển nhượng để kích thích nhà đầu tư và thời gian khoảng một năm là thích hợp.

"Bên cạnh đó, giới hạn vay cũng gây gian nan cho việc vận hành quỹ bởi giới hạn mượn của quỹ đầu tư BĐS là 5% trên tổng trị giá của cải ròng. Đây là giới hạn vay khiêm tốn, khi mà vốn chủ sở hữu lên tới 15%. Bởi thế, giới hạn mượn cần phải lên tới 15%", bà san sớt thêm.


Xem thêm: dịch vụ nhà đất