'BĐS cao cấp lãnh đòn vì bị siết nguồn đầu tư', NHNN nói gì?

Cách đây không lâu, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dư luận đối với Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó có một số nội dung siết chặt hơn đối với BĐS do vận dụng hệ số không may cao hơn đối với các khoản vay trên 3 tỷ đồng. Xoay quanh nội dung này, chúng tôi đã có cuộc mua bán với đại diện công ty soạn thảo văn bạn dạng là ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Nguồn đầu tư các ngành kinh tế của Nhà băng Nhà nước.

Thưa ông, NHNN đang thi hành sửa đổi Thông tư 36 trong đó có hướng siết chặt hơn với BĐS. Đa dạng quan niệm nghĩ là vấn đề đó sẽ ảnh hưởng thụ động đến thị trường nhà ở thời điểm qua và sắp tới, ông bình chọn thế nào về đánh giá này?

Ông Nguyễn Quốc Hùng: Dự thảo thay thế Thông tư 36 sửa đổi một vài qui định liên quan đến tỷ lệ bình an trong hoạt động của nhà băng, chi nhánh nhà băng nước ngoài, trong đó có dự thảo giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Như vậy, pháp luật này vận dụng đối với khoản vay đầu tư tham gia đầy đủ các lĩnh vực trong nền kinh tế, không chỉ ứng dụng riêng cho lĩnh vực bất động sản. Với lộ trình gồm 3 thời kỳ đến năm 2022, tỷ trọng tối đa tài chính ngắn hạn được dùng để cho vay trung, dài hạn xuống còn 30%, NHNN sẽ kiểm soát được không may thanh khoản nhằm bảo đảm bình an hệ thống trước những thay đổi yếu tố kiện kinh tế vĩ mô, góp phần bình ổn hoạt động nhà băng, hỗ trợ thúc đẩy phát hành kinh tế bền vững.

Việc dự thảo thông tư quy định khoản mượn mua BĐS có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, áp dụng hệ số không may 150%, trong khoảng 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng ứng dụng hệ số 100%, dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà đất phố hội, mua nhà theo các dự án, chương trình cung cấp của Chính phủ vận dụng hệ số không may 50% nhằm hướng nguồn đầu tư BĐS tham gia yêu cầu thực của người địa phương, thúc đẩy tạo ra phân khúc nhà đất thương nghiệp giá rẻ và nhà ở phường hội (thị phần đang thiếu nguồn cung). Vì vậy dự thảo thông tư không tác động bị động đến hoạt động mua bán BĐS.

 Vậy theo ông, nguyên do dẫn tới việc trầm lắng của hoạt động mua bán bất động sản, khác biệt là BĐS cao cấp trong những bốn tuần đầu năm khởi hành trong khoảng đâu?

Thị trường BĐS hoạt động dựa trên quy luật cung cầu, việc trầm lắng của thị trường trước tiên xuất phát trong khoảng việc lệch pha cung cầu. Hiện tại phổ thông nhà đầu tư chấp hành phân khúc căn hộ cao cấp, căn hộ ngao du, nghỉ dưỡng, khi mà yêu cầu thực của cư dân hướng về phân khúc nhà đất bình dân thì đang thiếu nguồn cung. Ngoài ra thông thường, những bốn tuần đầu năm, sau Tết âm lịch thường là những bốn tuần ít thương lượng bất động sản do thói quen tiêu xài của người dân.

Ngoài ra đó, các địa phương đều đẩy mạnh rà soát, giám sát, kiểm tra việc cấp phép, phê ưng chuẩn dự án, yếu tố chỉnh quy hoạch nhất là tại vài thức giấc, thành phố đã dẫn tới phổ thông công trình chưa đúng tiến độ đầu cơ.

Một khởi thủy nữa là thời điểm vừa mới đây xảy ra nhiều tranh chấp trong việc quản lý khu tầm thường cư, khiếu kiện việc chủ đầu tư không chấp hành đúng cam đoan, bàn giao nhà lờ đờ tiến độ làm cho tác động niềm tin của khách hàng nhà.

Việc điều hành, cấp phép xây dựng, quy hoạch xây đắp các dự án BĐS chưa nghiêm, chưa có lí với yêu cầu của người địa phương; điều hành, giữ vững hoạt động đầu tư của nhà đầu tư công trình chưa nghiêm ngặt, dẫn đến trạng thái đầu cơ dàn trải, năng lực tài cốt yếu nhưng đầu tư công trình lớn…

Theo đó, một lần nữa nghĩa vụ của công ty quản lý phát hành thị trường bất động sản trong thời gian này cần phải được phát huy, phải giải quyết nghiêm hành vi vi phạm luật pháp qui định của chủ đầu tư nhằm lấy lại niềm tin của người tiêu xài.

Tuy nhiên, theo tôi bình chọn, đây là cơ hội tốt để các cơ quan điều hành, công ty BĐS có cơ hội đánh giá lại nguyên cớ yếu kém của thị trường, xác định lại định hướng phát triển trong dài hạn, nâng cao năng lực tài chính và cơ cấu lại danh mục vật phẩm, nâng cao chất lượng sản phẩm, lấy lại uy tín, lòng tin của người dùng nhà.

Tình tiết của tăng trưởng nguồn vốn vay đối với lĩnh vực bất động sản bây chừ có điểm nào thất thường so với xác định phương hướng của Chính phủ, NHNN không thưa ông? Liệu con số vững mạnh âm của tín dụng BĐS trong quý cuối năm ngoái có đáng lo lắng và tác động bị động đến nguồn cung hoạt động mua bán BĐS hiện tại cũng như sắp tới?

Thứ nhất, tính tới cuối năm 2018, nguồn đầu tư đối với ngành nghề bất động sản (bao gồm kinh doanh và mua bất động sản để ở) phát triển 31,76%. Cho nên, lớn mạnh tín dụng đối với ngành nghề bất động sản thích hợp với chủ trương của Chính phủ, xác định phương hướng của NHNN là kiểm soát chặt chẽ tín dụng buôn bán bất động sản và hướng nguồn vốn vay tham gia các công trình hiệu quả, dự án nhà ở phố hội, nhà ở thương nghiệp giá rẻ và nhu cầu thực của người địa phương. Đây cũng là một trong các tiêu chí mà dự thảo thay thế thông tư 36 nhắm đến.

Thứ nhị, trong cơ cấu vốn đầu tư của một nhà đầu tư công trình tầm thường gồm: Vốn tự có, Vốn đi vay, Vốn ứng trước của khách hàng mượn tiền và các vốn đầu tư khác. Bây chừ, vốn đầu tư đầu cơ của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào hệ thống nhà băng, biểu lộ ở việc Nhà băng không chỉ tài trợ trực tiếp vốn cho nhà đầu tư và còn tài trợ gián tiếp thông qua việc cho mượn đối với người dùng nhà để thanh toán tiền ứng trước cho chủ đầu tư. Bởi thế, nguồn vốn phục vụ nguồn cung BĐS sẽ bao gồm cả nguồn vốn dịch vụ từ bên cầu. 

Nói cách khác, khi tính nguồn vốn nguồn vốn vay cho buôn bán BĐS, phải tính cả vốn nguồn đầu tư dịch vụ nhu cầu đời sống về nhà ở. Như vậy, vững mạnh nguồn hỗ trợ âm trong Quý IV/2018 không phản ảnh việc thiếu vốn, giảm nguồn vốn tín dụng cho ngành kinh doanh BĐS.

Thứ ba, 3 04 tuần đầu năm 2019, tín dụng đối với ngành nghề BĐS tăng 3,29% so với cuối năm 2018. Mức tăng này vẫn cao hơn mức phát triển thông thường của nền kinh tế, nên phản hồi việc siết tài chính nguồn vốn vay đối với ngành nghề BĐS là không đúng mực. NHNN xác định phương hướng kiếm soát ngặt nghèo nguồn vốn vay đối với ngành BĐS, nhưng định hướng tín dụng dịch vụ ý định thực của người dân.

Cách đây không lâu, Hiệp hội BĐS vietnam có phổ thông kiến nghị liên quan tới qui định tại dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36. Theo đó, chủ đạo phản hồi dự thảo các nội dung giảm tỷ trọng tối đa nguồn vốn ngắn hạn được dùng cho vay trung, dài hạn và tăng hệ số không may đối với khoản vay tiêu dùng nhà đất là giải pháp siết nguồn đầu tư, khiến giảm nguồn cung BĐS. NHNN nhận định thế nào về quan điểm này?

Các kiến nghị của Hiệp hội bất động sản Việt Nam về lịch trình giảm tỷ lệ tối đa vốn đầu tư ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn chính là một phương án mà NHNN dự kiến lựa chọn. Theo đó, sẽ vấn đề chỉnh giảm mỗi năm 3-4% để trong khoảng 01/7/2022 áp dụng tỷ trọng tối đa 30%.

Đánh giá của Hiệp hội BĐS về việc tăng hệ số không may trong khoảng 50% lên 150% đối với các khoản cho mượn dịch vụ đời sống có số dư nợ gốc trong khoảng 3 tỷ đồng trở lên là không đúng đắn. Việc vấn đề chỉnh hệ số rủi ro khoản cho mượn lĩnh vực bất động sản phù hợp với chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các chế độ, chính sách, luật pháp can dự đến thị trường bất động sản, bảo đảm sự sản xuất hiệu quả, vững bền của hoạt động mua bán bất động sản và an ninh hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 chỉ ứng dụng đối với các ngân hàng, chi nhánh nhà băng nước ngoài chưa chấp hành Thông tư 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 (một vài ngân hàng đang trong thời kỳ chấp hành sáp nhập, hợp nhất chạm chán gian nan về vốn đầu tư). Theo đó, chừng tác động của quy định trên tới hoạt động mua bán BĐS là không lớn.

Bên cạnh đó, việc thay đổi pháp luật tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 động viên cho các đơn vị BĐS nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường vốn trong nước cũng như quốc tế, giảm sự dựa vào vào tài chính nguồn đầu tư, phù hợp với thiên hướng của quốc tế bây giờ.

Hiện giờ dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 đã được lấy quan điểm phổ quát, NHNN đang biên tập cho phù hợp, đảm bảo khả năng phục vụ của các nhà băng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng như đối tượng mua hàng mượn tiền.

Xin cảm ơn những san sớt của ông!

Hằng Kim

Theo Trí thức trẻ


Có thể bạn quan tâm: dịch vụ bất động sản