Ngàn tỷ gửi cho đại gia nhà ở, hám lãi cao coi mức độ chết dí - VietNamNet

Hàng loạt DN bất động sản đang đua phát triển trái phiếu với lợi nhuận suất cao, rất lôi cuốn. Dĩ nhiên, đầu tư tham gia trái khoán DN BĐS, yêu thích lợi nhuận cao mà không tìm hiểu kỹ, thì nguy cơ rủi ro cao.

Số liệu của Công ti Chứng khoán MB cho nhân thức, trong khoảng đầu năm đến nay có trên 60.000 tỷ đồng trái khoán DN được phát hành. Trong đó, ngành BĐS, xây đắp, cơ sở đứng thứ nhì với 16.230 tỷ đồng, choán 27%.

Đua trái phiếu

Trong bối cảnh nguồn hỗ trợ bỏ ra cho bất động sản bị ngân hàng siết chặt, hàng loạt DN trong lĩnh vực này đã “đi đầu” phát hành trái khoán. Có thể kể tới Công ti CP tạo ra bất động sản Phát Đạt, sản xuất 850 tỷ đồng trái phiếu; Tổ chức kinh doanh CP đầu cơ kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) phát hành 450 tỷ đồng trái khoán; Tổ chức kinh doanh CP Công ty Đầu cơ Địa ốc NoVa tạo ra 400 tỷ đồng trái khoán; Tổ chức kinh doanh CP Công ty Hà Đô phát hành 250 tỷ trái phiếu; Tổ chức kinh doanh CP Đầu tư Văn Phú tạo ra 800 tỷ đồng tái phiếu,...

Trái phiếu của các DN BĐS thường có của cải đảm bảo dưới dạng quyền sử dụng đất, có kỳ hạn chung là 2 năm; lợi nhuận suất khá cao, trong khoảng 10,5%-14,5%/năm cho kỳ hạn trải lãi đầu, các kỳ sau thả nổi. Hiện nay, lãi suất cao nhất thuộc về Công ti CP sản xuất BĐS Phát Đạt, kỳ phát hành mới đây lên đến 14,5%/năm.

Ngàn tỷ gửi cho đại gia nhà đất, hám lãi cao coi chừng chết dí
Các DN BĐS đua nhau phát hành trái phiếu (ảnh minh họa)

Thời điểm đến, còn đa dạng DN BĐS khác sẽ theo chân, với hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu được phát triển. Vài quan điểm nghĩ rằng “cuộc đua” phát hành trái khoán DN sắp bắt đầu.

Lợi nhuận suất trái phiếu DN BĐS trở nên lôi cuốn hơn hẳn so với gửi dè xẻn. Mặt bằng lợi tức kỳ hạn 1-3 năm, cao hơn  trong khoảng 1,5-2 lần, so với lợi nhuận suất huy động cùng kỳ hạn tại các NHTM. Có quan niệm nghĩ rằng, vận động với lãi suất trên 14%/năm, vẫn chưa phải là cao và phổ thông DN bất động sản sẵn sàng chấp nhận. Bởi mượn ngân hàng với lãi suất trung dài hạn bây chừ, cũng đã 11%-13%/năm, chưa kể các chi phí khác tính ra thì cũng tương đương. Chẳng những thế, để vay được vốn nhà băng thường rất gian truân, phải thẩm định toàn cục giấy tờ công trình.

Bên cạnh đó, rộng rãi DN hiện muốn thúc đẩy nhanh các dự án bất động sản, bởi nếu như trì hoãn, đủng đỉnh tiến độ, có nguy cơ bị thu hồi. Cho nên, để tạo ra trái khoán thành công, lãi suất phải thú vị.

Còn theo chuyên gia kinh tế Phạm Nam Kim, trong tình hình hiện nay, phát triển cổ phiếu không hề là dễ. Với một hoạt động mua bán chứng khoán bấp bênh, phổ quát công ty IPO sẽ không thực hiện được chỉ tiêu. Vì vậy, chỉ còn đoạn đường sản xuất trái khoán DN. Hơn nữa, DN sản xuất trái phiếu không bị giám sát về giải ngân, sử dụng vốn...

Lo ngại không may

Tuy nhiên, không may cũng đi kèm với lợi nhuận suất hấp dẫn. Như đã đề cập, trái khoán các DN BĐS phát hành thường có tài sản đảm bảo dưới dạng quyền dùng đất. Nhưng quyền dùng đất có nhân tố hay không, rất khó khăn được sáng tỏ. Liệu đất đó có bị mâu thuẫn không, tính pháp lý như thế nào, DN đã sử dụng để vay vốn hay đầu tư với công ty đối tác nào chưa, đã sử dụng cho đàm phán khác chưa, giá đất được thẩm đinh như thế nào,... ? Tóm lại, không may về tài sản bảo đảm rất cao.

Say mê lãi suất cao mà không mày mò của cải bảo đảm có an ninh hay không thì nguy cơ rủi ro rình rập. chả hạn, có DN đã tạo ra trái khoán với lãi suất cao, dùng tài sản bảo đảm là quyền dùng đất đối ứng của công trình theo cách thức thích hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Tuy nhiên, dự án BT này dù đã ký, nhưng DN chưa động thổ, có tức là chưa có vốn đối ứng để nhận đất. Tương tự, tài sản bảo đảm cho trái khoán chưa xuất hiện.

Ngàn tỷ gửi cho đại gia nhà đất, hám lãi cao coi chừng chết dí
Cần tính toán kỹ trước khi tậu trái khoán DN

Theo thống kê của Ủy ban Chứng khoán nhà nước, năm 2018, tồn kho BĐS của 65 DN niêm yết trên thị trường đã lên đến hơn 200.000 tỷ đồng, đó là chưa kể hàng loạt DN chưa niêm yết. Thị trường bất động sản đang trầm lắng, giảm giao dịch trong quý 1 và quý 2/2019 cho thấy một bức tranh bi quan. Tồn kho dưới dạng sản phẩm đang biến thành gánh nặng cho phần đông DN. Chính vì lo âu rủi ro mà các ngân hàng đã siết chặt cho mượn bất động sản.

Còn theo luật pháp lúc trước về phát hành trái phiếu DN thì công bố tài chính của DN tạo ra phải biểu thị lợi nhuận của các năm trước. Nhưng pháp luật mới đã bỏ yếu tố này, chỉ cần DN có thông báo nguồn vốn đã kiểm toán, như vậy sẽ rất rủi ro cho chủ đầu tư.

Theo chuyên gia Phạm Nam Kim, hạn độ minh bạch tin tức của phổ thông DN Việt Nam không cao nên nhà đầu tư có thể đối mặt với những không may khi mua phải trái khoán của những DN kinh doanh thua lỗ, kém hiệu quả. Dường như, đa dạng DN có điều kiện tài chính hạn chế, công trình hoặc phương thức làm hàng hóa thiếu khả thi, tài năng hoàn vốn thấp. Chưa kể, công việc hạch toán kế toán thiếu nhiều năm kinh nghiệm, trình độ quản lý thấp, thiếu kế hoạch và chiến lược chi tiết. Khác biệt, phổ thông DN còn ngại lên tiếng tin tức, thậm chí giấu tin tức, báo cáo thông tin nguồn vốn chưa rõ ràng, khi mà tính sáng tỏ là một trong những điều kiện cần thiết.

Hơn nữa, như đã nói, DN phát hành trái khoán không bị giám sát về giải ngân, sử dụng vốn, nên câu hỏi đặt ra liệu vốn đầu tư huy động được, cam đoan DN có đầu tư cho công trình hay lại sử dụng để làm cho việc khác, điều này rất khó khăn kiểm soát.

Ý kiến các chuyên gia nhà băng cho rằng, đối với người có nguồn tiền nhàn nhã, lợi nhuận suất cao là quan tâm bậc nhất. Vì vậy, trái phiếu DN cũng là một kênh đầu cơ lôi cuốn. Tuy nhiên cần đọc kỹ phiên bản cáo bạch sản xuất trái phiếu. Cần thân mật xem DN phát triển trái phiếu, có được nhà băng bảo lãnh trả tiền hay không. Có như vậy mới lặng tâm.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa mới đây cũng động viên các DN phát triển trái khoán để vận động vốn, nhưng cũng khuyến cáo DN phải đảm bảo dùng đúng mục đích tài chính vận động từ trái khoán, thi hành hiệu quả cách thức sản xuất, kinh doanh và công trình đầu cơ để bảo đảm ích lợi của DN cũng như chủ đầu tư trái phiếu.

È Thủy


Tham khảo thêm: gia nha dat