Siết chặt cho mượn bất động sản làm giảm nguồn cung

"Cùng với việc rà soát, thận trọng trong phê duyệt dự án, nguồn hỗ trợ BĐS được kiểm soát chặt chẽ đang khiến cho hạn dè bỉu nguồn cung nhà đất, khi mà sức cầu trên hoạt động mua bán vẫn rất cao. Vì thế, giả dụ không sớm có cách thức xử lý để các công trình BĐS được tiếp tục triển khai sẽ tác động rất lớn đến hoạt động buôn bán của các tổ chức và thị trường bất động sản, trong khoảng đó tác động tới cả nền kinh tế", ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá tương tự.

Theo ông, thị trường nhà đất tại Hà Nội và Tp.HCM trong những 04 tuần đầu năm 2019 có gì khác so với thời gian trước?

Những 04 tuần đầu năm 2019, thị trường nhà đất tại Thủ đô và Tp.HCM có sự giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng trao đổi. Cụ thể, thống kê của Hội Môi giới bất động sản cho thấy, so với quý 4/2018, trong quý đầu năm nay, tại Thủ đô, lượng cung căn hộ chỉ đạt 31,5%; lượng trao đổi đạt 30,4%; tỉ lệ thu nạp giảm 15,3%.

Tương tự, tại Tp.HCM, nguồn cung thấp dẫn đến lượng giao dịch trên hoạt động mua bán giảm mạnh. Song, tỉ lệ hấp thu vật phẩm công trình mới tương đối cao, khác biệt là phân khúc căn hộ bình thường cư trung cấp, tỉ lệ thu nhận lên tới 89,7%. Nhìn chung, ở cả nhị thị trấn lớn, mặc dầu có sự sụt giảm về lượng cung và thương lượng, nhưng tỉ lệ tiếp thu nhà ở vẫn cao, cho thấy ý định và sức tậu của hoạt động mua bán vẫn rất mạnh.

Vậy đâu là nguyên do dẫn đến việc giảm nguồn cung nhà đất trên thị trường, thưa ông?

Thứ nhất là do vài dự án lớn đã ra hàng trong quý 4/2018. Thứ hai là các địa phương đang tăng nhanh việc kiểm tra và cẩn trọng hơn trong việc phê thông qua, cấp phép công trình bất động sản. 

Thứ ba là, các chính sách nguồn vốn vay mới được ứng dụng đầu 2019, theo đó, nguồn đầu tư bất động sản được giữ vững chặt chẽ hơn. Trong khoảng đó khiến cho hạn giễu cợt nguồn cung và khiến lượng trao đổi bất động sản giảm trong những 04 tuần đầu năm nay. 

Điều này ảnh hưởng đến sự sản xuất lành mạnh của hoạt động mua bán, vốn đang sản xuất rất bất biến và không có dấu hiệu "bong bóng" như lo sợ của cơ quan quản lý.

Nhân tố này có ảnh hưởng thế nào đến hoạt động mua bán bất động sản?

Có thể thấy rằng, hiện tượng trì trệ sản xuất các dự án bất động sản tại Thủ đô và Tp.HCM làm mất bằng phẳng cung cầu của thị trường, tạo tâm lý e sợ, thiếu tin cẩn của các nhà đầu tư và người tiêu xài. Phải nói thêm rằng, tiềm năng để đầu tư tham gia BĐS nhà ở và nghỉ dưỡng tại 2 địa phương này vẫn đang ở mức cao. 

Hiện nay, do gian truân về cơ chế, chính sách làm các chủ đầu tư đổi hướng sang đầu tư đất nền ở phổ thông tỉnh giấc khác. Nếu không được kiểm soát chặt chẽ, việc này có thể dẫn đến hiện tượng đầu tư thổi giá, sốt đất ảo, cốt truyện tinh vi trong ngành nghề đất đai tại đa dạng địa phương.

Như ông vừa nói, một trong những gian truân lớn nhất của các chủ đầu tư là chế độ thắt chặt nguồn hỗ trợ BĐS. Vậy, tại sao họ không huy động nguồn vốn từ những kênh khác để phát triển dự án?

Bên cạnh chưa xuất hiện trọn vẹn các định chế giễu tài chính, thị trường bất động sản nước ta hiện đang phụ thuộc cơ bản vào tài chính tín dụng trong khoảng ngân hàng và vốn trực tiếp từ người dân. Với việc hạn chế nhạo cho vay BĐS thì việc tiếp cận cả 2 kênh vận động này đều rất khó khăn. 

Ở những công đoạn sản xuất bất biến, thì nguồn hỗ trợ cho bất động sản chiếm hữu xấp xỉ 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống và mức phát triển tín dụng bất động sản thường cao hơn mức tăng trưởng tín dụng tầm thường khoảng 5%. Đây là tỷ trọng hợp lý, giúp cho hoạt động mua bán này sản xuất ổn định, nhưng nếu tỷ lệ đó thay đổi bỗng nhiên biến sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

Ví dụ những năm 2007, 2008 tăng trưởng nguồn hỗ trợ trên 30%, tới năm 2009, 2010 nguồn hỗ trợ bất động sản bị siết chặt, thậm chí có quan niệm còn nghĩ là bất động sản chẳng phải là ngành nghề sản xuất, đã dẫn tới thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng, nợ xấu tăng lên, Chính phủ phải mất rộng rãi công tích để phục hồi lại hoạt động mua bán. 

Hay như bây chừ, theo công bố của Nhà băng Nhà nước, tốc độ phát triển dư nợ tín dụng BĐS đã giảm dần từ 18% năm 2016, 12% năm 2017, xuống 5% năm 2018, trong đó quý 4/2018 đã vững mạnh âm 0,8% so với quý 3/2018, thị trường bất động sản đầu năm 2019 đã có tín hiệu trầm lắng. 

Khác biệt, vừa qua Ngân hàng Nhà nước lấy quan niệm dự thảo sửa đổi Thông tư 36 ngày 20/11/2014, theo đó sẽ hạ tỷ trọng tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho mượn trung và dài hạn xuống còn 30%. Tăng hệ số không may từ 50% lên 150% đối với các khoản mượn tư nhân phục vụ ý định đời sống có số dư nợ gốc trong khoảng 3 tỷ đồng trở lên. Những đổi mới này không những hạn nhạo báng việc tiếp cận tài chính tín dụng đối với chủ đầu tư mà với cả khách hàng muốn sắm nhà đất.

Nhưng cũng có đa dạng quan điểm nghĩ rằng, đây là động thái cần thiết nhằm đảm bảo bình yên của chuỗi hệ thống nguồn vốn vay?

Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng như các đơn vị thành viên chia sớt với các cơ quan điều hành nhà nước trong việc ban hành các giải pháp yếu tố chỉnh, nhằm quản lý nghiêm ngặt, đảm bảo an toàn của hệ thống nguồn hỗ trợ. Tất nhiên, chúng tôi kiếm được thấy, cần đảm bảo định hình tỷ lệ hợp lý cho vay BĐS trong tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống. Không tăng quá hot, nhưng cũng không giảm quá mạnh, gây sốc cho thị trường. 

Vì thế, chúng tôi kiến nghị: Nhà băng Nhà nước cân nhắc trong việc việc sửa đổi những khó khăn có can dự tới nguồn hỗ trợ bất động sản tại Thông tư 36/2014, có lộ trình chấp hành thích hợp, tạo tiện lợi cho hoạt động buôn bán của doanh nghiệp và sự bất biến của hoạt động mua bán.

Chi tiết, việc hạ tỷ lệ tối đa của tài chính ngắn hạn được sử dụng để cho mượn trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ trong khoảng 40% hiện thời xuống 30% như dự định. Việc tăng hệ số không may trong khoảng 50% lên 150% đối với các khoản vay tư nhân phục vụ ý định đời sống có số dư nợ gốc trong khoảng 3 tỷ đồng trở lên, cũng cần phải phân loại khoản vay cho phù hợp. 

Trong khi, cần sớm tìm hiểu xuất hiện các định nhạo báng nguồn vốn bất động sản, như: Quỹ Đầu cơ bất động sản, Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản. Hiện ra Nhà băng dành dụm nhà ở dành cho những người có doanh thu nhàng nhàng và thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở, có thể gửi tiền dành dụm để kiến lập nhà ở...


Tham khảo thêm: bds