“Sửa Thông tư 36 không tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản”

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước, cho nhân thức việc sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN với những điều chỉnh giảm tỷ lệ vốn đầu tư ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ không tác động thụ động tới hoạt động mua bán BĐS.

Nhà băng Nhà nước đang lấy quan điểm phổ thông đối với Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó có một vài ý kiến cho rằng nội dung Dự thảo tác động tới tiêu cực tới hoạt động mua bán bất động sản. Quan điểm của ông với nhận định này như thế nào?

Dự thảo thay thế Thông tư 36 sửa đổi một số luật pháp can hệ đến tỷ trọng bình an trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có dự thảo giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho mượn trung dài hạn, như vậy, pháp luật này áp dụng đối với khoản mượn đầu cơ tham gia gần như các lĩnh vực trong nền kinh tế, không chỉ vận dụng riêng cho ngành bất động sản.

Với lịch trình gồm 3 công đoạn đến năm 2022, tỷ trọng tối đa tài chính ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn xuống còn 30%, Nhà băng Nhà nước sẽ giữ vững được không may thanh khoản nhằm bảo đảm an ninh chuỗi hệ thống trước những đổi mới vấn đề kiện kinh tế vĩ mô, góp phần ổn định hoạt động nhà băng, cung cấp xúc tiến phát triển kinh tế bền vững.

Việc dự thảo thông tư qui định khoản mượn mua bất động sản có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, áp dụng hệ số rủi ro 150%, trong khoảng 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng áp dụng hệ số 100%, dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay sắm nhà ở phố hội, tìm nhà theo các dự án, chương trình cung cấp của Chính phủ ứng dụng hệ số không may 50% nhằm hướng nguồn đầu tư BĐS vào yêu cầu thực của cư dân, thúc đẩy tạo ra phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà đất thị trấn hội (thị phần đang thiếu nguồn cung). Cho nên dự thảo thông tư không tác động thụ động đến thị trường bất động sản.

“Sửa Thông tư 36 không tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản” - Ảnh 1.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước.

Cho ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Hiệp hội Bất động sản vietnam cho rằng, nội dung giảm tỷ lệ tối đa tài chính ngắn hạn được dùng cho mượn trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay tiêu xài nhà ở luật pháp tại dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 là biện pháp siết nguồn hỗ trợ, khiến cho giảm nguồn cung BĐS. Xin ông cho biết quan điểm của Ngân hàng Nhà nước với nhận định này?

Các kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản vietnam về lộ trình giảm tỷ lệ tối đa vốn đầu tư ngắn hạn được dùng cho vay trung, dài hạn chính là một phương án mà Nhà băng Nhà nước dự định chọn lựa. Theo đó, sẽ nhân tố chỉnh giảm mỗi năm 3-4% để từ 1/7/2022 ứng dụng tỷ trọng tối đa 30%.

Nhận định của Hiệp hội Bất động sản về việc tăng hệ số không may từ 50% lên 150% đối với các khoản cho mượn phục vụ đời sống có số dư nợ gốc trong khoảng 3 tỷ đồng trở lên là không đúng mực. Việc điều chỉnh hệ số rủi ro khoản cho mượn lĩnh vực bất động sản thích hợp với chủ trương của Chính phủ về hoàn thành các chế độ, chính sách, pháp luật liên quan đến hoạt động mua bán bất động sản, bảo đảm sự tạo ra hiệu quả,vững bền của hoạt động mua bán bất động sản và an ninh hoạt động của chuỗi hệ thống ngân hàng.

Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36 chỉ áp dụng đối với các ngân hàng, chi nhánh nhà băng nước ngoài chưa thực hiện Thông tư 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 (một vài nhà băng đang trong thời kỳ thi hành sáp nhập, thích hợp nhất gặp gỡ gian khổ về vốn đầu tư). Theo đó, mức độ tác động của luật pháp trên đến thị trường bất động sản là không lớn.

Bên cạnh đó, việc thay đổi luật pháp tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 khuyến khích cho các tổ chức BĐS nâng cao năng lực, uy tín để vận động vốn trên thị trường vốn trong nước cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc tham gia tài chính nguồn đầu tư, thích hợp với thiên hướng của quốc tế hiện thời.

Bây giờ, dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 đã được lấy quan niệm phổ biến, Nhà băng Nhà nước đang biên tập cho phù hợp, đảm bảo tài năng phục vụ của các nhà băng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng như khách hàng mượn tiền.

Nói như vậy thì đâu là nguồn cội dẫn đến việc trầm lắng của thị trường BĐS trong những tháng đầu năm lên đường trong khoảng đâu, thưa ông?

Hoạt động mua bán BĐS hoạt động dựa trên quy luật cung cầu, việc trầm lắng của hoạt động mua bán trước tiên xuất hành từ việc lệch pha cung cầu, hiện tại phổ thông Chủ đầu tư thực hiện thị phần căn hộ cao cấp, căn hộ ngao du, nghỉ dưỡng, trong khi nhu cầu thực của người dân hướng về phân khúc nhà đất bình dân thì đang thiếu nguồn cung. Ngoài ra phổ biến, những 04 tuần đầu năm, sau Tết âm lịch thường là những bốn tuần ít giao dịch bất động sản do lề thói tiêu xài của người dân.

Trong khi đó, các địa phương đều tăng mạnh kiểm tra, giám sát, rà soát việc cấp phép, phê phê chuẩn công trình, điều chỉnh quy hoạch nhất là tại một số thức giấc, đô thị đã dẫn tới nhiều công trình chưa đúng tiến độ đầu tư.

Một nguồn gốc nữa là thời gian cách đây không lâu xảy ra phổ thông tranh chấp trong việc quản lý khu tầm thường cư, khiếu kiện việc chủ đầu tư không thi hành đúng cam kết, bàn giao nhà đủng đỉnh tiến độ làm ảnh hưởng niềm tin của khách hàng nhà.

Việc quản lý, cấp phép xây dựng, quy hoạch xây dựng các dự án BĐS chưa nghiêm, chưa hợp lý với yêu cầu của người địa phương; quản lý, kiểm soát hoạt động đầu cơ của nhà đầu tư công trình chưa ngặt nghèo, dẫn đến trạng thái đầu cơ dàn trải, năng lực tài cơ bản nhưng đầu cơ công trình lớn…

Theo đó, một lần nữa bổn phận của tập đoàn quản lý phát hành hoạt động mua bán bất động sản trong thời điểm này cần phải được phát huy, phải giải quyết nghiêm hành vi vi phạm luật pháp pháp luật của chủ đầu tư nhằm lấy lại niềm tin của người tiêu xài.

Dĩ nhiên, theo tôi đánh giá, đây là cơ hội tốt để các công ty quản lý, đơn vị BĐS có cơ hội đánh giá lại căn do yếu kém của thị trường, xác định lại xác định phương hướng phát triển trong dài hạn, nâng cao năng lực tài chính và cơ cấu lại danh mục item, nâng cao chất lượng vật phẩm, lấy lại uy tín, lòng tin của người dùng nhà.


Tham khảo thêm: bat dong san