Chuyên gia 'mách nước nước' khiến giàu, hạn giễu cợt rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh giấc ven Sài Gòn

Các chuyên gia, đơn vị địa ốc đã có những san sẻ, phản hồi về hoạt động mua bán BĐS khu lân cận Tp.HCM ở thời điểm này khi mà làn sóng đầu tư ra các thức giấc phụ cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước…càng ngày càng rõ nét. Từ những “hiến kế” này, NĐT xác định được khu vực, thời điểm và nắm rõ hơn về hoạt động mua bán để có những quyết định “xuống tiền” đúng mực, tránh tiền mất tật mang.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE vn: “Đồng Nai vẫn là khu vực thu hút làn sóng của khách hàng bất động sản rộng rãi nhất”

Sự nhộn nhịp của hoạt động mua bán phụ cận Tp.HCM tùy thuộc vào từng khu vực. Có khu vực sôi động cho đất nền, có khu vực sôi động cho cả đất nền lẫn nhà thị trấn, biệt thự, thông thường cư.

Chẳng hạ như Long An chủ yếu người ta đổ xô về đó để tìm đất nền. Trong khi đó, Bình Dương thì người dùng tìm kiếm cả đất nền, nhà phố, vi la. Còn ở Đồng Nai thì nhiều chủng loại các phân khúc như đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ.

“Trong những khu vực tiếp giáp Tp.HCM, Đồng Nai lôi cuốn làn sóng của người dùng rộng rãi nhất và trong mai sau sẽ còn tiềm năng với NĐT. Nguyên do, hạ tầng hạ tầng khu vực này hiện hữu đang tốt nhất so với các khu vực khác”, bà Dung chắc chắn.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 1.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE vn

Theo bà Dung, Đồng Nai hiện đang được đặt ở vị thế khá thuận tiện so với các khu vực khác, khác lạ hàng loạt công trình trọng điểm cũng đang rậm rịch tại đây. Hơn nữa, khu vực này càng ngày càng hình thành hiện các công trình chất lượng, đa dạng phân khúc.

Nói về “hiện tượng” của sân bay Long Thành, bà Dung nghĩ rằng, thực tại thông tin sân bay đã có trong khoảng rất lâu và toàn bộ người đã đổ về đây gom đất. Đây là một yếu tố xúc tiến rất lớn ý định của NĐT nhìn về khu vực này như là nơi phát triển nguồn cầu để ở và cho thuê.

Dù vậy, trong hầu hết người gom đất gần trường bay thì cũng có những người dính tham gia những khu đất chưa sạch pháp lý. Thành ra, khi mà ở một hoạt động mua bán đang hồ hết người nhòm ngó thì người mua phải có sự chọn lọc chú ý, khám phá kỹ lưỡng, tậu ở những dự án đã được rõ ràng về mặt pháp lý.

“Khác lạ, khi xuống tiền ở vùng phụ cận Sài Gòn cần để ý, sự tạo ra của những thị trường này nhìn trong dài hạn, bởi vậy NĐT khi đi tậu bất động sản cũng phải nhìn vào dài hạn, chứ không phải 1-2 năm. Trong khi cơ sở vật chất hạ tầng chưa hiện ra, thì mức độ tăng giá chưa cao. Giá chỉ vọt lên khi bắt đầu sinh ra các công trình cơ sở vật chất”, bà Dung thể hiện sự quan trọng.

Tôi nghĩ, thời điểm tới các bất động sản các tỉnh giấc phụ cận sẽ thu hút phổ thông mối vồ cập của người mua, bởi các nguyên nhân sau: Thứ nhất, mặt bằng giá dễ thở hơn các khu vực ven Tp.HCM. Thứ nhì, gắn kết giao thông cơ sở với Tp.HCM càng ngày càng thuận tiện hơn khiến cho khách hàng cảm thấy không quá xa khi sở hữu bất động sản thức giấc phụ cận. Thứ ba, mức kì vọng tăng giá cao: NĐT có thể mua được BĐS với tầm giá thấp và kỹ năng bán được giá cao sau này, khác lạ trong khi cơ sở cơ sở vật chất trong tương lai được sinh ra thì cam đoan giá bất động sản sẽ tăng.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc phòng ban R&D DKRA Việt Nam: “Yêu cầu lúc nào cũng có nhưng khách hàng mở đầu có tâm lý thận trọng sau vụ án Alibaba”

Từ giờ đến cuối năm, đất nền khu phụ cận Sài Gòn sẽ tạo ra bất biến, không có hiện tượng tăng giá chợt biến. Yêu cầu ở các khu vực này lúc nào cũng có nhưng người mua sẽ cẩn trọng hơn khi xuống tiền, nhất là sau vụ án Alibaba.

Vì tâm lý này mà khách tìm có thiên hướng kiếm tìm các công trình của các CĐT có danh tiếng, uy tín, có thương hiệu triển khai dự án trên thị trường.

Bây giờ, số đông các thị thành lân cận Tp.HCM đều có lợi thế riêng để đón dòng tiền và làn sóng của NĐT. Sự sôi động dựa vào tham gia địa phương nào có tính kết nối tốt hơn, có dự án hấp dẫn hơn.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 2.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA vn

Vài khu vực hiện đang nổi lên liên quan đến câu chuyện về hạ tầng liên lạc như Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Bà Rịa - Vũng Tàu…giá ở các khu vực này đã tăng khá cao suốt thời gian trước đây và cũng có những đợt hoạt động mua bán nơi đây nhộn nhịp, nóng bức. Theo tôi, hiện tại các thị trường này tạo ra ở nhịp điệu bất biến chưa có tín hiệu về cơn sốt đất hay lợi dụng tin tức hạ tầng giao thông.

Tất nhiên, ở khu vực nào có cơ sở giao thông hiện hữu, đã đưa tham gia sử dụng thì cam đoan sẽ tác động đến dự án BĐS tại khu vực đó.

Với tình hình thị trường diễn biến như bây giờ, không có hiện tượng BĐS tăng giá bỗng nhiên biến. Chừng tăng giá phụ thuộc vào tình hình của hoạt động mua bán và nội tại của công trình đó.Vì thế, khi sắm tậu BĐS người mua phải chắc chắn, thận trọng, tò mò công trình kỹ lưỡng, pháp lý ra sao. Đặc biệt, phiên bản thân khách hàng phải nắm bắt biết về thị trường khu vực đó. Nắm được thời cơ của thị trường và sắm đúng với năng lực tài chính của bản thân chứ chẳng hề thấy người ta đổ xô đi tậu chính mình cũng đi sắm theo.

Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Tổng giám đốc công ty CP Yeshouse: “Làn sóng chuyển dịch dòng vốn vào hoạt động mua bán thức giấc ngày một lan rộng”

Giá còn mềm, cơ sở đang sinh ra cùng kết nối với khu vực Tp.HCM không còn quá gian khổ như trước đó, được xem là ưu thế của khu vực thức giấc lân cận Tp.HCM. Tuy thế, tùy thuộc tham gia từng khu vực mà sức lôi cuốn dòng tiền NĐT khác nhau. Rõ ràng, chẳng phải khu vực nào cũng hấp dẫn sự thân mật của NĐT ở giai đoạn này.

Tuy thế, không thể phủ nhận đất nền tại khu vực thức giấc lân cận Tp.HCM vẫn là phân khúc được giới đầu cơ nhiệt tình mạnh nhất. NĐT phải nhân thức lựa chọn khu vực để mang lại hiệu quả đầu tư cao.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 3.

Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Giám đốc điều hành tổ chức kinh doanh CP Yeshouse

Dường như mày mò về chi phí, thì nắm được vùng thị trường chủ chốt, khoảng cách thức không quá xa so với Tp.HCM hay không là nhân tố quyết định tới mức lợi nhuận kì vọng của NĐT trong mai sau. Thị trường then chốt ở đây là các hoạt động mua bán đang nhận ra rõ nhất tiềm năng về cơ sở vật chất giao thông và các chỉ số về kinh tế, thị trấn hội định hình hoặc xuất hiện một cú hích cơ sở gần nhất.

Rõ ràng, với bối cảnh quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng hạn nhạo báng, thì hoạt động sản xuất các công trình ra vùng lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… đang là thiên hướng và giải pháp tối ưu cho các chủ đầu tư lẫn các chủ đầu tư lớn tí hon.

Hơn nữa, việc gắn kết giữa Tp.HCM và các thành phố lân cận ngày một được chú tâm đầu cơ và mở mang, đã xúc tiến phát triển dân cư và tạo cơ hội phát triển thị trường bất động sản tại những khu vực có vị trí tiếp giáp và dọc các trục giao thông chính. Chính bởi vậy, làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu cơ ra các tỉnh giấc lân cận càng ngày càng lan rộng. NĐT cũng cần nắm được các tin tức cơ sở vật chất để quyết định đầu cơ ở khu vực.

Theo ý kiến của tôi, so với các khu vực tỉnh giấc lân cận Sài Gòn, hiện nay hoạt động mua bán bất động sản Long Thành đang được xem là điểm sáng. Nguyên nhân, đây là khu vực gần sát với Tp.HCM, khi mà đang chiếm hữu hàng loạt công trình liên lạc kết nối như đường thủy, con đường bộ, tuyến đường sắt và các con phố hàng không. Trong đó, cảng hàng không quốc tế Long thành được xem là trọng điểm cho sự tạo ra cũng chính là bệ phóng cho thị trường BĐS nơi đây trong thời gian đến.

“Theo tôi, NĐT cũng cần có cái nhìn dài hạn trong việc đầu cơ. Mức độ lãi chỉ cao trong khi có sự đầu cơ tuyến đường dài”, ông Huy thể hiện sự quan trọng.

TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư vốn đầu tư: “Chủ quản vẫn là nhu cầu tìm đầu cơ”

Thị trường BĐS khu phụ cận Tp.HCM so với thời điểm trước hiện đang có dấu hiệu chững lại. Từ giờ tới đầu năm sau, thị trường nơi đây không có gì đổi mới lớn.

Tất nhiên, tín hiệu chững lại này không có gì đáng lo sợ cả. Gian truân hiện tại đến trong khoảng việc vấn đề tiết dòng vốn của ngân hàng, giấy tờ pháp lý các công trình. Cũng như các năm trước thường sau 04 tuần cô hồn, thị trường sẽ có dấu hiệu lờ đờ hơn, khoảng đầu tháng 12 dương lịch thị trường có thể sôi động trở lại. Dù thế, sự nở rộ này không đồng nghĩa với việc giá sẽ cô động tăng nhanh như lúc trước.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 4.

TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu cơ vốn đầu tư

Thực tại mà nói, thị trường bất động sản nói chung, khu vực lân cận nói riêng đã có sự chậm lại so với các năm trước, cả về giá, mãi lực, sức tậu. Nhưng có một điểm là, trong khoảng giờ đến cuối năm những người có tiền dành dụm, tiền lương, thưởng, tiền thu thập sẽ có khuynh hướng tậu nhà ở để tậu giống như mọi năm. Tuy nhiên, điều này cũng không nói lên sự cô động rõ nét về giá và sức sắm của thị trường. Nhìn bình thường, thị trường BĐS từ giờ đến cuối năm, thậm chí sang đầu năm sau cũng không có nhiều cô động mà diễn biến định hình.

Khách hàng BĐS cũng có sự thận trọng hơn, khác lạ sau thời gian mà dự án phân lô bán nền sản xuất ào ạt và các thông tin về vài công ty làm ăn không tử tế đã được đưa lên. Vấn đề này cũng tác động phần nào tới đàm phán nói tầm thường của thị trường.

Tất nhiên, với những dự án phát hành bài bản, cơ sở hoàn thành thì sức tìm vẫn ổn. Nhưng hiện giờ yêu cầu tậu chủ chốt là đầu tư, ý định mua ở thực khá ít. Những khu vực phụ cận Sài Gòn giả dụ khiến công trình bán cho khách hàng ở thực thì phải là những vật phẩm giá vừa phải, không thể tạo ra dòng item cao cấp như ở Tp.HCM.

Với tình hình hoạt động mua bán như bây chừ, biên độ tăng giá cũng không nhiều. Trong khoảng giờ tới quý 2/2020 hạn độ tăng giá trên thị trường làng nhàng trong khoảng 5-10%. Giá tăng do sự cô động của hoạt động mua bán chứ không hoàn toàn dựa vào độc nhất tham gia nhân tố cơ sở vật chất.

Tuy vậy, nếu như so với khu vực nội đô Tp.HCM thì hoạt động mua bán bất động sản khu lân cận sẽ có sự cô động đẩy mạnh hơn do nguồn cung mới tại Tp.HCM đang hạn chế thì các tỉnh vệ tinh sẽ hưởng lợi từ nhân tố này. “Giả định yếu tố vĩ mô bất biến, dòng tiền tham gia bất động sản không thắt chặt thì hoạt động mua bán bất động sản năm 2020 dự báo sẽ ấm hơn 2019 đa dạng”, ông Khương khẳng định.

Trong khi làn sóng dịch chuyển dự án ra khu lân cận càng ngày càng mạnh bạo thì NĐT tư nhân cũng cần cân nhắc kỹ các nhân tố để quyết định “xuống tiền”. Chẳng hạn, phải nhìn thấy được mai sau thực sự của thị trường đó; tính thanh khoản của công trình đó như thế nào; khi công trình có tính thanh khoản thì mới có ích nhuận tốt; cần thiết hơn cả NĐT khi bỏ tiền tham gia bất động sản khu vực thức giấc phải trông thấy câu chuyện dài hơi trên hoạt động mua bán 10 năm, 20 năm chứ chẳng hề tậu 1-2 năm bán với giá “trên trời dưới biển”.

Ngoài ra, triển vọng cơ sở vật chất hạ tầng của khu vực muốn đầu tư ra sao. Công trình đó có nằm trong khu vực tạo ra cơ sở vật chất cơ sở vật chất trọng điểm của tỉnh giấc đó hay không, sự đoàn kết với dự án xung quanh ra sao…

“Ví như không mượn thì đầu tư BĐS thức giấc lân cận là một cơ hội, so với chi phí bỏ vào ngân hàng vẫn hơn nhưng với NĐT cá nhân, phải cân nhắc được đòn bẩy vốn đầu tư, không tạo động lực việc đi mượn quá phổ quát để đầu cơ BĐS”, ông Khương nhắn nhủ.

Hạ Vy

Theo Nhịp Sống Việt


Xem thêm: gia nha dat