Hàng trăm công trình “kẹt cứng” vì câu chuyện “con gà, quả trứng”

Đa số phần đông công trình đầu cơ sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu cơ thời gian qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi vướng bận bịu về khái niệm "nhà đầu tư" hay "chủ đầu tư".

"Nhà đầu tư" hay "nhà đầu tư"?

Theo thống kê của Sở Xây đắp Tp.HCM, trong khoảng ngày 01/07/2015 tới bốn tuần 08/2018, đã có 170 dự án được Ủy ban nhân dân đô thị hài lòng chủ trương đầu cơ, công nhận nhà đầu tư, thì chỉ có 44 dự án, chiếm tỷ trọng 25,9% là công trình đã có sổ đỏ "đất ở" (thực chất toàn bộ đều là các dự án có quỹ đất hỗn phù hợp, trước đó đã được Ủy ban quần chúng thị trấn cho chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũ); đối với 126 công trình còn lại, chiếm tỷ trọng 74,1% có cội nguồn do bồi hoàn đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

Theo lý giải của Sở Xây đắp Tp.HCM, ách tắc trong giấy má "chọn lựa chủ đầu tư" dự án nhà đất thương nghiệp bằng cách thức "chỉ định nhà đầu tư" là do Luật Nhà đất yêu cầu phải có "quyền sử dụng đất ở" (100% đất ở).

Dĩ nhiên, trên thực tiễn, hầu như đông đảo các công trình nhà ở thương nghiệp đều có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài, trong đó có khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, tuyến phố, hẻm thuộc Nhà nước quản lý.

Sở Khoáng sản Không gian Tp.HCM lại cho rằng, vướng mắc hiện giờ chẳng phải là định nghĩa "quyền dùng đất ở hợp pháp" theo kiến nghị của Sở Xây đắp mà là khái niệm về "Chủ đầu tư" và "Chủ đầu tư". 

Bởi trường hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất ở hợp lí thì sau khi được UBND thành phố thừa nhận là chủ đầu tư thì sẽ triển khai bước tiếp theo là trình phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ trọng 1/500. Tất nhiên, theo quyết định chủ trương thì tổ chức là "nhà đầu tư" chứ không hề là "chủ đầu tư", vì thế đơn vị sẽ không hoàn thành được giấy má xin giao đất (...).

Mặt khác, Sở Tài nguyên Không gian cũng cứ liệu Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về điều hành đầu tư phát hành thị trấn luật pháp: "Sau khi được chọn lựa, nhà đầu tư công trình có nghĩa vụ lập hồ sơ đề nghị hài lòng đầu tư trình UBND cấp tỉnh giấc để ý quyết định chấp thuận đầu tư hoặc trình cấp có thẩm quyền để quyết định hài lòng đầu tư chấp hành dự án theo luật pháp".

Tương tự, nếu như yếu tố giấy má văn bạn dạng bằng lòng đầu tư trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được nắm bắt "Quyết định hài lòng đầu tư" theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ thì thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích dùng đất sẽ chấp hành sau hồ sơ chọn lựa nhà đầu tư, giấy tờ bằng lòng đầu cơ. 

Dường như đó, việc thực hiện thủ tục bằng lòng đầu tư chỉ được chấp hành sau khi nhà đầu tư được công nhận quyền sử dụng đất ở hợp lí và được công nhận chủ đầu tư công trình.

Phản hồi chung về điều này, Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM(HoREA) nghĩ là, duyên do ách tắc bao gồm cả 2 vấn đề mà Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên Không gian nêu. Cụ thể, gần như các doanh nghiệp BĐS hiện đều bị cả nhị vướng bận bịu: vướng bận bịu "quyền dùng đất ở hợp pháp"; và vướng bận bịu về "nhà đầu tư, nhà đầu tư".

"Tất cả dự án có quỹ đất hỗn phù hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện giấy tờ "Quyết định chủ trương đầu tư" theo pháp luật Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" thì "chủ đầu tư" lại không khiến cho được giấy má phê thông qua quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. 

Vì thế, không khiến cho được hồ sơ thừa nhận "nhà đầu tư" dự án", HoREA nhận định và cho rằng quy định phải có 100% đất ở thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" công trình nhà đất thương nghiệp là một trong những vướng mắc rất lớn và cũng là một xuất xứ chủ quản gây ách tắc hoạt động mua bán bất động sản bây chừ.

Theo đó, HoREA kiến nghị UBND lưu ý giải quyết vướng bận rộn về quy định công ty phải có "đất ở" thì mới được chỉ định chủ đầu tư công trình nhà ở thương mại, đối với các dự án có quỹ đất hỗn phù hợp, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, các con phố thuộc diện Nhà nước quản lý…

Câu chuyện "con gà quả trứng"

Dưới giác độ chuyên gia pháp lý, ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng ban pháp giễu cợt Phòng Thương mại Công nghiệp vietnam (VCCI) đánh giá, đầy đủ phần lớn dự án đầu cơ sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời điểm qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi câu chuyện "con gà, quả trứng" này.

Giải thích chi tiết, ông Tuấn cho hay, Luật Quy hoạch đô thị luật pháp "Nhà đầu tư công trình đầu tư xây đắp đơn vị lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu cơ". Luật Đầu cơ tại vấn đề 33 thì chỉ pháp luật về nhà đầu tư, hoặc tổ chức hoặc tư nhân, và trong nội dung quyết định chủ trương đầu cơ thì chỉ có "Chủ đầu tư chấp hành công trình".

"Thế nên khi thực thi ở Tp.HCM, Sở Quy hoạch kiến trúc nhất mực không kiếm được hồ sơ trình phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của "Chủ đầu tư" mà đòi hỏi phải là hồ sơ của "Nhà đầu tư". Mà theo thứ tự thì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500 không thể lập dự án đầu cơ và được công nhận là "Chủ đầu tư". Cứ thế là vòng quay!", ông Tuấn bình luận.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ HoREA, pháp luật "Nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng doanh nghiệp lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu tư", dẫn đến xung bỗng nhiên qui định, biểu hiện sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu cơ, Luật Đất đai và ngay cả trong các qui định của Luật Quy hoạch thành phố.

"Theo quy định quy định, định nghĩa "nhà đầu tư" có nội hàm rộng hơn và bao hàm định nghĩa "chủ đầu tư". Pháp luật "Nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư" của Luật Quy hoạch thành phố không thống nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu cơ. Hiệp hội cho rằng, cả "chủ đầu tư công trình" hoặc "chủ đầu tư chấp hành dự án" hoặc "người dùng đất" đều có quyền đơn vị lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu cơ", ông Châu nói.

Ông Châu cũng nghĩ rằng, Luật Quy hoạch thị trấn cũng xung bỗng nhiên với cả Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch thành phố, vì phải có "đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê ưng chuẩn" thì mới có hạ tầng để "lập dự án đầu tư xây dựng", mà "đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt y" và "công trình đầu cơ xây đắp" lại là cơ sở vật chất để được thừa nhận "chủ đầu tư" dự án và được cấp "giấy phép xây đắp".

"Do phương pháp hiểu máy móc đó mà hiện đông đảo đầy đủ công trình đầu cơ sau khi đã được UBND TP. HCM ban hành "Quyết định chủ trương đầu cơ" đều bị tắc vì tổ chức chuyên ngành không kiếm được hồ sơ trình ưng chuẩn quy hoạch cụ thể tỷ lệ 1/500 của "nhà đầu tư" mà đòi hỏi phải có hồ sơ của "chủ đầu tư". Bên cạnh đó, nếu không có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì không có cơ sở để lập công trình đầu cơ và công nhận chủ đầu tư", ông Châu cho biết thêm.


Xem nhiều hơn: mua nha