Khủng hoảng pháp lý mang tên bất động sản có thời hạn | MuaBanNhaDat

Trong 5 năm quay về đây, hoạt động mua bán BĐS vn đã đón nhận một làn sóng mới của BĐS có thời hạn, điển hình là loại hình officetel, condotel, biệt thự nghỉ ngơi, nhà phố thương mại... với tốc độ lớn mạnh cao. Các loại hình này thường có thời hạn sở hữu trong 50-70 năm.

Dĩ nhiên hàng lang pháp lý về quyền và thời gian chiếm hữu đối với các loại hình này vẫn còn đang còn rộng rãi điểm chưa rõ ràng, khiến cho người đầu cơ thắc mắc về quyền lợi của bản thân mình cũng như việc của cải của bản thân trong mai sau sẽ được xử lý như thế nào.

Người nào là người thực thụ sở hữu?

Nói về thái độ của khách đầu tư, ông Nguyễn Hữu Quang quẻ, Phó Giám đốc điều hành Công ty Bất động sản Netland, cho nhân thức tâm lý tầm thường của người Việt vẫn còn khá e sợ đối với các sản phẩm bất động sản có thời hạn. Một trong những lý do lớn nhất làm đối tượng mua hàng còn ngập ngừng là pháp lý chưa rõ ràng. Họ cân nhắc sau thời hạn đó, chủ chiếm hữu có được gia hạn thêm hay không, giả dụ có thì giấy má như thế nào, cần đóng phí thêm là bao nhiêu…

Phần lớn những điều này pháp luật đều chưa quy định, ông Quang quẻ nói. Hình như, chế độ sở hữu các loại hình này vẫn chưa được biểu lộ trong văn phiên bản qui định nào. Tấn sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cũng nhận định khi sắm các vật phẩm bất động sản có thời hạn như condotel hay officetel, người mua sẽ có một phù hợp đồng trao đổi, dĩ nhiên để đảm bảo lợi quyền của người sở hữu thì những hồ sơ đó là chưa đủ.

"Giả dụ condotel là sự ký hợp đồng giữa khách hàng và chủ công trình thì số đông những thứ người mua có được chỉ là một tờ giấy đạt yêu cầu cùng với các qui định trong văn phiên bản đó, chứ chẳng phải quyền sở hữu của nả trên đất như qui định quy định," ông Hiển giải thích. Đống ý với những điểm chưa rõ ràng về quyền sở hữu, ông Nai lưng Minh Hoàng - Phó tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam - cũng đánh giá: "Mặc dù vẫn nói thời hạn chiếm hữu là 50 năm nhưng không có luật quy định rõ họ sẽ được nhà nước cấp một cuốn sổ công nhận quyền sở hữu trong 50 năm hay là một thích hợp đồng với nhà đầu tư kéo dài 50 năm".

Ông Hoàng nghĩ là đây là một điểm rất quan trọng đối với người đầu tư bởi nếu sổ do nhà nước cấp, khách hàng sẽ được nhà nước bảo hộ quyền lợi của bản thân mình. Hình như đó, ông cho nhân thức đến nay vẫn chưa có một loại giấy tờ hay sổ gì để công nhận quyền chiếm hữu của người mua condotel, officetel đối với tài sản của chính mình.

Chủ đầu tư không còn cam kết lãi

Theo đánh giá của CBRE vn, một trong những lý do làm khách hàng mở màn nhiệt tình đến các loại hình BĐS sở hữu có thời hạn là do số lượng BĐS chiếm hữu dài lâu như thông thường cư, nhà đất không còn đáp ứng đủ yêu cầu của thị trường.

khung hoang phap ly mang ten bat dong san co thoi han

Ở Đà Nẵng, một vài chủ đầu tư đã không thực hiện được những chắc chắn này dẫn đến sự mất niềm tin vào thị trường. (Ảnh minh họa)

Đối với condotel và biệt thự nghỉ dưỡng, thời hạn sở hữu theo luật pháp hiện hành đang là 50 năm, có giá sơ cấp giao động từ 1.000-5.000 đô la/m với lợi nhuận đầu cơ 7-9%. Dường như đó, loại hình officetel ở Việt Nam có thời hạn sở hữu 43-50 năm, giá sơ cấp từ 1.100-2.600 USD/m2 với lãi đầu cơ 8-10%. Theo ông Quang đãng, người đầu cơ rất thân mật tới kỹ năng sinh lời và những chắc chắn của chủ đầu tư. Dĩ nhiên, ông Quang đãng đưa ra danh sách ở thị trường như Đà Nẵng và Nha Trang, vài nhà đầu tư đã không thực hiện được những cam kết này dẫn đến sự mất niềm tin vào hoạt động mua bán.

Nói về trạng thái này, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA vn, tin tức thêm: "Một vài dự án vẫn đang có cuộc đua về chắc chắn lãi vào thời gian cuối năm 2018 nhưng số lượng các chủ đầu tư cam đoan kết lãi đã giảm so với công đoạn 2016-2017". Ông Hoàng cho nhân thức một công trình condotel ở Bình Thuận đang đưa ra cho khách hàng 2 chọn "có cam đoan" và "không cam kết" với nhị mức giá sàn khác biệt.

Ngân hàng không dễ dàng đánh giá trị giá

Giải nghĩa về yếu tố này, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, cho nhân thức khi tìm các item này, người đầu tư đã tính toán theo một công thức nhất quyết với khoản lãi suất mà chủ đầu tư chắc chắn. Tuy nhiên, mức thuế vận dụng trong tương lai có thể thay đổi làm cho ảnh hưởng tới bài toán đầu tư. Trong khi, chưa có một khuông pháp luật rõ ràng về loại hình BĐS có thời hạn kiến nhà đầu tư không dám đưa ra cam đoan đầu cơ.

khung hoang phap ly mang ten bat dong san co thoi han

Chuỗi hệ thống khung pháp lý chưa định hình đang khiến ảnh hưởng đến người đầu cơ, khác lạ là về quyền thế chấp của nả. Ảnh: Hoàng Hà.

Theo Luật sư È cổ Tấn Tài, Giám đốc Công ty Luật City, hệ thống khung pháp lý chưa bình ổn đang làm cho tác động đến người đầu tư, khác biệt là về quyền thế chấp của nả. Hệ thống ngân hàng vẫn còn đang khá e ngại trong việc đánh giá trị giá của các loại hình bất động sản này.

Phân tích kỹ hơn, tiến sĩ Đinh Thế Hiển nghĩ là mỗi item đều có các trị giá của nó. Một khi nhà băng đã quyết định cho nhà đầu tư vay thì họ đã có sự đánh giá về giá trị tài sản. Dĩ nhiên, ví như không có sự nhập cuộc của ngân hàng thì trị giá sử dụng và ích lợi buôn bán của các vật phẩm này sẽ bị giảm. Theo ông Hiển, khi loại hình condotel và officetel chứng minh được các trị giá cộng thêm so với các căn hộ chiếm hữu vĩnh viễn thì nhà băng sẽ đánh giá và quyết định đi cùng với các chủ đầu tư.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem thêm: mua nha