Thương vụ 3.060 tỷ thâu tóm 92,2ha đất Long Thành: Thế kẹt của Đất Xanh

Thời gian triển khai công trình phi trường Long Thành sẽ là cốt lõi quyết định Đất Xanh "thắng đậm" trong vụ mua bán đầu tư tham gia dự án 92,2 ha tại Long Thành hay không.

Thế kẹt của Đất Xanh

Để đầu cơ vào công trình bất động sản tại Long Thành - tỉnh giấc Đồng Nai, Tổ chức Đất Xanh (mã DXG - HOSE) phải huy động thêm ít ra khoảng 2.500 tỷ đồng, qua đó áp lực nguồn vốn sẽ tăng mạnh giả dụ nhân tố của công trình Gem Riverside không được giải quyết hối hả; hay công trình sân bay Long Thành không sớm được khởi công như chiến lược.

Trung tuần bốn tuần 8/2019, Công ty Cổ phần Đầu tư Buôn bán Bất động sản Hà An, một thành viên của Công ty Đất Xanh đã vượt lên các nhà sản xuất bất động sản như Vinaconex (mã VCG), Đầu tư Tổng hợp Hà Nội (mã SHN) trúng giá khu đất 92,2ha tại xã Long Đức, quận Long Thành, Đồng Nai với giá đấu thành công 3.060 tỷ đồng, gấp 1,86 lần giá khởi điểm.

Đây là khu đất có vị trí gần Dự án Hoa Phượng đỏ hàng không quốc tế Long Thành (công trình phi trường Long Thành) và được đánh giá là khu đất "tiến thưởng" khi Dự án trường bay Long Thành được đầu tư, đưa tham gia hoạt động.

Lúc trước, UBND tỉnh Đồng Nai đưa ra yếu tố kiện chủ đầu tư tham gia đấu giá lô đất nói trên phải có giấy má chứng minh có vốn thuộc chiếm hữu của mình để thực hiện công trình, không thấp hơn 15% tổng mức đầu cơ của công trình (bao gồm tổng mức đầu cơ xây dựng dự án 4.197 tỷ đồng và Mức giá đấu giá 1.645,7 tỷ đồng), tương ứng hơn 876 tỷ đồng. Nhà đầu tư phải nộp kèm thông báo tài chính 2 năm gần nhất đã được kiểm toán hoặc xác thực của cơ quan thuế. Đối với doanh nghiệp mới xây dựng, ngân hàng xác thực số tiền đầu tư của các thành viên.

Hình như, UBND tỉnh giấc Đồng Nai cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải có chắc chắn tài trợ vốn mượn để thực hiện công trình trong khoảng các đơn vị nguồn vốn vay, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các doanh nghiệp, cá nhân khác.

Hà An - đơn vị trúng đấu giá lô đất 92,2 ha tại Long Thành cam đoan đã phục vụ đầy đủ các đòi hỏi của UBND thức giấc Đồng Nai. Tuy thế, với giá trúng gấp giá khởi điểm 1,86 lần đã khiến cho giá vốn bình quân đất thương phẩm của dự án (bao gồm đất nhà cửa giáo dục và nhà cửa dịch vụ đô thị) sau khi được Hà An đầu cơ lên đến 13,5 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 30% - 40% mức giá các dự án gần phi trường Long Thành có địa điểm đẹp không kém đang được rao bán.

Thắc mắc đặt ra rằng, vấn đề gì khiến Hà An và Cơ quan Đất Xanh quyết đưa ra tầm giá cao để có được lô đất nói trên?

Tại sao bằng lòng chi phí cao để có lô đất?

Ông Lương Trí Thìn, Chủ toạ Hội đồng Quản trị của Đất Xanh trong kỳ họp đại hội đồng cũ kĩ đông thường niên năm 2019 cho biết, năm nay là năm trước tiên trong công đoạn phát triển mới 2019 - 2023, Tổ chức Đất Xanh sẽ kiên cường theo đuổi chỉ tiêu phát triển nhanh vững bền, nâng cao hiệu quả mô phỏng khép kì dị, hoạt động mua bán lên cũng thắng, thị trường xuống cũng thắng. Đồng thời, DXG triển khai kế hoạch giải phóng nguồn lực cả hệ thống, tạo sức ép mới cho phát triển "thần tốc" trong công đoạn 2019 - 2023.

Rõ ràng, nhìn tham gia danh mục dự án đang dở dang do Đất Xanh đầu cơ cho thấy Gem Riverside là dự án trọng điểm đưa công ty này phát hành với tốc độ cao trong giai đoạn 2019 - 2023 vì trị giá đầu tư (Gem Riverside đang chiếm đoạt gần 40% trị giá danh mục đầu tư dở dang của Đất Xanh từ năm 2017 đến nay), địa điểm (khu Nam Rạch Chiếc) và chi phí thu hút.

Dĩ nhiên, sau mở màn nhanh gọn bao gồm xuống tiền gần 1.100 tỷ đồng để mua khu đất từ Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc (tổ chức nhà nước) cũng như "rầm rộ" lăng xê công trình, thông tin về lượng khách hàng đặt chỗ giữ chỗ trong 9 tháng đầu năm 2018, Gem Riverside không giảm thiểu khỏi cuộc khủng hoảng mang tên "kiểm tra pháp lý" tại Tp.HCM.

Chứng khoán Bạn dạng Việt - công ty thu xếp tạo ra 234 tỷ đồng trái khoán kỳ hạn 5 năm cho Đất Xanh trong quý 2/2019, đã dự đoán, công trình Gem Riverside sẽ được khởi công cuối năm nay qua đó, huy động nguồn lực từ khách hàng sẽ bị chậm lại, ước lượng phải từ quý 3/2020. Yếu tố này đồng nghĩa, một phần quan trọng của nguồn lực hiện có để giúp Đất Xanh phát triển "thần tốc" đang chạm chán trục trặc.

Dự án BĐS tại Long Thành diện tích 92,2 ha có thể sẽ là điểm thu hút phát triển của Đất Xanh trong thời gian chờ hoàn tất giấy tờ đầu tư tham gia dự án Gem Riverside, chờ hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và hài lòng đầu cơ công trình khác quy mô 6,7 ha tại Thủ Đức là Gem Premium.

Theo giới đầu tư bất động sản, khi dự án sân bay Long Thành được khởi công trong thời điểm Đất Xanh được yêu cầu phải đầu tư công trình BĐS tại Long Thành, cam đoan Đất Xanh sẽ có lợi nhuận lớn bất chấp giá tiền vốn đất thương phẩm bình quân khoảng 13,5 triệu tiền việt/m2. Như vậy, thời điểm khai triển dự án trường bay Long Thành sẽ là cốt lõi giúp Đất Xanh "thắng đậm" trong vụ mua bán đầu cơ vào công trình 92,2 ha tại Long Thành hay không.

Đương nhiên để có thể mạnh tay đặt mức giá cao hơn Mức giá 1,86 lần và bỏ xa các đối thủ trong phiên đấu giá trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát chặt nguồn hỗ trợ vào bất động sản, Đất Xanh hẳn đã phải có những dữ liệu cam đoan về tiến độ thi hành dự án trường bay Long Thành.

Ước tính, trước mắt Đất Xanh cần vận động 2.500 tỷ đồng để trả tiền tiền đất trúng giá cho UBND tỉnh Đồng Nai, trong tương lai gần, công ti này cần huy động thêm khoảng 3.000 tỷ đồng để đầu cơ vào dự án BĐS Long Thành như đã đòi hỏi (Đất Xanh có thể đầu tư cuốn chiếu và phân bổ tài chính đầu cơ).

Nếu như yếu tố của công trình Gem Riverside không được giải quyết hối hả, hay dự án phi trường Long Thành không sớm được khởi công - dự án bất động sản quanh co sân bay Long Thành của Đất Xanh không sớm mang về doanh thu, thì sức ép vốn đầu tư và chi phí vốn của Đất Xanh sẽ tăng mạnh trong mai sau.

Tại ngày 30/6/2019, nợ phải trả của Đất Xanh gần 8.659 tỷ đồng, trong đó mượn nợ ngắn và dài hạn 3.046 tỷ đồng; vốn chủ sở hữu 7.290 tỷ đồng.


Xem thêm: bat dong san