Tính thuế nhà đất: Làm thế nào để bịt kẽ hở? | MuaBanNhaDat

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế thu nhập tư nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn phổ thông so với mức do chủ công trình tung ra. Vì thế, tập đoàn này vừa có văn bản yêu cầu cơ quan thuế các tỉnh giấc, thành phố tăng mạnh công việc quản lý đối với thương lượng BĐS, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ sinh ra trong tương lai.

Cán bộ thuế loay hoay

Thực tế, người bán căn hộ (sở hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/trị giá kê khai. Dĩ nhiên, để tránh số tiền nộp thuế, người bán và người mua thường ký hợp đồng kê khai giá mua bán thấp hơn số đông so với hoạt động mua bán. Cứ thế, trong phổ thông năm qua, cơ quan thuế thường căn cứ vào giá bán mà khách hàng - người bán kê khai để làm hạ tầng tính thuế TNCN.

Thế nhưng, điều 37 Luật Điều hành thuế số 78/2006/QH11 chuẩn y cơ thuế quan ấn định từng yếu tố can hệ đến việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể xem thêm giá thành nhà đất do nhà nước lên tiếng; hoặc giá sắm, giá niêm yết của các doanh nghiệp BĐS tại địa phương để xác định giá hoạt động mua bán khiến căn cứ ấn định giá bán, giá tìm và số thuế phải nộp.

Tuy thế, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM cho rằng luật pháp trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với bất động sản chuyển nhượng. Bởi bấy lâu, cán bộ thuế chưa cần cù kiểm tra, khám phá giá hoạt động mua bán và phần nhiều chỉ căn cứ tham gia tầm giá tối thiểu do UBND các tỉnh giấc, đô thị thông báo để áp tính thuế. Theo đó, nếu như bên bán và bên mua kê khai giá trị giao dịch quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy giá bán do nhà nước báo cáo để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho nhân thức thêm một vài năm cách đây không lâu, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá thị trường khoảng 5 tỷ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và người mua kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỷ đồng, tính ra ngành nghề thuế thất thu 50 - 60 triệu tiền việt/căn hộ. Thế nhưng, do tầm giá này cao hơn giá nhà nước báo cáo nên cán bộ thuế bằng lòng làm cho cơ sở vật chất tính thuế, "vô tình" giúp cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với hoạt động mua bán, theo tôi, lĩnh vực thuế có thể phối hợp với các doanh nghiệp, tư nhân can dự để xác định trị giá thương lượng thực tế của căn hộ B có thời gian đàm phán gần nhất với căn hộ A; song song căn hộ B cũng có diện tích, địa điểm… tương tự căn hộ A; hoặc căn cứ tham gia mức giá mà chủ dự án đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

tinh thue nha dat lam the nao de bit ke ho

Pháp luật hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế thu nhập cá nhân đối với BĐS chuyển nhượng.

Tuy qui định qui định người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tế, phổ biến trường hợp bên tậu đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Từ đó, họ ký hợp đồng kê khai trị giá mua bán rất thấp. Đương nhiên, do tầm giá này không được cơ thuế quan chấp thuận nên có trường phù hợp người nộp thuế phải kê khai lại với giá thành hợp lý.

Chi tiết, 04 tuần 6-2019, Chi cục Thuế thị xã Long Biên, TP Thủ đô đã ách lại giấy má thuế của một cá nhân khi người này tìm xong xuôi một căn hộ phổ biến cư. Với trường hợp này, khách hàng và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, song song bên sắm nhận trách nhiệm nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Như vậy, với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng 1,3 tỷ đồng, người mua căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu tiền việt.

Tiềm tàng rủi ro cho người bán

Từ năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định 2 hình thức tính thuế TNCN đối với người bán bất động sản. Theo đó, doanh thu tính thuế được tính bằng giá bán BĐS trừ đi giá tậu cộng với các chi phí hợp lý can hệ, thuế suất 25%; còn trường thích hợp người bán không xác định được giá sắm và chứng minh các chi tiêu can hệ thì ứng dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Dĩ nhiên, do đa số người địa phương kê khai lỗ khi bán BĐS, đồng cơ hội thuế quan cũng không xác định được trị giá thực tại mà người địa phương đã mua bán nên một số năm vừa mới đây, quy định pháp luật chỉ vận dụng một cách tính thuế TNCN chuyển nhượng BĐS với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu từ cư dân kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng mức thuế TNCN 2% như bây giờ là chấp chiếm được. Điều còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, tạo động lực người dân kê khai trị giá mua bán nhà ở sát với giá hoạt động mua bán nhằm đảm bảo vô tư về thuế, cùng lúc né tránh các không may có thể nảy sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá hoạt động mua bán 3 tỷ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá niêm yết 1 tỷ đồng. Khi đó, khách hàng có thể "lật kèo" thanh toán 1 tỷ đồng làm người bán lãnh đủ. Còn trường hợp người dùng ưng ý kê khai giá thấp và ví như trong thời điểm đến, nhà nước thay đổi cách thức tính thuế theo hướng lấy giá sàn trừ cho giá tìm thì khi đó, người dùng muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ phát sinh thu nhập rất lớn, đề nghị nộp số tiền thuế không nhỏ" - ông Châu cảnh báo.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc (Công ty Luật LPVN) cho nhân thức tại phù hợp đồng công chứng mua bán BĐS, bên bán luôn đề xuất kê khai giá trị đàm phán thấp hơn trị giá thanh toán thực tiễn. Như thế, khi có xảy ra tranh chấp, bên tậu chẳng thể chứng minh được số tiền thực tại đã giao cho bên bán. Mặt khác, sau này người đã sắm nhà ở với giá kê khai không thật cũng biến thành người bán cho người dùng tiếp theo. Chẳng may, người mua kế tiếp lại yêu cầu thương lượng đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem thêm: dat xanh