Tính thuế nhà đất: Làm thế nào để bịt kẽ hở? | MuaBanNhaDat

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế doanh thu cá nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn nhiều so với mức do chủ dự án bán ra. Vì vậy, công ty này vừa có văn phiên bản yêu cầu cơ quan thuế các thức giấc, đô thị tăng nhanh công tác điều hành đối với đàm phán BĐS, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ hình thành trong mai sau.

Cán bộ thuế loay hoay

Thực tiễn, người bán căn hộ (chiếm hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/trị giá kê khai. Đương nhiên, để tránh số tiền nộp thuế, người bán và người dùng thường ký hợp đồng kê khai giá trao đổi thấp hơn rất nhiều so với hoạt động mua bán. Cứ thế, trong phổ biến năm qua, cơ thuế quan thường căn cứ vào giá bán mà khách hàng - người bán kê khai để làm cho hạ tầng tính thuế TNCN.

Thế nhưng, yếu tố 37 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 cho phép cơ thuế quan ấn định từng nhân tố can hệ tới việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể tìm hiểu giá thành nhà ở do nhà nước công bố; hoặc giá tậu, giá niêm yết của các tổ chức bất động sản tại địa phương để xác định giá hoạt động mua bán làm cho căn cứ ấn định giá niêm yết, giá tậu và số thuế phải nộp.

Tuy thế, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM nghĩ là qui định trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với BĐS chuyển nhượng. Bởi lâu nay, cán bộ thuế chưa chuyên cần kiểm tra, tìm hiểu giá hoạt động mua bán và đầy đủ chỉ căn cứ vào giá thành tối thiểu do UBND các tỉnh, đô thị công bố để áp tính thuế. Theo đó, nếu như bên bán và bên tậu kê khai trị giá đàm phán quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy giá bán do nhà nước báo cáo để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho nhân thức thêm một số năm vừa qua, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá thị trường khoảng 5 tỷ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và khách hàng kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỷ đồng, tính ra ngành thuế thất thu 50 - 60 triệu đồng/căn hộ. Thế nhưng, do giá bán này cao hơn giá nhà nước thông báo nên cán bộ thuế chấp nhận khiến cho hạ tầng tính thuế, "vô tình" tạo điều kiện cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với hoạt động mua bán, theo tôi, ngành thuế có thể phối thích hợp với các công ty, tư nhân liên quan để xác định giá trị đàm phán thực tiễn của căn hộ B có thời gian giao dịch gần nhất với căn hộ A; đồng thời căn hộ B cũng có quy mô, địa điểm… gần giống căn hộ A; hoặc căn cứ tham gia chi phí mà chủ công trình đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

tinh thue nha dat lam the nao de bit ke ho

Luật pháp hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế doanh thu tư nhân đối với BĐS chuyển nhượng.

Tuy qui định luật pháp người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tiễn, nhiều trường thích hợp bên tậu đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Từ đó, họ thỏa thuận kê khai giá trị trao đổi rất thấp. Tất nhiên, do giá tiền này không được cơ thuế quan chấp thuận nên có trường hợp người nộp thuế phải kê khai lại với mức giá có lí.

Chi tiết, 04 tuần 6-2019, Chi cục Thuế quận Long Biên, TP Thủ đô đã ách lại thủ tục thuế của một cá nhân khi người này tìm xong xuôi một căn hộ bình thường cư. Với trường thích hợp này, người mua và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, đồng thời bên tìm nhận bổn phận nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Như vậy, với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng 1,3 tỷ đồng, khách hàng căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu đồng.

Tiềm ẩn không may cho người bán

Từ năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP luật pháp 2 chế độ tính thuế TNCN đối với người bán BĐS. Theo đó, doanh thu tính thuế được tính bằng giá niêm yết BĐS trừ đi giá tìm cộng với các chi phí có lí can hệ, thuế suất 25%; còn trường thích hợp người bán không xác định được giá sắm và chứng minh các chi tiêu can hệ thì ứng dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Dĩ nhiên, do phần nhiều người địa phương kê khai lỗ khi bán bất động sản, đồng thời cơ thuế quan cũng không xác định được giá trị thực tiễn mà người dân đã mua bán nên một số năm cách đây không lâu, pháp luật pháp luật chỉ áp dụng một phương pháp tính thuế TNCN chuyển nhượng BĐS với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu trong khoảng người địa phương kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nghĩ rằng mức thuế TNCN 2% như hiện nay là chấp nhận được. Nhân tố còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, tạo động lực người địa phương kê khai giá trị trao đổi nhà ở sát với giá thị trường nhằm bảo đảm công bình về thuế, đồng thời lánh né các rủi ro có thể nảy sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá hoạt động mua bán 3 tỷ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá bán 1 tỷ đồng. Khi đó, người dùng có thể "lật kèo" trả tiền 1 tỷ đồng khiến cho người bán lãnh đủ. Còn trường phù hợp người mua ưng ý kê khai giá thấp và giả dụ trong thời gian đến, nhà nước thay đổi cách thức tính thuế theo hướng lấy giá sàn trừ cho giá sắm thì khi đó, khách hàng muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ phát sinh doanh thu rất lớn, đề nghị nộp số tiền thuế không gầy" - ông Châu cảnh báo.

Trạng sư Nguyễn Văn Lộc (Công ty Luật LPVN) cho nhân thức tại phù hợp đồng công chứng trao đổi bất động sản, bên bán luôn buộc phải kê khai giá trị đàm phán thấp hơn giá trị trả tiền thực tế. Như thế, khi có xảy ra mâu thuẫn, bên sắm không thể chứng minh được số tiền thực tại đã ủy quyền bên bán. Mặt khác, sau này người đã tìm nhà đất với giá kê khai không thật cũng trở thành người bán cho người dùng tiếp theo. Chẳng may, khách hàng kế tiếp lại yêu cầu đàm phán đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Đọc thêm: dịch vụ nhà đất