Bỏ túi bí quyết tránh bẫy công trình ma kiểu Alibaba | MuaBanNhaDat

Thời điểm qua, vụ việc công ti Alibaba vẽ hàng loạt công trình “ma” để choán đoạt hàng ngàn tỷ đồng từ đối tượng mua hàng lại một lần nữa dấy lên hồi chuông cảnh tỉnh giấc các chủ đầu tư bất động sản. Trong khoảng sự việc trên, Luật sư Nai lưng Đức Phượng, Đoàn trạng sư TP.HCM đã san sớt những chế độ nhận mặt những lô đất nền của tư nhân và công trình hoàn chỉnh pháp lý của nhà đầu tư (Tổ chức kinh doanh) để giúp đối tượng mua hàng giảm thiểu mất tiền oan.

Khác lạ để ý khi sắm đất nền lẻ

Theo Trạng sư È Đức Phượng, với những dự án đất nền lẻ của tư nhân, hộ gia đình thì khách hàng cần phải tìm hiểu kỹ càng về giấy tờ giấy má cấp sổ. Đất này là loại đất do tư nhân lập giấy tờ để được tách thửa và chuyển mục đích sang đất ở theo quyết định của từng địa phương.

Đối với chế độ mua bán này, khách hàng cần xem xét những trở ngại sau:

Thứ nhất, đất nền tư nhân tự phân lô mà không thi hành theo hồ sơ luật pháp; hoặc, chủ đất rao bán đất nhưng mới chỉ có phiên bản vẽ, chưa có quyết định chính thức của công ty nhà nước về nộp tiền dùng đất, chưa chấm dứt cơ sở nên chưa cập nhật trên giấy đủ điều kiện. Khách hàng đất thường qua giấy tay với phổ thông tên gọi không giống nhau (đặt chỗ, giữ chỗ, cam kết, hứa hẹn, thỏa thuận chuyển nhượng,…), trong giai đoạn này hoàn toàn chưa cập nhật các thửa lô đất nền có trên giấy chứng nhận nên không thể thương lượng qua công chứng, cho nên sẽ chạm mặt nhiều không may.

Thứ nhì, phổ biến thửa đất tuy có quyết định tách thửa của công ty nhà nước nhưng lại chưa xong xuôi nghiệm thu đã được chủ đất chào bán. Rủi ro nằm ở việc người mua bán đứt gánh giữa trục đường không đủ tiền nộp tiền sử dụng đất, đất đang bị thế chấp tại ngân hàng, chủ đất che chắn quy hoạch, đất cơ sở vật chất xây dựng không đúng, lấn sang thửa đất bên cạnh hoặc lệch khỏi thửa đất được cấp phép tách thửa,... Khi rà soát, do vướng các yếu tố này tập đoàn quản lý sẽ không thể xét chuẩn y cập nhật các thửa lên sổ hoặc cấp sổ cho từng lô đất này.

Khi tậu đất, người dùng phải chấp hành đúng thương lượng với chủ đất và phải phê chuẩn doanh nghiệp công chứng, hay nói bí quyết khác là phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất, tuyệt đối không đàm phán qua các văn bạn dạng chuyển nhượng phù hợp đồng giữa các bên (giấy tay) hoặc vi bằng của thừa phát lại. Dù mua đất đã có giấy chứng nhận, khi xây dựng, người dùng cũng phải thuê chuyên viên đo vẽ, xác định mốc kĩ càng. Nếu xây đắp sai, chủ đất thửa bên cạnh sẽ đòi phá toá, nảy sinh kiện cáo rất tinh vi.

bo tui cach tranh bay du an ma kieu alibaba

Nếu tù mù pháp lý khách hàng sẽ rất dễ rơi tham gia "ma trận" của các loại bẫy công trình

Nhận mặt đất nền dự án nhà đất, khu thị trấn

Cũng theo Luật sư Trần Đức Phượng, tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14-01-2013 về điều hành đầu tư sản xuất thị trấn, tùy theo ý định phát triển thị trấn, kĩ năng huy động các nguồn lực, bắt buộc của nhà đầu tư, UBND cấp tỉnh giấc qui định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây đắp cơ sở cho người địa phương (hộ gia đình, tư nhân) tự xây đắp nhà đất. Vì thế, nhà đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã kết thúc đầu cơ xây đắp kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ vốn đầu tư về đất đai.

Theo Trạng sư Phượng, rủi ro khi tậu đất dự án thường nằm ở 2 nhân tố chính:

Thứ nhất là pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh, chủ đầu tư chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, chưa hoàn thành hệ thống cơ sở vật chất, xử lý nước thải, hoặc đất đang bị thế chấp tại ngân hàng… Trong trường thích hợp này, việc cấp sổ cho đối tượng mua hàng sẽ bị kéo dài, vì vậy, đối tượng mua hàng phải chấp hành hợp đồng trao đổi qua công ty công chứng để để ý kỹ pháp lý của công trình.

Thứ nhị, chủ đầu tư bán đất nền cho khách hàng dưới dạng thích hợp đồng đầu tư, thích hợp đồng thích hợp tác, dù trên giấy tờ đàm phán giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua bán đất nền. Theo đó, khách hàng sẽ thanh toán tiền sắm đất nền dưới dạng vốn góp, cùng lúc, khách hàng cũng chịu bổn phận xây dựng căn nhà theo thiết kế có sẵn của chủ đầu tư. Tuy nhiên, bên bán dễ dãi “lừa” bên mua khi dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý, hoặc dùng tiền tài bên sắm vào mục đích khác thay vì đầu cơ tham gia dự án như chắc chắn.

Khách hàng cần khiến cho gì để hạn chế bận bịu "bẫy"?

Trong khoảng những mánh khóe trên, luật sư khuyến cáo đối tượng mua hàng cần tỉnh giấc táo khi đi mua bán bất động sản. Nếu là ký hợp đồng gì (gồm cả thích hợp đồng đặt chỗ, thỏa thuận giữ chỗ...) cần phải biết chủ tài sản là bạn nào và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường hợp ký với tư nhân ủy quyền cho cá nhân theo văn phiên bản giao cho tại công chứng. Đối với văn bản khách hàng ký với công ty môi giới thì cần chú ý văn bạn dạng giữa chủ đầu tư và công ty môi giới để xem xét về khuôn khổ tổ chức kinh doanh môi giới ký kết với đối tượng mua hàng và thu tiền tài khách hàng.

Với những giao dịch với công ti môi giới không do nhà đầu tư ủy quyền (thường là công ty F2, F3 do tổ chức kinh doanh F1 tự mở mang) thì không có giá trị pháp lý, không ràng buộc công ti môi giới F1, và chủ đầu tư. Do đó, việc thu tiền khách hàng gặp rủi ro. Trong hoạt động môi giới, thường các công ty F2, F3 sợ mất khách nên sẽ ký thương lượng với đối tượng mua hàng, thu tiền của khách hàng nhằm mục đích giữ chân khách hàng không chuyển qua sàn khác (đúng ra họ phải dẫn khách về sàn F1).

Bởi thế, đối tượng mua hàng cần rà soát lại tư cách chủ thể, nếu lỡ ký với F2, F3 thì có quyền gửi đơn đến các tổ chức nhà nước (Sở Xây đắp) để thanh rà soát và buộc tổ chức kinh doanh F2, F3 phải hủy hợp đồng và trả lại tiền. Mặt khác, khách hàng cũng có quyền khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố phù hợp đồng vô hiệu do không đúng chủ thể, nội dung thương lượng vi phạm pháp luật.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Tham khảo thêm: dịch vụ nhà đất