Ba phương án gỡ khó cho dự án vướng đất công - VnExpress Kinh Doanh

TP HCM Quỹ đất do Nhà nước quản lý nằm tản mạn tại dự án do đơn vị đầu tư nên được dồn thửa, định giá hoạt động mua bán hoặc đấu giá, theo HoREA.

Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa buộc phải 3 cách thức xử lý phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà ở có quỹ đất hỗn phù hợp, thuộc thẩm quyền của UBND TP HCM.

Bắt buộc này nhằm túa gỡ cho hàng loạt công trình đã có quyết định chủ trương đầu cơ, nhưng bị kiểm tra cội nguồn đất do Nhà nước điều hành, chưa được phê phê chuẩn quy hoạch cụ thể. Vướng đất công, phổ thông dự án chưa thi hành các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo, bị ách tắc, đứng hình trong một thời điểm dài, doanh nghiệp lâm tham gia tình thế vô cùng gian nan. HoREA bắt buộc gói biện pháp này trong bối cảnh đà giảm tốc của thị trường bất động sản TP HCM đang mạnh dần với phổ biến công trình đình trệ, nguồn cung khan hi hữu, thanh khoản kém.

Cách thức 1: Đất công bé dại lẻ giao cho đơn vị với giá hoạt động mua bán

Hiệp hội đề xuất UBND thành phố chuẩn y giao phần đất rạch, bờ đất, các con phố do Nhà nước điều hành có hình dáng bất định hình (chẳng thể xác định mục tiêu quy hoạch thành một công trình độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để chấp hành dự án, mà chẳng hề đấu giá theo quy định.

Trị giá phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể phù hợp giá hoạt động mua bán theo pháp luật của quy định đất đai, khi tính tiền dùng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Cách thức 2: Dồn điền đổi thửa để Nhà nước đấu giá

Đây là bí quyết chuyển đổi quyền dùng đất rạch, bờ đất, tuyến phố thuộc Nhà nước điều hành theo chế độ chuyển đổi quyền dùng đất và dồn điền đổi thửa được pháp luật tại Vấn đề 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43 của Chính phủ.

Thi hành cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước điều hành nằm tản mát trong khu vực đất dự kiến đầu cơ, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở nhãi ranh khu vực đất, để Nhà nước dùng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập công trình nhà đất thương mại trên phần đất còn lại. Nếu như doanh nghiệp đấu giá thì tổ chức đã có quỹ đất liền kề sẽ nhập cuộc và bằng lòng cả tầm giá cao nhất để sau đó phù hợp thửa vào công trình.

Phương thức 3: Quỹ đất công lớn nên đấu giá hoặc đấu thầu

Trong trường phù hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, trục đường nằm trong công trình nhà đất, do Nhà nước điều hành, có hình dáng xác định, diện tích lớn, có thân xác định mục tiêu quy hoạch xây dựng để sinh ra công trình độc lập, xác định được giá khởi điểm nên chấp hành đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để chọn chủ đầu tư.

Theo quan niệm của HoREA, cả cách thức 1 và 2 đều có thể thực hiện ngay vì có căn cứ qui định. Phương thức 2 bổ ích cho Nhà nước, vừa chấp hành đổi ngang đất thô, vừa tích trữ được quỹ đất (mới) tập trung, có trị giá cao hơn, so với phổ quát thửa đất nhỏ bé, biến động hình, nằm rải rác trước đó. Công ty có bị thiệt hại vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, con đường để phát hành dự án như lúc trước. Nhưng họ cũng được hưởng vì trật tự giấy tờ phê duyệt y dự án sẽ dễ dàng và tốc độ hơn.

Dường như đó, để thực hiện phương thức 2, UBND TP HCM cần luật pháp quy mô tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước điều hành cộng gộp lại, có thể trong khoảng 1.000 m2 trở lên. Nếu dưới diện tích này, giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo lý lẽ xác định giá đất cụ thể.

Riêng đối với công trình nhà phổ biến cư cao tầng, tùy theo từng công trình, giả dụ phần đất thuộc Nhà nước điều hành có quy mô đủ để xây đắp trong khoảng một block nhà tầm thường cư trở lên, giao phần đất này cho Nhà nước dùng xây đắp nhà tầm thường cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu nhập nhằm phát triển nhà đất phường hội. Ví như phần quy mô đất này không đủ để xây đắp một block nhà chung cư thì đề nghị ứng dụng phương thức 1 để đảm bảo quy hoạch sản xuất đô thị.

Vũ Lê


Tham khảo thêm: dịch vụ nhà đất