Ba phương án gỡ không dễ dàng cho công trình vướng đất công - VnExpress Kinh Doanh

TP HCM Quỹ đất do Nhà nước quản lý nằm tản mát tại công trình do tổ chức đầu cơ nên được dồn thửa, định giá thị trường hoặc đấu giá, theo HoREA.

Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa buộc phải 3 phương thức xử lý phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà đất có quỹ đất hỗn hợp, thuộc thẩm quyền của UBND TP HCM.

Đề xuất này nhằm tháo dỡ gỡ cho hàng loạt công trình đã có quyết định chủ trương đầu cơ, nhưng bị kiểm tra nguyên do đất do Nhà nước quản lý, chưa được phê phê duyệt quy hoạch chi tiết. Vướng đất công, phổ thông công trình chưa thực hiện các giấy tờ đầu cơ xây đắp tiếp theo, bị ách tắc, đứng hình trong một thời điểm dài, đơn vị lâm vào tình thế cực kỳ gian khổ. HoREA yêu cầu gói giải pháp này trong bối cảnh đà giảm tốc của hoạt động mua bán BĐS TP HCM đang mạnh dần với rộng rãi dự án đình trệ, nguồn cung khan hãn hữu, thanh khoản kém.

Cách thức 1: Đất công ốm lẻ giao cho tổ chức với giá hoạt động mua bán

Hiệp hội yêu cầu UBND thị trấn cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, trục đường do Nhà nước điều hành có hình dạng bất định hình (không thể xác định mục tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài tản mác trong công trình nhà ở, cho chủ đầu tư để thi hành dự án, mà không hề đấu giá theo quy định.

Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể phù hợp giá hoạt động mua bán theo luật pháp của pháp luật đất đai, khi tính tiền dùng đất công trình để nộp ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Thị trường BĐS TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Phương án 2: Dồn điền đổi thửa để Nhà nước đấu giá

Đây là cách thức biến đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, trục đường thuộc Nhà nước điều hành theo chế độ biến đổi quyền dùng đất và dồn điền đổi thửa được luật pháp tại Điều 167 Luật Đất đai và Nhân tố 78 Nghị định 43 của Chính phủ.

Thi hành cách thức đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm tản mát trong khu vực đất dự kiến đầu cơ, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở oắt con khu vực đất, để Nhà nước dùng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", công ty sẽ chỉ lập công trình nhà đất thương nghiệp trên phần đất còn lại. Giả dụ đơn vị đấu giá thì doanh nghiệp đã có quỹ lục địa kề sẽ nhập cuộc và ưng ý cả giá bán cao nhất để sau đó hợp thửa tham gia dự án.

Cách thức 3: Quỹ đất công lớn nên đấu giá hoặc đấu thầu

Trong trường hợp quy mô các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, quy mô lớn, có thân xác định chỉ tiêu quy hoạch xây đắp để sinh ra dự án độc lập, xác định được Mức giá nên thi hành đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư.

Theo quan niệm của HoREA, cả phương án 1 và 2 đều có thể thi hành ngay vì có căn cứ qui định. Phương thức 2 hữu ích cho Nhà nước, vừa chấp hành đổi ngang đất thô, vừa tích trữ được quỹ đất (mới) dồn vào một chỗ, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất bé bỏng, bất định hình, nằm tản mác trước đó. Công ty có bị thiệt thòi vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đó. Nhưng họ cũng thừa hưởng vì thứ tự giấy má phê ưng chuẩn dự án sẽ dễ dàng và nhanh hơn.

Hình như đó, để thi hành phương án 2, UBND TP HCM cần quy định quy mô tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể trong khoảng 1.000 m2 trở lên. Nếu như dưới quy mô này, giao đất cho nhà đầu tư chấp hành dự án và nộp ngân sách nhà nước theo qui định xác định giá đất chi tiết.

Riêng đối với công trình nhà bình thường cư cao tầng, tùy theo từng dự án, giả dụ phần đất thuộc Nhà nước quản lý có diện tích đủ để xây đắp trong khoảng một block nhà chung cư trở lên, giao phần đất này cho Nhà nước dùng xây đắp nhà phổ biến cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu nhập nhằm phát triển nhà ở thị trấn hội. Giả dụ phần diện tích đất này không đủ để xây đắp một block nhà thông thường cư thì buộc phải áp dụng phương thức 1 để đảm bảo quy hoạch sản xuất thành phố.

Vũ Lê


Xem tại: gia dat saigon