Ba phương thức gỡ khó khăn cho công trình vướng đất công - VnExpress Kinh Doanh

TP HCM Quỹ đất do Nhà nước quản lý nằm tản mác tại công trình do tổ chức đầu cơ nên được dồn thửa, định giá hoạt động mua bán hoặc đấu giá, theo HoREA.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa đề nghị 3 phương án xử lý phần đất thuộc Nhà nước điều hành trong dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, thuộc thẩm quyền của UBND TP HCM.

Yêu cầu này nhằm tháo gỡ cho hàng loạt dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng bị kiểm tra nguyên do đất do Nhà nước điều hành, chưa được phê phê chuẩn quy hoạch chi tiết. Vướng đất công, nhiều dự án chưa thực hiện các giấy má đầu tư xây đắp tiếp theo, bị ách tắc, đứng hình trong một thời gian dài, tổ chức lâm vào tình thế vô cùng gian khổ. HoREA yêu cầu gói giải pháp này trong bối cảnh đà giảm tốc của thị trường BĐS TP HCM đang mạnh dần với rộng rãi công trình đình trệ, nguồn cung khan hi hữu, thanh khoản kém.

Cách thức 1: Đất công nhỏ xíu lẻ giao cho công ty với giá hoạt động mua bán

Hiệp hội buộc phải UBND thành phố cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, các con phố do Nhà nước điều hành có hình dạng cô động hình (chẳng thể xác định mục tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài tản mác trong công trình nhà ở, cho chủ đầu tư để chấp hành dự án, mà không hề đấu giá theo luật pháp.

Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể thích hợp giá hoạt động mua bán theo qui định của quy định đất đai, khi tính tiền sử dụng đất công trình để nộp ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Thị trường BĐS TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Phương thức 2: Dồn điền đổi thửa để Nhà nước đấu giá

Đây là cách chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, các con phố thuộc Nhà nước điều hành theo chế độ biến đổi quyền dùng đất và dồn điền đổi thửa được quy định tại Yếu tố 167 Luật Đất đai và Nhân tố 78 Nghị định 43 của Chính phủ.

Thực hiện chế độ đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước điều hành nằm tản mạn trong khu vực đất dự kiến đầu cơ, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở nhãi con khu vực đất, để Nhà nước dùng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", đơn vị sẽ chỉ lập công trình nhà đất thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp đã có quỹ lục địa kề sẽ tham gia và chấp thuận cả giá thành cao nhất để sau đó thích hợp thửa vào dự án.

Cách thức 3: Quỹ đất công lớn nên đấu giá hoặc đấu thầu

Trong trường hợp quy mô các phần đất rạch, bờ đất, tuyến phố nằm trong công trình nhà đất, do Nhà nước điều hành, có hình dáng xác định, quy mô lớn, có thể xác định tiêu chí quy hoạch xây đắp để hình thành công trình độc lập, xác định được Mức giá nên chấp hành đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư.

Theo ý kiến của HoREA, cả phương án 1 và 2 đều có thể thực hiện ngay vì có căn cứ luật pháp. Cách thức 2 hữu ích cho Nhà nước, vừa thực hiện đổi ngang đất thô, vừa tàng trữ được quỹ đất (mới) dồn vào một chỗ, có giá trị cao hơn, so với phổ biến thửa đất nhỏ, biến động hình, nằm tản mác trước đó. Tổ chức có bị thiệt hại vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát hành dự án như trước đây. Nhưng họ cũng được lợi vì thứ tự giấy tờ phê duyệt y công trình sẽ tiện lợi và nhanh hơn.

Ngoài ra đó, để thực hiện cách thức 2, UBND TP HCM cần pháp luật quy mô tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Giả dụ dưới quy mô này, giao đất cho nhà đầu tư chấp hành dự án và nộp ngân sách nhà nước theo vẻ ngoài xác định giá đất cụ thể.

Riêng đối với dự án nhà bình thường cư cao tầng, tùy theo từng dự án, nếu phần đất thuộc Nhà nước quản lý có diện tích đủ để xây đắp trong khoảng một block nhà phổ biến cư trở lên, giao phần đất này cho Nhà nước sử dụng xây dựng nhà bình thường cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu nhập nhằm tạo ra nhà ở thị trấn hội. Giả dụ phần quy mô đất này không đủ để xây dựng một block nhà phổ biến cư thì yêu cầu áp dụng phương thức 1 để đảm bảo quy hoạch sản xuất thị trấn.

Vũ Lê


Xem thêm: bds