Bảng giá đất nhiều tỉnh giấc đẩy mạnh, giá nhà đất được dự báo có thể tăng theo

"Cùng với những vướng bận bịu về pháp lý, giá đất trong bảng giá đất tăng lên sẽ khiến cho tăng giá sàn nhà ở. Trong khoảng đó khiến cho giảm quy mô tổng cầu có tài năng trả tiền do một bộ phận đối tượng mua hàng không còn đủ kỹ năng vốn đầu tư để tậu nhà. Bởi vậy, có thể dẫn tới sụt giảm lượng giao dịch trên thị trường bất động sản...", nhiều chuyên gia phản hồi.

Dự kiến, bảng giá đất ứng dụng cho năm 2020 - 2024 tại Thủ đô sẽ tăng bình quân 15 - 30%; tại Bình Dương tăng 45 - 95%; giá đất tại một số địa bàn tỉnh giấc Quảng Ninh tăng lên đến 5 lần so với bảng giá cũ….

Hoạt động mua bán vẫn thiếu vắng nguồn cung mới

Bảng giá các loại đất (do UBND cấp tỉnh giấc xây đắp định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ) được xác định làm căn cứ tính tiền dùng đất; tính thuế dùng đất; tính phí và lệ phí trong điều hành, sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong ngành nghề đất đai; tính tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt thòi trong điều hành và dùng đất đai; tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất...

Thành ra, khi giá đất tăng, chi tiêu đầu vào của sản phẩm bất động sản đương nhiên sẽ tăng theo.

"Việc tăng giá đất trong bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến các công ty, các nhà máy, khu kĩ nghệ đang thuê đất của Nhà nước. Bởi giá đất tăng thì giá thuê đất cũng tăng, dẫn đến chi phí sản xuất bị đội lên. Khi giá đất tăng 5-10%, công ty có thể chấp thu được nhưng tăng 30 - 40% là bỗng nhiên biến, tác động không bé tới hoạt động sản xuất, buôn bán của họ", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ toạ GP Invest nhìn nhận.

Cũng theo ông Hiệp, với các công trình bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10-14% giá tiền. Khi giá đất tăng gấp rưỡi, con số này sẽ lên tới 25% nên giá bán chắc chắc phải tăng. Không những thế, chi tiêu về đất tăng còn kéo theo toàn bộ các item can hệ tới ngành xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch… cũng sẽ tăng giá. Trong khoảng đó đẩy chi phí nhà đất lên cao. Lúc đó, không nhân thức người tiêu dùng có chấp thu được hay không?

Vẫn biết, đất đai là nguồn thu nhập cần thiết của ngân sách Nhà nước nhưng hiện nay, theo luật pháp, những công trình có dùng đất công đều phải đấu giá, đấu thầu. Với đất thuộc trung tâm thị trấn Hà Nội, Tp.HCM thì dù bảng giá đất có tăng lên nữa cũng chưa tiệm cận được giá hoạt động mua bán.

Tuy nhiên, quỹ đất để làm công trình BĐS trong trọng tâm hầu như thường còn. Bởi vậy, số công trình cũng như nhà đầu tư chiếm được lãi cao từ không ngang nhau địa tô lớn là rất hi hữu.

"Tôi cho rằng việc tăng giá đất, cộng với những gian truân trong thực hiện hồ sơ đầu tư xây đắp sẽ gây ra sự chững lại của dòng đầu tư. Và năm đến vẫn là khoảng im của hoạt động mua bán BĐS, hoạt động mua bán sẽ thiếu vắng dự án BĐS mới và với bảng giá đất sắp được áp dụng, giá vật phẩm nhà ở sẽ tăng lên nhưng rất khó khăn bán", ông Hiệp nói.

Khiến cho sụt giảm quy mô hoạt động mua bán

Đồng ý kiến, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, phân tách, hiện giờ, tại các địa phương, quy hoạch đất dành cho phát triển nông nghiệp, đất đô thị, đất kĩ nghệ… khá rõ ràng.

Theo đó, giá đất trong bảng giá đất (gọi thông thường là giá bán) tăng cũng là bước minh bạch hóa về giá đất, sẽ tạo động lực người dân ở các đô thị lớn đồng thuận chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất công nghệ, đất thị trấn...

Dĩ nhiên, giá sàn tăng nhiều so với giá cũ cũng khiến cho việc khai triển các công trình bất động sản khó khăn hơn, đồng thời chi phí xây dựng cơ sở cũng tăng vì mức đền bù, phóng thích mặt bằng cao, chi tiêu đầu tư sản xuất kinh doanh đều tăng lên.

Bên cạnh nguồn hỗ trợ cho bất động sản ngày một bị thắt chặt, thì tăng giá đất sẽ làm cho chủ đầu tư không thắm thiết đầu cơ tham gia hoạt động đóng hộp do khó có hiệu quả. Việc chuyển đổi mô hình sử dụng đất, thị trấn hóa tại các thị trấn lớn cũng bị tác động. Hơn nữa, hiện giá nhà đã quá cao so với mức doanh thu bình quân của người địa phương.

Với hiện trạng như hiện thời thì trong thời điểm tới, nguồn cung dự án nhà ở sẽ tiếp diễn giảm. Những dự án nào được triển khai mới, đủ điều kiện đưa ra hoạt động mua bán sẽ có giá niêm yết cao do chi phí đầu tham gia tăng, làm cho hạn giễu cợt thời cơ tiếp cận nhà ở của đa phần người dân thành phố.

Hiệp hội BĐS Tp.HCM cũng cho rằng, bảng giá đất tăng, kéo theo bổn phận nguồn vốn của tư nhân, hộ mái nhà và công ty tăng. Khi làm cho thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu như nghĩa vụ nguồn vốn tăng cao, có thể dẫn tới một phòng ban cư dân không khiến cho giấy tờ cấp "sổ đỏ", giao dịch nhà ở bằng giấy tay, khiến cho tăng "thị trường ngầm". Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa không dễ dàng quản lý, vừa dễ nảy sinh mâu thuẫn trong thị trấn hội.

Với thị trường BĐS, tiền dùng đất chiếm đoạt khoảng trên dưới 10% chi phí căn hộ nhà tầm thường cư; trên dưới 30% giá tiền nhà xã; trên dưới 50% giá tiền vi la.

Tầm giá là căn cứ để nhà đầu tư quyết định giá sàn item nhà ở ra hoạt động mua bán. Do vậy, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ ảnh hưởng trực tiếp khiến cho giá nhà tăng, dẫn tới khả năng người có thu nhập làng nhàng và người có thu nhập thấp đô thị không dễ dàng tạo lập nhà ở hơn.

"Hiện nay, căn hộ nhà đất thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Với cặp cung phi chồng (có 1 con) có lương thuởng khoảng 20 triệu đồng/bốn tuần, tằn luôn thể lắm chỉ có thể dè xẻn được khoảng 5-6 triệu đồng/tháng (60-70 triệu đồng/năm), thì giấc mơ tạo lập nhà đất càng xa vời, nếu như không được cung cấp khuyến mãi tín dụng nhà ở phường hội.

Trong khi, mức giá đất quá cao, sẽ đẩy giá hoạt động mua bán bất động sản lên rất cao, khác lạ là đẩy giá đất của các dự án (trên hoạt động mua bán sơ cấp), tác động bị động tới các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và không gian đầu tư, kể cả trong việc hấp dẫn dòng vốn FDI", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, bộc bạch.

Theo Phan Dương

Vneconomy


Có thể bạn quan tâm: dat xanh