Bảng giá đất được bắt buộc tăng cường ở nhiều địa phương ảnh hưởng như thế nào đến hoạt động mua bán BĐS?

Gần đây khi xin ý kiến đóng góp tham gia tờ trình ban hành giá các loại đất trên khu vực TP Hà Nội, vận dụng từ ngày 1-1-2020 đến 31-12-2024, UBND TP Thủ đô đã buộc phải tăng bình quân 30% giá các loại đất. Hình như đó, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) vừa có văn phiên bản góp ý về sườn giá đất giai đoạn 2019-2024 gửi UBND TP.HCM và Bộ TN&MT, đề xuất khuông giá đất mới sẽ giữ nguyên giá tiền tối thiểu, tầm giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với bây chừ.

Thưa bà, bà có phản hồi như thế nào về 2 đề xuất này? Theo bà, đây có phải là bắt buộc có lí cho 2 hoạt động mua bán (xét trên bình diện thời điểm và mức tăng)?

Theo pháp luật, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khuông giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khuông giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có phổ quát thay đổi nên việc nhân tố chỉnh giá đất là thích hợp tại thời gian này.

Về mức tăng, thực tiễn bây giờ, giá đất giao dịch trên hoạt động mua bán đã đặc biệt rất lớn so với giá đất qui định trong bảng giá đất do UBND các thức giấc, đô thị ban hành. Khác lạ này khác lạ thể hiện rõ ở nhì đô thị lớn là Thủ đô và TP.HCM. Để thu nhỏ đặc biệt này, mỗi năm UBND các thị trấn đều ban hành hệ số nhân tố chỉnh giá đất để tính toán các bổn phận vốn đầu tư can hệ đến đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số vấn đề chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số vấn đề chỉnh khu vực 1 lên tới 2.5 lần. Nhân tố này có thể thấy đặc biệt giữa qui định và thực tiễn lớn tới như thế nào.

Các đề xuất của UBND TP.HN và HoREA đều có cơ sở riêng, dựa trên thực tế thăm dò trong khoảng thị trường, do đó bắt buộc tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà ở đã thay đổi chóng mặt kể trong khoảng năm 2014 cho đến nay. 

HoREA đưa ra phương thức giữ nguyên tầm giá tối thiểu và tăng 1/3 giá bán tối đa, trên cơ sở phụ thuộc hệ số vấn đề chỉnh tối đa bây giờ tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, cũng là mức giá gần với thực tế thương lượng ở những địa điểm đắt đỏ nhất bây giờ ở TP.HCM.

Sườn giá đất hiện tại được cho rằng chưa đề đạt đúng giá hoạt động mua bán. Yếu tố này có ảnh hưởng như thế nào tới hoạt động mua bán BĐS?

Đối với người bị thu hồi đất 

Sườn giá đất hiện nay chưa đề đạt đúng trị giá trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Khiến cho công việc bồi thường giải phóng mặt bằng lờ đờ triển khai và công trình sẽ đủng đỉnh đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung

Đối với nhà đầu tư

Ví như theo luật đất đai 2013, các công trình BĐS có trị giá trên 30 tỷ đều không căn cứ tham gia bảng giá đất mà phải dùng hạ tầng định giá thị trường để xác định trách nhiệm vốn đầu tư. Nên việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng rộng rãi tới chi tiêu đầu tham gia của các công trình BĐS, từ đó chi phí các sản phẩm bất động sản cũng không bị tác động nhiều.

Đứng trên bình diện định giá, nếu phải đưa ra một buộc phải về khung giá đất cho TP.HCM trong giai đoạn 2020 – 2024, bà sẽ đưa ra buộc phải hoặc kiến nghị gì?

Bảng giá đất cho công đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá BĐS đổi mới hối hả. Bởi vậy, chúng ta có thể có những quá trình vấn đề chỉnh nhỏ bé như 6 04 tuần hoặc 1 năm để cập nhật cô động của thị trường. 

song song, UBND các tỉnh, thị trấn cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và thích hợp với thực tiễn tình hình của từng địa phương. Hiện thời ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất) hạn dè bỉu tính cập nhật hoạt động mua bán, khiến bảng giá đất luôn có đặc biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng tới nguồn thu ngân sách.

Giá đất bị yếu tố chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Cho nên về dài hạn nên đổi mới việc ban hành khung giá đất cố định cho một quá trình dài đến 5 năm. Thực tại đã cho thấy sự đặc biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên hoạt động mua bán và giá đất quy định theo khuông giá và bảng giá đất. 

Nên chăng các nhà làm cho luật chỉ nên qui định rõ ràng hình thức, hiệ tượng xác định trị giá hoạt động mua bán. Tất cả các bổn phận nguồn vốn can dự đến đất đai đều nên quy ra cơ sở vật chất giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các công ty, doanh nghiệp chủ quyền, có năng lực để thi hành. Việc xác định giá đất theo trị giá thị trường là cách thức tiết kiệm để hạn chế nhạo thất thu ngân sách nhà nước, khiến cho ưng ý, thỏa mãn phần đông các đối tác dùng đất có can dự.

Bà Nai lưng Thị Khánh Linh, Trưởng phòng ban Định giá, Savills TP.HCM

Theo Nhịp sống kinh tế


Có thể bạn quan tâm: gia dat saigon