Tác động của việc nhân tố chỉnh giá đất lên thị trường bất động sản trong thời điểm tới

Mua bán về điều này, bà È cổ Thị Khánh Linh, Trưởng phòng ban Định giá, Savills TP.HCM, cho rằng theo luật pháp, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành sườn giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời gian phải có sườn giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có rộng rãi thay đổi nên việc nhân tố chỉnh giá đất là thích hợp tại thời điểm này.

Về mức tăng, thực tiễn hiện nay, giá đất đàm phán trên hoạt động mua bán đã đặc biệt rất lớn so với giá đất qui định trong bảng giá đất do UBND các thức giấc, đô thị ban hành. Khác biệt này khác lạ thể hiện rõ ở hai thị trấn lớn là Thủ đô và TP.HCM. 

Để thu nhỏ khác biệt này, mỗi năm UBND các thị trấn đều ban hành hệ số vấn đề chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số yếu tố chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2.5 lần. Vấn đề này có thể thấy đặc biệt giữa luật pháp và thực tại lớn tới như thế nào.

Các đề xuất của UBND TP.HN và HoREA đều có hạ tầng riêng, dựa trên thực tiễn thăm dò trong khoảng thị trường, do vậy đề nghị tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà ở đã đổi mới chóng mặt kể từ năm 2014 cho tới nay.

HoREA đưa ra phương án giữ nguyên giá thành tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa, trên cơ sở phụ thuộc hệ số nhân tố chỉnh tối đa hiện giờ tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau vấn đề chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, cũng là giá bán gần với thực tế thương lượng ở những địa điểm đắt đỏ nhất hiện nay ở TP.HCM.

Về việc sườn giá đất hiện tại được nghĩ rằng chưa phản ảnh đúng giá thị trường. Vấn đề này có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản?

Bà Linh cho hay, đối với người bị thu hồi đất: Sườn giá đất hiện nay chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Khiến cho công tác bồi hoàn giải phóng mặt bằng chậm khai triển và dự án sẽ chậm đi tham gia hoạt động, là một tác nhân khiến thu hẹp nguồn cung

Đối với nhà đầu tư: Giả dụ theo luật đất đai 2013, các dự án bất động sản có trị giá trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định bổn phận nguồn vốn. Nên việc nhân tố chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không tác động phổ quát tới chi phí đầu vào của các công trình bất động sản, trong khoảng đó giá bán các vật phẩm bất động sản cũng không bị tác động phổ thông.

Cũng theo vị chuyên gia này, bảng giá đất cho quá trình 5 năm là khá dài vì tình hình giá BĐS thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những quá trình nhân tố chỉnh nhỏ nhắn như 6 04 tuần hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.

Đồng thời, UBND các tỉnh, đô thị cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để đảm bảo được nguyên tắc giá đất thích hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và thích hợp với thực tế tình hình của từng địa phương. Hiện nay ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thị trấn khi ban hành giá đất (không quá 30% so với tầm giá tối đa của Khuông giá đất) hạn chế giễu tính cập nhật thị trường, khiến bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tại giao dịch trên hoạt động mua bán, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

"Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của hoạt động mua bán nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn nên đổi mới việc ban hành sườn giá đất nhất định cho một giai đoạn dài đến 5 năm", bà Linh nói thêm. 

Thực tại đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất đàm phán trên thị trường và giá đất qui định theo khuông giá và bảng giá đất. Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên qui định rõ ràng cơ chế, cách thức xác định giá trị hoạt động mua bán. 

Hồ hết các trách nhiệm nguồn vốn liên quan tới đất đai đều nên quy ra cơ sở vật chất giá trị hoạt động mua bán và giao việc xác định này cho các tổ chức, doanh nghiệp chủ quyền, có năng lực để thi hành. Việc xác định giá đất theo giá trị hoạt động mua bán là hình thức tiết kiệm để hạn giễu cợt thất thu ngân sách nhà nước, khiến ưng ý, thỏa mãn phần nhiều các bên sử dụng đất có can dự.

Nam Phong

Theo Nhịp Sống Việt


Đọc thêm: bds