Rộng rãi người từng nhận “sự cay đắng” vì condotel, vì sao nhân thức trước vẫn xả thân?

Cách đây khoảng 5 năm là thời điểm bùng nổ của phân khúc condotel, các CĐT đã bung ra hoạt động mua bán nhiều item cùng hình thức chắc chắn lãi để bán hàng. Mức lãi phổ biến được đưa ra trong khoảng 8% - 12% trong vòng 5-10 năm, thậm chí có tổ chức còn cam đoan lợi nhuận lên đến 14% - 15% trong 10 năm đầu. Đây là những mức cam kết rất thu hút khiến nhà đầu tư (NĐT) bị “mờ mắt” mà quên lưu ý đến các yếu tố khác của một công trình như: Tính pháp lý, địa điểm địa lý và tiềm năng tạo ra...Thực tế, thời gian qua đã có hầu hết NĐT rơi vào cảnh “khóc dở, mếu dở” khi tới hạn CĐT không trả lãi như cam đoan, hoặc chậm trả lãi, kéo dài thời gian trả lãi.

Chị Trần Thị Tĩnh, ngụ Q.2, một đối tượng mua hàng sắm condotel ở TP. Nha Trang san sớt, cuối năm 2015, nghe lời giới thiệu của nhân viên môi giới về dự án condotel ở tuyến phố Phan Bội Châu, TP.Nha Trang (Khánh Hòa) có vị trí đẹp, kĩ năng sinh lời cao và nhất là được CĐT cam kết chi trả lợi nhuận lên tới 15%/năm, chị đã xuống tiền tậu 1 căn với giá hơn 1 tỷ đồng. Đương nhiên, CĐT trả đúng chắc chắn chỉ 2 tháng đầu, rồi “lật kèo” xin giảm lợi nhuận xuống còn 8%/năm, và trong khoảng giữa năm 2016 tới nay chị và đa dạng khách hàng khác không nhận thêm được bất cứ các khoản tiền lãi nào nữa.

Hay một trường phù hợp khác là anh Nguyễn Văn Khá, mua 2 căn dự án Condotel tại một công trình ở Đà Nẵng đã phải kiếm được trái đắng khi nhà đầu tư không trả lợi nhuận như chắc chắn. Theo anh Khá, công trình này được chắc chắn mức lợi nhuận lên đến 12% nhưng tới khi đi tham gia sử dụng thì chủ đầu tư chỉ trả được 3 04 tuần đầu. Sau đó các bốn tuần khác thì viện nguyên do là tình hình kinh doanh ế ẩm nên xin khách hàng thông cảm cho trả rải rác theo tuần. Đương nhiên, tới nay đã phổ quát bốn tuần trôi qua nhà đầu tư vẫn cứ ậm ạch không hoàn trả hết tiền như đã cam kết cho anh Khá.

“Tiền là tôi đi vay, bỏ hàng tỷ đồng ra để đổi lại mức cam kết lợi nhuận. Tôi dự kiến sử dụng tiền cam kết lợi nhuận đó để trả lợi nhuận ngân hàng nhưng giờ chủ đầu tư nói không có tiền để trả lãi và xúc tiếp xin đối tượng mua hàng cảm thông. Tôi thông cảm cho chủ đầu tư rồi lấy ai thông cảm cho tôi. Hiện giờ căn hộ không có khách thuê, bỏ không cả tháng mà muốn bán cũng không được. Chúng tôi giờ biết đi đâu mà đòi quyền lợi”, anh Khá thở than.

Theo các chuyên gia BĐS, mức cam đoan lợi nhuận 8 - 12%/năm là con số khó khăn có thể chấp hành được. Bởi giá bán được giới thiệu rộng rải là chắc chắn lợi nhuận và chi trả ngay cho người mua đều đã được tính tham gia giá niêm yết. 

Vì thế, đây có thể là một chiêu thức để lôi cuốn khách hàng. Chưa kể, việc bảo dưỡng, vận hành công trình cũng rất cần thiết. Những dự án càng cũ đi ví như không được bảo dưỡng tốt, giá thuê sẽ không dễ dàng đảm bảo mức lãi cao. Hình như đó, nhiều hợp đồng cho thuê lại (tức là khách mua ủy thác nhà đầu tư buôn bán) chỉ được ký sau khi dự án chấm dứt nên thực tại chính sách cam kết lợi nhuận cao chỉ nên tìm hiểu.

Theo Thông báo Ngao du thường niên 2018, tốc độ vững mạnh dự báo của ngành Du lịch Việt Nam năm 2019 tăng 6,5- 8,5% so với năm 2018, cao gấp đôi so với mức vững mạnh bình quân của thế giới là 3-4% và cao hơn mức tăng của khu vực châu Á- Thái Bình Dương là 5-6%. Mức tăng khách du lịch cao liên tiếp trong 3 năm qua, từ 7,9 triệu khách quốc tế năm 2015 lên 15,5 triệu lượt khách quốc tế năm 2018 đã làm năng lực, sức chứa tại một vài trọng điểm du lịch bị quá chuyên chở vào vài thời điểm, nhất là thời điểm lễ tết, mùa cao điểm khách quốc tế và trong nước.

Đây là điểm đáng mừng cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Dĩ nhiên, theo bình chọn của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE vn, việc NĐT muốn nhắm đến thị trường này cần xem xét phổ quát yếu tố khác quan trọng hơn chứ không nên dồn vào một chỗ vào chắc chắn lợi nhuận, bởi cam kết lãi là con dao 2 lưỡi. “Chắc chắn lợi nhuận là một dụng cụ bán hàng rất khả quan với CĐT. Thế nhưng, nguồn cung tung ra hoạt động mua bán chẳng phải người nào cũng có nhu cầu. Sẽ không có CĐT nào nói với khách trong bao lăm năm nữa hoạt động mua bán sẽ đón nhận bao nhiêu nguồn cung”, bà Dung nhấn mạnh.

Phổ quát chuyên gia trong lĩnh vực cũng phản hồi, cam đoan lãi cao thường là những công ty chưa có phổ quát trải nghiệm trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng. Khi ký hợp đồng, họ có thể hẹn hứa hẹn đầy đủ nhưng khi tới hạn đều khó khăn thi hành như đã cam đoan. Thực tại cho thấy, trên thị trường vẫn xuất hiện khá đa dạng dự án đang giữ mức cam kết lợi nhuận khủng nhưng không có cơ sở vật chất bảo đảm. 

Các sản phẩm condotel có ưu thế là phục vụ nhu cầu đa dạng: vừa có thể sử dụng để nghỉ dưỡng, khai thác cho thuê và vừa thu thập của cải. Dĩ nhiên, rủi ro cũng từng diễn ra trong thực tiễn. Một trong số đó là các cam kết lợi nhuận khủng kéo dài trong cả thập niên.

Chỉ huy một công ti BĐS tại Tp.HCM cho rằng, đương đầu với những thử thách về pháp lý, BĐS nghỉ ngơi vẫn là thị phần tiềm năng, dư địa riêng để sản xuất. Tất nhiên, mức sinh lời của một dự án nghỉ dưỡng làng nhàng chỉ vào khoảng 6-7% mỗi năm. Bởi vậy, con số cam kết lợi nhuận quá cao e rằng không khả thi. Và với việc đẩy cam kết vào giá bán sẽ tốt cho hoạt động bán hàng, làm cho người mua có thể bị thu hút bởi mức lãi mà quyết định đàm phán. 

Dĩ nhiên, để đảm bảo mức cam đoan nói trên, CĐT phải có tính toán kỹ nhằm bằng phẳng dòng tiền, cùng với đó là cách thức trong dài hạn để có hiệu suất khai thác buôn bán tốt khi công trình đi vào vận hành.

Ngọc Anh

Theo Nhịp sống kinh tế


Xem tại: dat xanh