Hoạt động mua bán BĐS: Tổ chức sắm được lời giải bài toán vốn - CafeLand.Vietnam

Khi dòng vốn nguồn hỗ trợ ngân hàng ngày càng siết dần, các đơn vị địa ốc bất ngờ được khơi thông một kênh dẫn vốn mới để giải bài toán không dễ dàng huy động vốn dài hạn cho công trình mang tên trái khoán tổ chức.

Kênh trái phiếu được khơi thông

Theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2019, các nhà băng chỉ được sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn cho mượn trung, dài hạn và tỷ trọng này sẽ giảm dần xuống 30% tham gia năm 2022.

Đồng thời, hệ số không may với hoạt động cho mượn kinh doanh bất động sản cũng tăng từ 150% lên 200%.

Đến Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ban hành ngày 15/11/2019, Nhà băng Nhà nước luật pháp, trong khoảng thời gian ngày 1/1/2020 - 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của vốn đầu tư ngắn hạn được sử dụng để cho mượn trung và dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 - 30/9/2021 tỷ trọng này giảm xuống 37%; trong khoảng ngày 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và từ 04 tuần 10/2022 sẽ còn 30%.

Đối với các khoản phải đòi khác như cho vay cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các thích hợp đồng nguồn vốn vay của khách hàng đó trong khoảng 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của đối tượng mua hàng đó đã ứng dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể trong khoảng ngày 1/1/2021.

Pháp luật này đồng nghĩa với việc tiếp cận vốn nhà băng của các công ty địa ốc ngày càng gian khổ hơn.

Bên cạnh đó, đa dạng công trình chạm chán gian nan trong giấy phép để khai triển, không đạt yêu cầu mở bán, nên cũng chẳng thể huy động vốn từ khách hàng. Hai tài chính chính bị chặn dòng khiến các doanh nghiệp địa ốc đau đầu với bài toán vốn.

Dĩ nhiên, trong cái không dễ dàng đã ló cái khôn, ngoài việc chủ động tìm kiếm, thích hợp tác với các bên ngoại để tận dụng nguồn lực tài chính mạnh mẽ của công ty đối tác, rộng rãi đơn vị địa ốc đã sắm ra kênh huy động vốn mới là kênh trái khoán đơn vị.

Thực ra, kênh trái phiếu đơn vị ko phải là mới, nhưng với qui định tại Nghị định số 90/2011, không dễ cho doanh nghiệp thực hiện.

Chỉ sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 163/2018 (04 tuần 12/2018) pháp luật về sản xuất trái khoán doanh nghiệp, thay thế Nghị định số 90/2011, kênh vận động vốn này mới được khơi thông.

Các doanh nghiệp tiên phong và thi hành phổ thông đợt tạo ra trái khoán tổ chức thắng lợi thời gian qua có thể kể đến Vingroup, Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô, Văn Phú, Hải Phát, Cường Thuận Idico, Đất Xanh, TTC Land, CII, PCC1…

Theo số liệu trong khoảng công bố tiền tệ 04 tuần 10/2019 do Công ty Chứng khoán SSI công bố, trong 17.071 tỷ đồng trái phiếu được phát triển trong 04 tuần 10, có tới 55% là trái phiếu được sản xuất bởi công ty BĐS.

Theo số liệu trong khoảng công bố tiền tệ tháng 10/2019 do Công ti Chứng khoán SSI thông báo, trong 17.071 tỷ đồng trái khoán được phát triển trong bốn tuần 10, có đến 55% là trái khoán được sản xuất bởi doanh nghiệp BĐS.

Tiếp theo là Công ty cổ phần BĐS Sài Gòn Vina (Land Saigon), tạo ra 1.850 tỷ đồng trái khoán kỳ hạn 3 năm, lợi nhuận suất nhất mực 11%/năm.

Lũy kế 10 04 tuần, các doanh nghiệp địa ốc đã tạo ra tổng cộng 61.269 tỷ đồng, chiếm hữu hơn 34% tổng lượng trái phiếu phát triển trên hoạt động mua bán, chỉ sau các nhà băng thương mại.

Ông Nguyễn Quang đãng Tín, thành viên Hội đồng quản trị Tổng tổ chức kinh doanh cổ lỗ phần Đầu cơ phát hành xây dựng DIC (DIG) cho biết, nguyên do làm các công ty bất động sản tăng mạnh phát hành trái khoán là do kênh nguồn vốn vay bị siết dần, khi mà những qui định tạo ra trái phiếu được nới lỏng hơn trước (sản xuất hiếm hoi).

So với sản xuất cũ rích phiếu và vay vốn nhà băng, phát triển trái phiếu đúng là chọn dễ thở hơn. Đây là kênh huy động vốn mà đơn vị phải mang tăm tiếng, thương hiệu và uy tín ra đặt cược.

Nếu thu được niềm tin của nhà đầu tư, thì coi như kỹ năng vận động vốn thắng lợi khá cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ toạ Hội đồng quản trị Công ti cổ lỗ phần Đầu cơ bất động sản Phát Đạt (PDR) nhấn mạnh, ngân hàng hạn chế cho mượn bất động sản, nên trái khoán hiện là kênh huy động vốn thay thế tiết kiệm đối với doanh nghiệp đang có yêu cầu tạo ra công trình.

Hiện thời, trái phiếu có thời hạn thông thường là 2 - 3 năm trở lên (rất ít loại có thời hạn 1 năm). Đây là mốc thời điểm khá bình yên đối với vòng đời của một công trình, bảo đảm công ty có thể sử dụng vốn bất biến, triển khai và đưa các tòa tháp về đích kịp tiến độ.

Theo ông Nguyễn Hữu Bình, chuyên gia chứng khoán, thay vì tạo ra các dự án diện tích bé bỏng có tổng vốn đầu tư dưới 1.000 tỷ đồng, các công ty bất động sản đang có xu hướng phát hành công trình quy mô khu đô thị.

Quy mô lớn của công trình dĩ nhiên cũng đòi hỏi dòng vốn cực lớn, trong khi vay nhà băng đang bị hạn dè bỉu, nên phương án phát hành trái khoán là khả thi nhất trong điều kiện hiện nay.

Dường như, với những đơn vị cần huy động một khoản vốn lớn, thì chọn vay nhà băng sẽ bị hạn giễu cợt do ngân hàng cũng bị ràng buộc bởi luật pháp giới hạn về cấp tín dụng cho một/một hàng ngũ đối tượng mua hàng, nên trái khoán được ưu tiên.

Đúng luật, "đúng bài", nhưng cần có giữ vững

Trái khoán doanh nghiệp đang có sức hấp dẫn cả với nhà đầu tư và đơn vị. Với nhà đầu tư, đầu cơ tham gia trái phiếu đơn vị có mức lợi nhuận suất cao hơn so với lãi suất dành dụm nhà băng, khi mà với tổ chức, mức lợi nhuận suất này thấp hơn lãi vay nhà băng và nhân tố kiện giải ngân thuận tiện, thời hạn mượn dài, giúp tổ chức chủ động trong đầu tư, kinh doanh.

Dĩ nhiên, đi cùng với sự tấp nập của thị trường trái phiếu đơn vị là nỗi lo về nguy cơ "bung nóc" lãi suất khi lợi nhuận suất trái khoán của phổ biến doanh nghiệp bất động sản đưa ra phổ biến ở mức 11 - 14%/năm, thậm chí có tổ chức lên tới 20%/năm (Công ti cổ phần Đầu cơ Thương nghiệp Hồng Hoàng).

Trước thực trạng trên, quý III/2019, Nhà băng Nhà nước đã có công văn yêu cầu, nhắc nhở các nhà băng giữ vững rủi ro trong đầu cơ trái phiếu đơn vị, khác lạ để ý mục đích cơ cấu nợ của các doanh nghiệp, trong đó có công ty bất động sản.

Đòi hỏi này được đưa ra khi Ngân hàng Nhà nước nhận thấy số dư đầu cơ trái phiếu doanh nghiệp của vài ngân hàng choán tỷ trọng lớn trong tổng của nả và tiếp tục tăng, đặc biệt, số dư đầu cơ trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, BĐS lớn.

Tổ chức này xem xét, thị trường BĐS chưa bình phục vững chắc, hoạt động chế biến, buôn bán của các tổ chức lĩnh vực này vẫn còn nhiều gian khổ.

Đánh giá về mặt bằng lãi suất trái phiếu liên tục tăng trong thời điểm gần đây, Thứ trưởng Bộ Nguồn vốn Vũ Thị Mai cho biết, sở dĩ lãi suất của trái phiếu công ty cao hơn so với năm 2018 là do mặt bằng lãi suất vận động và cho mượn của nhà băng thương mại đều tăng trong năm 2019.

Dù kênh vận động vốn qua tạo ra trái khoán công ty đang khá nhộn nhịp và nhận được sự quan tâm lớn của rộng rãi chủ đầu tư, nhưng theo giám đốc đầu tư và quản lý danh mục đầu cơ tại một nhà băng lớn, chỉ các tổ chức có uy tín nhãn hiệu, có phương án đóng hộp, buôn bán khả thi mới thú vị được nhà đầu tư trong các đợt phát hành trái khoán.

Khác biệt, những công ti có tiếng tăm, thuộc nhóm bluechip thuận lợi tiếp xúc với các chủ đầu tư công ty nước ngoài để vận động vốn lô lớn.

Còn các tổ chức quy mô bé nhỏ hơn chỉ có thể phát hành trái khoán cho các tổ chức trong nước với số lượng khiêm tốn hơn, hoặc có thể không sản xuất được.

Ở một tầm nhìn lạc quan hơn, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ toạ Hội đồng thành viên Tổ chức kinh doanh Luật BASICO nghĩ là, hoạt động mua bán trái khoán đang phát hành thông thường kế bên việc góp vốn hay bán cổ hủ phần.

Hoạt động mua bán này phát triển mạnh, bởi phát hành trái khoán thậm chí còn được quy định yếu tố kiện dễ dãi hơn cả cũ rích phiếu, vì đơn thuần là khoản vay mượn dưới chế độ khác, còn quan trọng nhất là người mua, hoạt động mua bán có ưng ý hay không.

Theo ông Đức, việc phát triển nhiều là đúng quy luật, "đúng bài", bởi nhà băng chẳng thể là nơi cho mượn, cung cấp vốn chủ lực mãi cho nền kinh tế, nhất là vốn dài hạn.

Tín dụng đang đi đúng hướng khi bên cạnh trái phiếu sản xuất, thì dư nợ ngân hàng cũng đang rất phát triển so với lúc trước theo chủ trương giảm dần vững mạnh dư nợ.

Việc phát hành trái phiếu phổ biến là đúng quy luật, "đúng bài", bởi nhà băng chẳng thể là nơi cho vay, cung ứng vốn dài hạn chủ lực.

Luật Sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO

Linh Việt (Báo Đầu Tư)

Xem nhiều hơn: gia dat saigon