Chủ đầu tư cá nhân khó chen chân vào bất động sản công nghiệp - CafeLand.Việt Nam

CafeLand - BĐS công nghiệp được đánh giá là một trong những khuynh hướng đầu cơ tiềm năng ở cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, ví như chủ đầu tư nhân thức nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ. Dĩ nhiên, một vài chuyên gia cho rằng, phân khúc cho chủ đầu tư cá nhân tham gia tham gia phân khúc này vẫn còn hẹp, và ví như chỉ nhằm mục đích đầu cơ, giữ đất sẽ không đem lại hiệu quả.

Ảnh minh hoạ

Điểm sáng đầu cơ

Theo báo cáo hoạt động mua bán bất động sản công nghiệp Việt Nam do Công ti Jones Lang LaSalle (JLL) thông báo mới đây, yêu cầu đối với BĐS kĩ nghệ đang trong chu kỳ tăng trưởng. Trong đó, vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc vẫn là điểm tới hấp dẫn cho hoạt động đóng gói.

Ghi nhận ở các khu công nghiệp hoạt động tại năm tỉnh, thị trấn trẻ trung nhất vùng là Thủ đô, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên ổn, Hải Dương, tới quý 3-2019 cho thấy, tỷ lệ lấp đầy nhàng nhàng đạt 69%, tăng 200% so với quý 1-2019. Trong đó, tỷ lệ cao nhất thuộc về Thủ đô và Hưng Lặng.

Đến cuối quý 3-2019, tổng diện tích đất kĩ nghệ cho thuê tại miền Bắc đạt 9.371ha và nguồn cung mới tiếp diễn ngày càng tăng. Trong đó, Bắc Ninh và Hải Phòng là nhì thị trường BĐS công nghệ bậc nhất vẫn còn đất trống để chào đón chủ đầu tư.

Theo số liệu của CBRE vn, thị trường BĐS kĩ nghệ vn đang chứng kiến sự phát hành mạnh mẽ, với tỷ trọng lấp đầy khá cao. Tại miền Bắc, tỷ trọng lấp đầy đối với đất công nghiệp đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91%. Tại miền Nam, tỷ trọng tương ứng là 90% và 80%.

Cùng với đó, giá thuê bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc là 88,2 USD/m2/chu kỳ thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8 đô la/m2/tháng. Ở miền Nam, con số này lần là lượt 132 đô la/m2 và 4,5 đô la/m2. Mức giá này đã tăng khoảng 30-40% so với 2-3 năm trước đó.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây đắp, nghĩ là bất động sản công nghiệp là phân khúc lôi cuốn nhất trong năm 2019. Trong năm 2020, phân khúc này cũng được dự báo sẽ có đà phát hành rất tích cực.

Theo đó, đây sẽ là năm của KCN đầu cơ xây dựng nhà xưởng cao tầng, nhà xưởng xây sẵn tích hợp các dịch vụ và công nghiệp 4.0. Đây cũng là năm chuyển đổi KCN trong khoảng mô phỏng truyền thống sang mô hình thương mại, phục vụ, cụm kĩ nghệ cao gắn với đô thị tân tiến; dành đầu tiên dùng mô phỏng KCN sinh thái, KCN năng lượng tái hiện…

BĐS công nghệ cũng đang tác động hăng hái và trực tiếp tới các thị trường khác như nhà ở, văn phòng cho thuê... khi các tập đoàn đa giang sơn sẽ đem theo một đội ngũ chuyên gia, người công huân tới khu vực mà họ đặt nhà máy, văn phòng khiến cho việc, từ đó các thị phần này được dự báo sẽ phát triển mạnh trong thời điểm đến.

Không có phổ thông đất cho chủ đầu tư tư nhân

Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước đang thắt chặt nguồn nguồn vốn vay tham gia bất động sản theo Thông tư 22, vài chủ đầu tư đã có hướng đi phù hợp để huy động vốn đầu tư như việc kêu gọi hợp tác đầu cơ, sản xuất cổ lỗ phiếu hoặc các cơ chế khác để thu hút vốn. Trong đó, huy động vốn đầu tư trong dân cũng được xem là một cơ chế hiệu quả. Dĩ nhiên, cơ chế này không dành cho thị phần BĐS kĩ nghệ.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Saviils Hà Nội, nghĩ là đầu cơ tham gia thị phần này căn bản là các chủ đầu tư lớn, hoặc các đơn vị. Để lôi cuốn cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản công nghiệp cần thời điểm, bởi ngành này nhìn thì dễ nhưng sẽ là câu chuyện phải bàn đối với nhà đầu tư ốm lẻ.

“Chủ đầu tư cá nhân nếu tham gia vào thị trường này với cơ chế đầu tư, sắm cũ kĩ phần thì chẳng thể nắm quyền chi phối. Các nhà đầu tư tí hon lẻ không có kinh nghiệm trong vận hành”, bà Hằng cho biết.

Hơn nữa, theo chỉ huy Savills, nhập cuộc vào hoạt động mua bán này không chỉ cần vốn mà là cả chuỗi hệ thống, mạng lưới. Để đầu cơ phát triển công nghiệp, bản thân người tạo ra cũng phải là đơn vị có uy tín trong huấn luyện nền móng sản xuất công nghiệp. Hình như đó, họ phải có năng lực sản xuất đối với nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

“Đây là khoảng hoạt động mua bán rất hẹp đối với chủ đầu tư tư nhân”, bà Hằng nhấn mạnh.

Riêng đối với việc phát triển các khu đóng gói hay nhà xưởng cho thuê không tập trung, vài ý kiến khác nghĩ là việc này dễ phá vỡ vạc quy hoạch và gây ảnh hưởng xấu đến môi trường.

Khác lạ, đối với các chủ đầu tư thứ cấp là tổ chức FDI thuê nhà xưởng đóng hộp dễ dẫn đến trạng thái khi khiến thấm thía lỗ thường bỏ trốn khiến các công ty quản lý không kiểm soát được. Theo khám phá, trong năm 2009, có 12 doanh nghiệp FDI bỏ trốn để lại hậu quả xấu.

Một yếu tố khác cần phải tính tới là một khi các chủ đầu tư BĐS kĩ nghệ xin chủ trương công trình nhằm đầu tư, giữ đất mà không triển khai công trình để sang nhượng kiếm lời sẽ gây tác động xấu đến hoạt động mua bán bất động sản công nghiệp nói chung.


Xem nhiều hơn: gia dat saigon